Как государство должно регулировать долевое строительство

Руководитель практики недвижимости и строительства компании Maxima Legal Евгений Дружинин о том, как государство должно регулировать долевое строительство.В последнее время только и разговоров, что о будущем долевого строительства в России. Застройщики эмоционально обсуждают провал системы обязательного страхования в этой сфере, делятся идеями на тему улучшения самого страхового механизма — от создания государственной компании по перестрахованию до повышения требований к уставному капиталу строительных компаний. Свои пять копеек в дискуссию вставил и Минстрой РФ. Он, в частности, предложил переложить нагрузку по страхованию сделок с недвижимостью на дольщиков и создать по западному образцу эскроу–счета для застройщиков — такой аналог аккредитива, раскрытие которого происходит только после проверки юридической чистоты исполнения сделки.У меня складывается впечатление, что власть имущие пытаются подменить самобытные отношения участников долевого строительства бытовой куплей–продажей. Забывая, что дольщик не просто потребитель — он еще и соинвестор строительного процесса. Безусловно, квартиру получить он хочет. Но с существенным дисконтом от стоимости жилья на вторичном рынке. Его цель — небольшая инвестиционная выгода, игра на стоимости квартиры. Именно в этом основная суть долевого строительства и его отличие от обычной купли–продажи. К тому же самим проектам строительства, с которым заигрывает дольщик, как любым инвестиционным проектам, объективно присущи определенные риски. И давайте будем честными: дольщик, идущий в стройку, это прекрасно понимает.Для инвестиционных отношений, в отличие от потребительских, характерно распределение риска между инвестором и управляющей компанией. Попытка же натянуть отношения долевого участия в строительстве на куплю–продажу приводит лишь к перекосам. Безусловно, дольщик не должен нести риск неполучения квартиры. Но, на мой взгляд, могут быть ситуации, когда он может нести риски, связанные с неполучением жилья в срок или с необходимостью внесения дополнительных долевых платежей. Речь, конечно, о ситуациях, когда не виноват застройщик.Что касается роли государственного регулирования, то в инвестиционных отношениях оно обычно сводится к нескольким составляющим. Во–первых, это контроль допуска на рынок. Он должен быть достаточно жестким, как процедура публичного размещения ценных бумаг. Во–вторых, обеспечение открытости информации об объекте застройки. Это необходимо для того, чтобы инвестор–дольщик мог принять обоснованное решение о вложении туда денежных средств. В–третьих, у коллектива дольщиков должна быть возможность перехватить управление проектом (юридическим лицом или, например, паевым инвестиционным фондом) в том случае, когда компания с ним не справляется. Так что вполне в контексте инвестиционных отношений звучат предложения об ужесточении требований к застройщикам и их информационной открытости.Предложение о переносе бремени страхования на дольщиков в этом ключе тоже выглядит логичным. Правда, с оговоркой, что оно не должно быть обязательным. И, хотя нельзя говорить о чисто инвестиционном характере долевого строительства, здесь важен разумный баланс.