Риск обоюдный, но других вариантов нет: чем опасны схемы обхода высокой ипотеки
Пока ставки по кредитам бьют рекорды, девелоперы придумывают новые способы для привлечения покупателей жилья, а некоторые даже заявляют о росте продаж вопреки отмене льготной ипотеки. В ход идут скидки, trade-in (обмен старой квартиры на новую), рассрочки и другие варианты. Насколько это поможет застройщикам и приобретателям квадратных метров — вопрос спорный, законодательные нововведения могут положить конец схемам альтернативной ипотеки.
Отмена льготной ипотеки в июле стала не самой приятной новостью для многих. Вкладываться в собственное жилье стало еще дороже, чем снимать чужое (хотя и аренда в Москве тоже подскочила на фоне происходящего). И это при том, что средняя московская семья отдает на ипотеку почти 60% зарплаты ежемесячно. К концу октября средняя ставка превысила 25%, а некоторые кредитные организации сейчас дают кредит под покупку квадратных метров и под 40%. По подсчетам экспертов, чтобы комфортно расплачиваться с банками, заемщик должен получать не менее 364,4 тыс. рублей. Не очень весело себя чувствуют и девелоперы: по данным Росреестра, продажи квартир в новостройках Москвы за год упали на 53%.
Член «Деловой России» Олег Николаев отмечает, что «ипотека под 20% — это не ипотека в том смысле, что никому она не нужна и не интересна»: «Покупатели элитного жилья обойдутся без заемных средств, а в эконом-сегменте такой процент просто неподъемен. Поэтому застройщики, чтобы как-то сохранить рынок, идут покупателям навстречу. Договор долевого участия заключается с условием, что первоначальный взнос (до 20%) вносится сразу, а все прочие платежи замораживаются на несколько лет, до момента ввода дома в эксплуатацию. Процесс строительства застройщик финансирует самостоятельно в расчете, что года за два-три ставка все-таки нормализуется и клиент сможет взять ипотеку на нормальных условиях. Риск, как мы понимаем, обоюдный, но других вариантов нет. Спрос в экономсегменте уже упал где-то на треть, если не искать обходные пути, застынет и вовсе».
В компании Plus Development отчитываются, что ипотека сейчас «постепенно уступает позиции другим инструментам». «Можно сказать, что теперь битва за клиентов идет на поле девелоперов, а не банков. Топовые инструменты продаж сегодня — крупные скидки, траншевая ипотека, trade-in, программы с длительной рассрочкой, которую можно трансформировать в кредит через пару лет. Тогда, вероятно, ставки снизятся. При этом сейчас нет универсальных решений, чтобы стимулировать спрос. Все решает продуманный портфель собственных продуктов. Мы, к примеру, предлагаем большие скидки — до 14%, ипотеку под 3% на период строительства, быстрый обмен старой квартиры на новую, беспроцентную рассрочку и специальные скидки по военной ипотеке. По сути речь идет о полном спектре бонусов для очень разных типов клиентов. В итоге продажи растут. Вероятно, это оптимальный подход для большинства крупных девелоперов сегодня», — рассказала «Москвич Mag» коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова.
По ее словам, с помощью новых схем продажи квартир в одном из возводимых компанией жилых комплексов в Новой Москве в октябре выросли почти на 40% по сравнению с сентябрем.
Ипотечный брокер Ева Алавердян подтверждает, что вместо ипотеки покупатели «больше прибегают к программам от застройщиков». Сегодня, по ее словам, основная альтернатива ипотеке — это рассрочка. «Застройщики сейчас предлагают долгосрочные рассрочки. Именно поэтому стоимость первички продолжает расти. А вот вторичка пока стоит в цене. Но есть прогнозы о снижении цены, так как спрос с каждым днем все меньше», — полагает она.
Алавердян уверена, что застройщики столкнутся с просадкой продаж, поскольку ипотека более постоянный продукт, а рассрочка — временная программа. «Многие берут ее в надежде, что ставки снизятся к окончанию рассрочки и они смогут перейти потом на ипотеку. А многие из-за таких рисков остаются без всего и принимают решение подождать», — объясняет Ева Алавердян в беседе с «Москвич Mag».
Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что беспроцентные рассрочки, субсидирования ипотеки, кешбэки, траншевые ипотеки и прочие инициативы застройщиков — это «маркетинговые инсинуации, чтобы привлечь клиентов». По ее мнению, альтернативы ипотечному кредитованию не существует: «Есть такое понятие — мисселинг, когда под видом какого-то хорошего продукта клиента заманивают в мышеловку. Все перечисленные альтернативы ипотеке — это мышеловки. Людям сулят выгоду, но если посчитать, то не так уж это и выгодно, а риски увеличиваются многократно. Например, вам предлагают внести бронь за будущую квартиру в размере 10–30% с рассрочкой до конца строительства. Довольный покупатель перечисляет деньги на счет застройщика и ждет, когда его пригласят в офис для подписания договора. Но к моменту получения ключей, скорее всего, цена повысится, и застройщик просто вернет вам на счет обесцененные инфляцией рубли. И в суд жаловаться бесполезно, так как вы заключили договор бронирования, а не договор долевого участия», — утверждает Радченко.
Она напомнила, что глава Центробанка Эльвира Набиуллина называла такие предложения схематозами и обещала принять меры, чтобы ипотечные продукты были стандартизованы по закону. Радченко также добавила, что на днях Госдума одобрила поправки, которые позволят регулятору с апреля 2025 года «более жестко регулировать ипотечное кредитование» и «выражаясь известным сленгом, “мочить в сортире” такие банки, которые предлагают сомнительные услуги». Поэтому, полагает собеседница «Москвич Mag», все схемы, «заменяющие» ипотеку, «до весны не доживут». Речь идет о поправках, разработанных парламентариями во главе с председателем комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым, которые приняли 14 ноября. Они позволяют регулятору определять банкам лимиты на выдачу ипотечных кредитов, например заемщикам с большой долговой нагрузкой.
Ничего хорошего Ирина Радченко не обещает и застройщикам, которым «придется затягивать пояса». Она добавила, что в Центробанке на протяжении нескольких лет призывали правительство «заканчивать с льготной ипотекой», но «[вице-премьер] Марат Хуснуллин ее всячески лоббировал». Действительно, ЦБ и строительный блок кабмина уже не один год ведут публичную дискуссию об ипотеке, но до 2024 года правительству удавалось продлевать льготную линейку, несмотря на критику со стороны Эльвиры Набиуллиной. По мнению Марата Хуснуллина, без пролонгации программы «развитие страны и реализация нацпроектов невозможны», однако его оппонентка полагала, что «своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение».
«Дешевые кредиты выдавались до тех пор, пока инфляция не достигла таких высот, что справиться с ней не может никто. За этот аттракцион невиданной щедрости сейчас все россияне расплачиваются высокими ставками по ипотеке, ставшими следствием высокой инфляции. А инфляция — это привет льготам. Строительный комплекс думал, что бюджет страны бездонный и может сколько угодно покрывать лишние расходы, чтобы девелоперы чувствовали себя хорошо. Но за все надо расплачиваться, и застройщики будут расплачиваться сокращением спроса», — полагает Радченко.
Словом, тем, кто еще тешит себя надеждой купить свое жилье, остается копить деньги (хотя бы на первый взнос) и ждать лучших времен, когда «либо ишак», то есть ставка вновь снизится, «либо падишах» — начнут падать цены на жилье. Последнее, кстати, некоторые аналитики прогнозируют в ближайшие годы. Пока же рынок жилья явно не очень важно себя чувствует, а такие периоды иногда бывает спокойнее и надежнее просто переждать в бабушкиной квартире.
https://moskvichmag.ru/lyudi/risk-oboyudnyj-no-drugih-variantov-net-chem-opasny-shemy-obhoda-vysokoj-ipoteki/