Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя и какие шаги предпринять, чтобы узаконить изменения

Мечтаете об идеальной квартире? Прежде чем воплотить свои дизайнерские идеи в жизнь, узнайте все о правилах перепланировки и переустройства. Анастасия Ковальчук, руководитель студии дизайна интерьеров Kovalchuk Interior, рассказывает, какие изменения потребуют согласования, а что разрешено делать без лишних формальностей.

«В случае, если перепланировка выполнена без необходимых согласований, вполне возможно, что придется все возвращать в первоначальный вид».

Перепланировка и переустройство: в чем разница?

Перепланировка и переустройство квартиры — схожие понятия. Но отличия в них все же есть.

Итак, перепланировка — это изменение конфигурации квартиры: перенос стен и перегородок, устройство новых проемов. В свою очередь, переустройство — это перенос коммуникаций: водопровода, канализации, газовых труб.

Работы как в одном, так и в другом формате обязательно необходимо согласовывать.

Зачем согласовывать перепланировку?

Согласование работ, связанных с изменением плана квартиры, — это требование закона. Самовольная перепланировка грозит штрафами и проблемами при продаже недвижимости.

Несогласованные изменения могут быть опасны: ухудшение условий проживания соседей, повышение риска аварий и другие неприятности. Обязательно перед началом работ предупреждайте управляющую компанию.

В случае, если перепланировка выполнена без необходимых согласований, вполне возможно, что придется все возвращать в первоначальный вид. Владельцу может казаться, что в переносе перегородки или небольшом сужении вентиляционной шахты нет ничего страшного. Однако важно понимать, что даже незначительные, на первый взгляд, изменения могут повлиять на безопасность и комфорт всего дома. Здания проектируются с учетом определенных конструктивных особенностей. Например, если на одном стояке в нескольких квартирах сместить перегородки, это может привести к ухудшению несущей способности здания.

Согласование перепланировки: с чего начать?

Перед началом любых работ необходимо получить технический паспорт квартиры и сверить его с фактическим планом помещения.

Иногда застройщики отклоняются от проекта, и важно выявить эти несоответствия еще до начала ремонта. На практике мы сталкивались со случаями, когда застройщик возводил конструкции, например, вентиляционные шахты или перегородки, не соответствующие техническому паспорту. Технический паспорт — это основной документ, на который ориентируются все инстанции.

Для согласования перепланировки и переустройства квартиры в соответствующих инстанциях и управляющей компании необходимо:

• получить технический паспорт объекта,

• выполнить замеры и сравнить их с паспортными данными,

• заказать проект перепланировки и согласовать его,

• после согласования — получить необходимую документацию в БТИ. Список необходимых документов уточняется в местных органах власти вашего города.

Правила перепланировки

Следующий шаг — изучение правил перепланировки. Они могут отличаться в зависимости от региона, однако существуют и общие ограничения. Например, категорически запрещается каким-либо образом затрагивать несущие стены: сносить, перемещать, делать в них проемы. Это же касается и наружных стен, которые также могут быть самонесущими. Любые манипуляции с этими конструкциями влияют на несущую способность здания и могут привести к его разрушению.

Строжайше запрещено также вмешательство в вентиляционные шахты. Эти элементы нельзя переносить, демонтировать или каким-либо образом уменьшать их сечение.

Что запрещено при перепланировке?

Присоединение коридора

Многие жильцы хотели бы присоединить к своей квартире часть общего коридора, отгородив ее дверью. Однако важно понимать, что коридор — это общедомовое имущество, и просто так «захватить» его часть не получится.

Как обойти. Существует легальный способ реализовать эту идею. Для этого необходимо, чтобы в присоединяемой части коридора не было важных коммуникаций (пожарных гидрантов, электрощитов и т. д.). Далее нужно провести общее собрание жильцов и получить их письменное согласие. Только после этого можно обращаться в соответствующие инстанции для согласования перепланировки.

Расширение кухни или санузла

Расширять кухни и санузлы за счет смежных жилых помещений запрещено. Например, нельзя увеличить санузел за счет спальни, так как под вашей квартирой в этом месте может находиться жилое помещение, и расширение «мокрых зон» над спальней недопустимо.

Как обойти. Расширение возможно только за счет нежилых помещений, таких, как коридоры или кладовки. Исключение составляют квартиры на первом этаже или квартиры, под которыми находятся нежилые помещения. В таких случаях перенос «мокрых зон» возможен практически в любое место, поскольку под ними отсутствуют жилые помещения соседей. Аналогично, в двухуровневых квартирах расположение санузла на втором этаже не ограничено, так как под ним находится часть вашей квартиры, а не жилые помещения соседей.

Устройство жилой комнаты без окна

Жилые комнаты, например, спальни, должны иметь окно, обеспечивающее естественное освещение. Однако допустимо использование светопрозрачных перегородок для проникновения света из соседнего помещения с окном.

Объединение кухни с газовой плитой и гостиной

Объединение кухни и гостиной запрещено при наличии газовой плиты из соображений безопасности. Между кухней и гостиной должна быть плотно закрывающаяся дверь или капитальная перегородка. Хотя возможен перевод кухни на электрическую плиту, это сопряжено со значительными трудностями согласования, поэтому чаще проще установить перегородку.

Присоединение балкона

Присоединение балконов к жилой площади запрещено, так как это увеличивает отапливаемую площадь, на что не рассчитана конструкция здания. Массовое объединение балконов и комнат приведет к снижению эффективности отопления, поскольку система рассчитана на меньшую площадь. На балконах запрещено размещение водяных радиаторов отопления; допускается использование только электрических обогревателей.

Что можно делать без согласования?

Без согласования разрешается осуществлять такие работы:

• косметический ремонт,

• замена оконных проемов без изменения внешнего облика здания (при согласовании с управляющей компанией),

• замена отделки и напольных покрытий.

Важно! Не используйте керамогранит в жилых зонах. В настоящее время действует запрет устройства полов из керамогранита в жилых помещениях. Этот закон вступил в силу в апреле 2024 года. Нарушение этих требований может создать проблемы при согласовании.

• Также разрешены покраска стен, поклейка обоев и другие косметические работы, не затрагивающие конструктивные элементы и инженерные коммуникации.

Помните, что даже, казалось бы, незначительные изменения могут потребовать согласования. Лучше заранее уточнить все нюансы у специалистов, чем потом сталкиваться с проблемами и штрафами