Готовность к падению. Будет ли системный кризис на рынке новостроек?
Рост себестоимости строительства и низкий спрос на новостройки могут привести к тому, что в следующем году маржинальность проектов существенно снизится, а до 30% жилых девелоперов могут стать убыточными. Такой прогноз дают авторы исследования «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию», которую презентовали в ходе онлайн-дискуссии «Девелопмент МКД: что происходит и что делать». С их выводами ознакомился и деловой еженедельник «Конкурент».
Начиная с 2022 г. девелоперы сталкиваются с рядом вызовов, которые заметно усложнили их операционную деятельность, обращают внимание авторы исследования. Среди ключевых проблем – увеличение затрат на фонд оплаты труда, удорожание строительных материалов и рост стоимости финансирования вследствие повышения ключевой ставки. Одновременно с этим спрос на жилье стал сокращаться на фоне завершения массовой льготной ипотеки и уменьшения лимитов по адресным программам жилищного кредитования.
С учетом текущих тенденций объем продаж новостроек в 2025 г. может сократиться на 19–35% в денежном выражении. В базовом сценарии это означает уменьшение продаж с 7,5 трлн руб. в 2023 г. до 5,3 трлн руб. в 2025-м.
Всего аналитиками было разработано три сценария развития отрасли: в пессимистичном объем продаж нового жилья может снизиться до 4,9 трлн руб. в 2025 г. при условии того, что ключевая ставка ЦБ продолжает повышаться, свободно располагаемые доходы населения снижаются, фонд оплаты труда и стоимость стройматериалов продолжают расти, а внешние ограничения сохраняются. Оптимистичный сценарий, реализация которого связана с активной господдержкой отрасли, подразумевает снижение продаж с 6,3 трлн руб. в 2024 г. до 6,1 трлн руб. в 2025-м.
Как рассказала Наталья Куваева, эксперт консалтинговой компании «Яков и Партнеры», в первом полугодии 2024 г. рынок поддержал стабильный спрос, который сформировался на фоне ожидания отмены льготных ипотек. «Но уже в следующем году мы ожидаем снижение объема сделок в квадратных метрах на 22% и снижение цен продажи новостроек на 8–12%. Все это, соответственно, приведет к падению объема продаж, следствием которого станет снижение маржинальности девелоперов, которая, по нашим прогнозам, будет варьироваться от минус 20 до плюс 10%. Часть компаний уйдет в минус».
Эксперт пояснила, что, изучив международную практику, в частности, проанализировав работу крупнейших застройщиков Китая, Сингапура, Японии и США, стало понятно, что в кризисный период компании фокусировались на трех ключевых направлениях: стратегическая диверсификация, операционное развитие и совершенствование продукта. «Именно это позволило лидерам рынка удержать свои позиции», – объяснила Куваева.
В качестве примера она привела крупнейшую сингапурскую компанию CapitaLand, которая во время кризиса столкнулась со снижением продаж на 20–30%. Для преодоления трудностей компания направила свои денежные доходы на то, чтобы скупить значительно подешевевшую землю в другой стране – в Китае.
«Они очень много инвестировали в технологии, создали собственный стартап, и резиденты инкубатора тестировали новые технологии на базе объектов CapitaLand. Кроме того, они создали отдельную компанию, фокусирующуюся на «Асет-менеджменте», что сняло с девелопера административную нагрузку. В результате грамотных действий компания даже выросла по итогам кризиса», – рассказала Наталья Куваева, добавив, что в мировой практике уже есть рабочие инструменты, которые могут применять девелоперы на российском рынке.
Причем крупные компании уже интегрируют ряд эффективных решений в свои бизнес-стратегии. Так, по словам Куваевой, в стратегической диверсификации наиболее интересными инструментами будут географическое расширение в регионы России, а также в рамках горизонтальной интеграции, например поглощение игроков с финансовыми трудностями.
Также девелоперы начнут наращивать свое участие в проектах ГЧП и разрабатывать стратегии системы мотивации, управление закупками, то есть все, что снижает операционные издержки, и в рамках совершенствования продукта.
«На наш взгляд, очень важно уделить внимание на продуктовые характеристики и работу с клиентами, адаптацию продукта под нужды клиента, предоставление ему дополнительных сервисов, но при этом сохранение текущей маржинальности и сохранение текущей себестоимости не за счет увеличения цены. Мы оценили эффекты, на которые могут рассчитывать девелоперы в результате реализации указанных нами направлений. При правильной комбинации в долгосрочной перспективе EBITDA может вырасти до 290%», – прокомментировала Наталья Куваева.
Екатерина Власова, заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ, сообщила, что ДОМ.РФ ожидает в 2025 г. снижение рынка новостроек на 40–45% по сравнению с 2023 г. Почему 2023-й? В тот период были рекордные продажи на первичном рынке.
Екатерина Власова: «Мы не считаем ситуацию кризисной. Скорее, речь идет об управляемом сжатии отрасли. Дело в том, что, во-первых, момент снижения продаж связан с окончанием массовой льготной ипотеки, он был ожидаем, и застройщики к нему смогли подготовиться заблаговременно. Половина проектов следующего года уже распродана. Во-вторых, в отличие от большинства стран в России очень вовремя введен механизм эскроу-счетов, который защищает средства дольщиков и исключает кризис доверия. Таким образом, мы считаем, что на данный момент предпосылок для какого-то системного кризиса стройки, который может повлиять на экономику, нет».
Кроме того, ДОМ.РФ полагает, что в строительной отрасли будут введены антикризисные меры, о которых говорил вице-премьер Марат Хуснуллин. Другой вопрос, в каком формате они будут и какого характера – финансового или не финансового. Что касается покупательского спроса, по мнению Власовой, введенных мер сейчас достаточно: продолжает действовать «Семейная ипотека», и объемы по ней уже практически вернулись на уровень прошлого года; есть масса адресных программ, таких как «Дальневосточная ипотека», IT-ипотека и другие.
«В текущей ситуации важно помочь застройщикам, но не через спрос, как это делалось предыдущие четыре года, а напрямую, через снижение ставок по проектному финансированию, чтобы поток проектов, выходящих на рынок, не иссяк», – сказала представитель ДОМ.РФ.
При этом Власова считает, банкротство застройщиков – пока необоснованный прогноз.
«Мы отслеживаем индикаторы риска по каждому застройщику и проекту и видим, что, несмотря на спад продаж и сложную ситуацию, массового системного кризиса в отрасли не происходит. Ситуация по застройщикам, конечно, отличается. Есть те, у кого уже распроданы проекты следующего года на 70%, есть компании, которые отстают от средних показателей.
Но у девелопера есть возможность притормозить темпы стройки и как-то синхронизировать строительный цикл с продажами, держать процентную нагрузку на приемлемом уровне. Тем более что средние ставки по проектному финансированию около 8% – это в 2–3 раза ниже, чем для других отраслей», – пояснила заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ.
Леон Пряжников, директор по продукту ГК «Самолет»: «Прогнозируем снижение объема ипотеки в структуре продаж, появление большего объема рассрочек. Но люди покупали и будут покупать квартиры, просто изменяется формат приобретения жилья: раньше была выгодна ипотека, благодаря этому продажи ставили рекорды, а сейчас застройщики предлагают целый комплекс инструментов и программ для приобретения квартир. Скажу больше, изменился и сам клиент, который оценивает квартиру не только с точки зрения общей площади и цены, но обращает внимание на архитектуру, на благоустройство, на то, как сделаны места общего пользования. Рост качества строительства – это уже необратимый процесс».
Отметим, что, по данным аналитиков Сбербанка, в целом по стране распроданность жилья снизилась на 0,3%, и только шесть регионов показывают положительную динамику. Наибольший рост объемов строительства жилья с 2020 г. зафиксирован в ДФО. Данный показатель составил 230%, на втором месте находится Северо-Кавказский федеральный округ с приростом на 97%. Среднее значение прироста по России – 11%.
Что касается Приморского края, он, согласно докладу Михаила Матовникова, старшего управляющего директора Центра финансовой аналитики Сбербанка, занимает лидирующую вторую позицию в РФ – прирост на 4,2 пункта. Первое место у Санкт-Петербурга с показателем в 4,7 пункта, на третьем месте, с отставанием почти в три пункта, находится Московская область.