Источник: Газета.РуНесмотря на то, что ключевую ставку не стали поднимать в конце года, ситуация на ипотечном рынке далека от оптимальной. Рыночные ставки, то есть без какой-либо субсидии от государства, составляют от 25% до 30%, а из трех «больших» федеральных льготных программ осталась только семейная ипотека.В уходящем году жилищному кредитованию в современной России исполнилось 27 лет (в 1997 году создали АИЖК, институт развития ипотечного кредитования), и сейчас оно переживает непростые времена. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов вспоминает, как в России появилась массовая ипотека и к чему она пришла за 27 лет своего существования.В России ипотека появилась в самом начале «нулевых» и фактически дала старт активному строительству жилья, которое стало вполне реальной покупкой. До этого такую покупку мог себе позволить только тот, кто накопил на нее полную стоимость. Тогда же, в начале «нулевых», сформировались реальные потребительские предпочтения, в очень общих чертах они такие: в идеале «двушка» около 50 кв. метров, но сойдет и классическая «однушка» в 33 «квадрата». Покупают в основном для себя - разъехаться с родителями, переехать в более просторную квартиру, сменить район.Впервые за всю историю нашей страны, где жить, с кем и как - россияне решают цивилизованно, с помощью целевых кредитов. Условия на первичном и вторичном рынке почти одинаковы, так что и здесь выбор ничем, по сути, не ограничен. Ставки по ипотеке в рублях (была еще и валютная, но сейчас не о ней) в среднем составляли 12−14%. Следующий толчок ипотечному рынку придали в 2018 году, когда президент России дал старт нацпроекту «Жилье и городская среда» с целевым показателем ввода жилья к 2030 году на уровне 100 млн кв. метров в год. Этому способствовали и многие другие факторы. «Накануне», в 2016-2017-м, начала заметно снижаться ключевая ставка Центробанка (до уровня 8%), подскочившая в результате западных санкций.Нефть же, напротив, начала дорожать и выросла в 2018-м до 85 долларов за баррель, «выбравшись из ямы» предыдущих лет - а курс самого доллара составлял в среднем 58−60 рублей за один «вечнозеленый». В результате, впервые за всю историю развития российского рынка ипотечного кредитования размер средней ставки достиг 9,4%, что привело к новым рекордам по количеству ипотечных сделок. Так, если в 2016 году доля ипотеки в первичном сегменте столицы составила 40%, а в 2017-м - 50%, то в 2018 году этот показатель достиг 60%. Период 2018-2019 года можно считать «золотым веком» ипотеки в России. Низкие ставки делают жилье доступным как никогда ранее, в комфорт-классе - настоящий строительный бум, на рынок выходят проекты девелоперов, которые раньше строили только дорогое жилье.Обостряется продуктовая конкуренция, квартира становится инвестицией в будущее: россияне считают вклады «в бетон» выгоднее депозитов и покупки валюты, хотя реальной инвестиционной отдачи не так много - эксперты говорят, максимум 7−10%. Зато надолго: стабильность для людей, прошедших уже как минимум три экономических кризиса, оказывается важнее безусловной выгоды «в моменте». В эти годы становятся востребованы не только студии, но и «семейные» квартиры с солидным метражом. Все меняется в 2020 году - на фоне пандемии коронавируса, чтобы поддержать строительную отрасль, которая создает около 10−12% ВВП, в России запускается ипотека с господдержкой. Она позволяет держать ставку для покупателей на уровне 8% вне зависимости от того, что происходит с другими видами кредитов. Чуть позднее застройщики с банками придумали механизм дополнительного снижения ставки путем субсидирования от застройщика.Но стоит признать: государству требовалась более активная и массовая поддержка в решении «жилищного вопроса». И крупным корпорациям, и бюджетным ведомствам, и многим другим стоило бы тогда вспомнить советский опыт 70−80-х годов, когда чуть ли не каждый вуз имел свои программы кооперативного жилья.Широкое внедрение адресных программ: например, для врачей, учителей или молодых специалистов - оказали бы благотворное воздействие не только на рынок недвижимости, но и на рынок труда. Беда в том, что за все время существования льготной ипотеки рынок сам не развивался и не предлагал покупателям ничего нового. Да и не очень мог, ведь бизнес застройщиков почти целиком контролируется банками. Это сделано, чтобы защитить дольщиков, и, наверное, со временем такое решение можно считать верным.Но пока ситуация выглядит так, что покупку жилья в ипотеку ждут очень непростые времена. В последнее время программы с господдержкой трансформировались: менялись условия, ограничивали регионы, в целом стало сложнее их получить, а с 01 июля завершилась самая популярная программа «Льготная ипотека». Ставки по рыночной, то есть «обычной» ипотеке без господдержки сейчас составляют в среднем 27%.Причем это касается как новостроек, так и вторичного жилья. Застройщики пока могут субсидировать ставки по ипотеке на новостройки до 15%, платя за это банкам, то есть, условно говоря, платя ипотеку вместе с заемщиком. Но с Нового года делать так будет намного сложнее - об этом однозначно говорится в «стандарте защиты ипотечных заемщиков», который ЦБ обнародовал осенью.Чтобы было понятнее, что такое ставка в 27%, приведу пример. Допустим, есть «двушка» площадью около 50 кв. метров, которая стоит 12 млн рублей. Если брать ее в ипотеку, нужно накопить 2,4 млн рублей для первого взноса и взять в ипотеку 9,6 млн. Но с такими ставками платить банку вы будете порядка 216 тысяч рублей, и почти все эти деньги уйдут на погашение банковских процентов.Всего за 30 лет - именно на этот срок чаще всего берут ипотеку - вы переплатите банку 68 млн рублей. Напомню, что за квартиру стоимость 12 млн рублей. Теперь все шутки про «ипотечника на лапшичке» будут звучать как рассказы о богатой и сытой жизни. А на самом деле, конечно, такую ипотеку ни один здравомыслящий человек не возьмет. Вот и получается, что ипотека - единственный доступный инструмент покупки жилья комфорт-класса, перестает быть доступным. Конечно, времена изменятся, но пока что у тех, кто хочет обзавестись своим углом, есть два варианта: купить квартиру по «Семейной ипотеке» или попытаться пожить в арендном жилье, аппетиты владельцев которого также растут.Автор - директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.Мнение автора может не совпадать с позицией редакции. Источник: news.mail.ru
