Только рекорды. Рынок недвижимости ОАЭ и Дубая в начале 2025 года

Экономика ОАЭ

ОАЭ и их экономика рвутся ввысь. Даже геополитические катаклизмы и близость страны к горячим точкам не уводят основные показатели в минус. После 2020 года, когда ВВП страны снизился на 5%, уже в следующем он вырос на ту же величину, а ожидаемый результат за 2024 год – более 4%.

Динамика ВВП ОАЭ по данным Международного валютного фонда (1980–2025)

Инфляция в Объединённых Арабских Эмиратах традиционно невысока, последний высокий уровень – более 10% – фиксировался в 2008-м. В конце 2024 года она составляет около 3%.

Безработица к концу 2024 года всего 2,7%, ежегодно в ОАЭ появляется более 400 тыс. новых вакансий. Тут вспомним, что 88% из 11-миллионного населения страны – экспаты. В Эмираты едут практически со всего мира, особенно активно из Индии, Пакистана и Бангладеш, и именно этот фактор позволяет оптимистично смотреть на экономическое будущее монархии.

Динамика цен на недвижимость ОАЭ

Цены на недвижимость ОАЭ уверенно растут уже четыре года, причём некоторые показатели кажутся нереальными. Тем более что данные из разных источников могут сильно отличаться.

Но общий тренд несомненен. В Дубае от локальных минимумов начала пандемии недвижимость подорожала более чем на 50%. К концу 2024 года цены почти на 20% превышают предыдущий исторический максимум сентября 2014 года.

Спустя десять лет после того рекорда средняя стоимость нового квадратного метра в эмирате составила $4 661; по данным Земельного департамента, рост за год составил 15%. Годом раньше цены увеличились на 14,5% (данные GPG). Оценка ValuStrat, правда без учёта инфляции, ещё выше: к сентябрю квартиры в Дубае подорожали на 24,8%, а виллы – на 33,1%.

В других эмиратах показатели тоже впечатляют. Например, в Абу-Даби аналитики Reidin зафиксировали удорожание квадратного метра продаваемого жилья за год к августу более чем на 9%.

Наконец, цифра года: та же компания оценила рост цен в продаваемых апартаментах в Рас-эль-Хайме в 63%! Впрочем, у этого откровенно безумного показателя есть объяснение: в северном эмирате планируется открыть первое в регионе казино, и здесь всё чаще строят элитное жильё. Соответственно, при подсчёте «средней цены предложения» получаются статистические сюрпризы. А, например, данные консалтинговой компании Asteco по Рас-эль-Хаймё куда скромнее – рост цен до 20%.

Динамика цен на недвижимость в ОАЭ (2014–2024)

Эксперты единодушны ещё в одном: более всего по всей стране дорожает премиальная недвижимость. Причина – высокий спрос при нехватке предложения в действительно лучших локациях. За первые 11 месяцев 2024 года в Дубае заключили 2 354 сделки дороже 15 млн дирхамов (чуть больше $4 млн) – больше, чем за весь 2023 год. Самые крупные покупки зарегистрированы в районе Palm Jumeirah.

«Наиболее заметный рост цен мы видим именно в премиальном сегменте, – подтверждает эксперт DDA Real Estate Виктор Слепец. – Объём предложения в люксе за год сократился на 60%, а количество запросов в 2024 году составило 129 тыс. – спрос очевидно превышает предложение».

Спрос на недвижимость

Стремительный рост цен всегда настораживает, и прогнозы о неизбежном развороте рынка звучат постоянно. Однако пока ажиотажный спрос не просто удерживает рынок от разворота – количество сделок стабильно растёт.

Количество сделок в Дубае по данным Property Monitor

В октябре 2024 года, по данным Property Monitor, в Дубае зафиксировали абсолютный рекорд – 20 460 сделок купли-продажи. Количество транзакций впервые в истории превысило 20 тыс. Стабилен ажиотаж на пресейлах, которые в ОАЭ развиты как нигде: чуть ли не ежемесячно мы слышим истории о ночных очередях и раскупаемых за считаные часы «с нуля» объектах, на которых нет даже котлована.

С другой стороны, многие эксперты отмечают смену приоритетов покупателей. Если в 2023 году большинство составляли инвесторы, то сейчас всё чаще приобретают жильё для себя. Виктор Слепец замечает, что спрос смещается в сторону готовой недвижимости. «Её рассматривают те, кто хочет сразу заселиться и не ждать окончания стройки. А также люди, которые планируют квартиру в аренду, – тем более что доходность с неё может перекрывать ипотечные платежи».

Интерес к жилью для себя неслучаен: ОАЭ остаются одной из самых простых для релокации стран с точки зрения получения права на постоянное проживание. Так, в Дубае сохраняется возможность получить долгосрочную визу (аналог двухгодичного ВНЖ с возможностью продления) за покупку от $204 тыс. (750 тыс. AED). При этом ограничений для россиян и белорусов нет.

• Читайте нашу подробную инструкцию: Вид на жительство Дубая при покупке недвижимости

Дубай же с отрывом остаётся самым популярным эмиратом, хотя и с ним начинают конкурировать. «Стало больше желающих купить что-то в Абу-Даби, а ещё год назад он не был популярным местом для инвестиций», – говорит Ирина Мошева, управляющий партнёр Intermark Global. «Всё чаще спрашивают более доступные Аджман, Шарджу, Рас-Эль-Хайму. Появилось больше информации, и клиенты стали чётко определять свои пожелания. Хотя вряд ли можно говорить, что спрос уже серьёзно сместился с Дубая на другие локации».

Инвестиции в недвижимость ОАЭ

Когда недвижимость дорожает за год в процентах двузначными темпами, да ещё возможен рост по ходу строительства, соблазн участвовать в спекулятивных сделках велик. Впрочем, именно такой способ получения дохода сейчас кажется более рискованным.

В 2025-2026 годах, по оценке S&P Global, только в Дубае появится более 180 тыс. новых юнитов – апартаментов и вилл. К этой цифре надо прибавить объекты, строительство которых началось в 2023-2024 годах. Риелторы уже отмечают трудности при перепродаже сданного жилья, особенно в массовом сегменте – слишком велика конкуренция среди продавцов.

Зарабатывать на аренде проще. Ежегодно в Дубае остаётся около 100 тыс. иностранцев, интересующихся жильём самого разного уровня, а население растет на 3-4%.

Сколько может принести аренда

В Global Property Guide среднюю доходность в ОАЭ в 2024 году оценивают в 5,5–7% в зависимости от эмирата и без учёта сопутствующих расходов. Аналитики отмечают, что цифра может быть заметно ниже в первые годы владения, но выше впоследствии, так как арендные ставки растут ежегодно на 10–20%.

Аналогичную оценку дают в Reidin, причём показатели в Абу-Даби чуть ниже, чем в Дубае. «Недвижимость, дающая доходность в 7–7,5% годовых, по-прежнему остаётся наиболее надёжным и предсказуемым активом», – констатирует Виктор Слепец.

Как купить недвижимость в ОАЭ в 2025 году

С осени SWIFT-переводы из российских банков практически не проходят. В любом случае для переводов из России банку необходимо раскрыть конечное назначение денег и всех конечных бенефициаров, а застройщики ОАЭ крайне неохотно раскрывают свои данные, так как учредителем может быть представитель правящей королевской семьи.

Зато успешно проходят сделки с оплатой из банков в других странах. Чаще всего граждане РФ используют счета в Казахстане, Швейцарии, Израиле, на Кипре.

Оплата недвижимости криптовалютой становится популярнее, особенно на первичном рынке, поскольку всё больше застройщиков готовы принимать такие средства.

Что ждёт рынок недвижимости ОАЭ в 2025 году – прогноз

Позитивных прогнозов в конце 2024-го, кажется, больше, чем в предыдущие годы. Растущий интерес к рынку недвижимости в частности и к ОАЭ как островку безопасности в целом перекрывает риски, связанные с возможным переизбытком предложения.

Наименее оптимистичный прогноз дают в S&P Global. По их мнению, в течение ближайших 18 месяцев цены на недвижимость и арендные ставки в Дубае останутся стабильными, а затем вероятен разворот – как раз из-за роста предложения.

А вот эксперты Knight Frank считают, что в 2025 году средняя стоимость жилья в Дубае вырастет на 8%, а элитная недвижимость подорожает на 5%. Можно заметить, что и тут прогнозируется замедление рынка.

«По прогнозам наших экспертов, в 2025 году рост цен определённо продолжится. Сейчас нет никаких предпосылок для остановки или даже замедления, наоборот, темпы нарастают, из эмирата в эмират начинают кочевать застройщики, крупные и влиятельные игроки, которые формируют рынок и заходят с очень интересными большими проектами.

Сейчас делается уклон в более дорогую и люксовую недвижимость, потому что у ОАЭ есть цель привлечь как можно больше состоятельных людей со всего мира. И сделать их не только своими инвесторами, но и жителями. Страна чётко развивается в этом направлении», – говорит Ирина Мошева, управляющий партнёр Intermark Global.

Виктор Слепец из DDA Real Estate также оптимистичен: «Умеренный рост стоимости и индексация арендных ставок сохранится и в 2025 году. Это связано с приростом населения в среднем на 3-4% в год, устойчивой экономикой и безопасностью. Рост цен за год может составить 7-8%».

Наконец, эксперты Henley & Partners уверены в хороших перспективах в первую очередь люксового сегмента: ежегодно в страну будет переезжать 6,5 тыс. людей с капиталом свыше $1 млн, которым потребуется жильё соответствующего уровня. А его строят недостаточно: даже среди всей элитки не больше 1% жилья дороже 30 млн дирхамов ($8 млн).

Фото: Elements.envato.com (photocreo)