Содержание недвижимости в Сербии

Налоги на недвижимость

Налог на недвижимость

В Сербии налогом на недвижимость облагаются земельные участки (независимо от назначения), здания и постройки (жилые, коммерческие, вспомогательные и др.), квартиры, офисные помещения, гаражи и иные строительные объекты и их части.

Этот налог обязателен для всех собственников — вне зависимости от их резидентского и юридического статуса. Если недвижимость находится в совместном владении — а в Сербии это частая история — налог распределяется пропорционально долям. Если доли в кадастре не указаны, они считаются равными, и налог делится поровну.

Налог уплачивается раз в квартал равными частями или единовременно. Конечная сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Ставка прогрессивная:

• до 10 млн RSD (примерно €86 тыс.): 0,4%;
• 10–25 млн RSD (€86-214 тыс.): 40 тыс. RSD (€342) + 0,6% на сумму свыше 10 млн RSD;
• 25–50 млн RSD (€214-427 тыс.): 130 тыс. RSD (€1,1 тыс.) + 1% на сумму свыше 25 млн RSD;
• свыше 50 млн RSD (€427 тыс.): 380 тыс. RSD (€3,3 тыс.) + 2% на сумму свыше 50 млн RSD.

Налог на передачу собственности

Этот налог взимается при продаже недвижимости, за исключением новостроек, которые облагаются НДС. Ставка – 2,5% от стоимости покупки.

По закону налог на передачу права собственности должен платить продавец, решение приходит на его имя. На практике налог платит покупатель. Отсутствие ВНЖ или PIB в момент покупки не является нарушением, однако налог всё равно будет начислен с момента приобретения объекта. После получения решения о начислении налога его необходимо оплатить в течение 15 дней.

НДС на новую недвижимость

При покупке у застройщика вместо налога на передачу собственности применяется НДС. Для жилой недвижимости установлена ставка 10%, для коммерческих помещений и гаражей — 20%. Обычно застройщики включают НДС в цену.

В Сербии застройщиками могут быть и физические лица. В таком случае вместо НДС платится налог на передачу абсолютных прав в размере 2,5%.

Налог на аренду

Доходы от аренды для нерезидентов облагаются по ставке 20%. Амортизационные расходы учитываются при расчёте. Если арендатор — юридическое лицо, этот налог становится его обязанностью. Если недвижимость снимает физическое лицо, сбор уплачивает собственник.

Налог на прирост капитала

Продажа недвижимости облагается налогом в 15%. Налоговая база – разница между ценой продажи и покупки с учётом расходов (например, на ремонт).

Собственник освобождается от уплаты налога в нескольких случаях:

• При передаче недвижимости супруге (супругу), детям или родителям;
• В случае реинвестирования средств в новую жилую недвижимость в Сербии в течение 60 дней после продажи старой. По запросу срок приобретения новой недвижимости может быть продлен до 1 года;
• При владении недвижимостью более 10 лет.

Регистрация и уплата налога

Для граждан Сербии налоговая служба направляет уведомление о начислении налога по почте.

Для иностранцев процедура сложнее. Налог начисляется только при наличии Evidencijski broj stranca или EBS (регистрационный номер обладателя ВНЖ) или PIB (идентификационный номер налогоплательщика).

Если у вас есть ВНЖ, регистрация проходит по упрощённой схеме – достаточно предоставить копию договора купли-продажи и документ, подтверждающий статус в Сербии.

Если ВНЖ нет, налогоплательщик обязан зарегистрироваться в налоговой инспекции, получив разовый PIB. При совместном владении все совладельцы должны одновременно подать документы в налоговую.

Коммунальные услуги

Основные статьи расходов

Коммунальные затраты — это оплата электроэнергии и водоснабжения. Тарифы умеренные: электроэнергия – около €0,04 за кВт/ч, вода – около €0,5 за кубометр.

Сербы не экономят на воде, активно используют её для полива и мойки автомобилей — считается, что вода здесь дешёвая. Владельцы загородной недвижимости зачастую имеют на участке колодец или источник, что позволяет сократить расходы.

В статью расходов также нужно включить вывоз мусора. В Белграде стоимость услуги составляет €0,05 за кв.м жилья. Для домохозяйств, которые выбрасывают мусор в индивидуальные контейнеры, вывоз обходится в €4 в месяц.

Самая заметная часть расходов — на отопление. Определить средние траты для домохозяйств непросто: квартиры различаются по площади, а предпочтения в температуре у всех свои – кому-то комфортно при 16 градусах, а кто-то предпочитает жару.

Жители Сербии традиционно ориентируются на расчеты Агентства энергетики, которое ежегодно анализирует стоимость отопления различными видами топлива.

В основе расчета — условный потребитель, проживающий в утепленном (среднего качества теплоизоляции) жилье площадью 60 кв. м. В течение 180 дней отопительного сезона он поддерживает температуру 20°C, отапливая помещение по 16 часов в сутки. Такой домохозяйство тратит 9000 кВт/ч энергии за сезон (150 кВт/ч на 1 кв. м).

Самый дешевый вариант отопления — дрова, но при условии, что они куплены по низкой цене (€50-60 за кубометр) и используются в современных печах с высоким. В этом случае отопление обойдется в €450 за сезон. Если же дрова дороже (скажем, €75), а печь менее эффективна, затраты превысят €700.

Отопление пеллетами в энергоэффективных печах обойдется в €555 за сезон, природным газом превысят €508, углём — около €650 (в зависимости от его типа). Стоимость отопления печным топливом составит €1,2 тыс., а пропан-бутаном – €1,4 тыс.

Отопление с помощью электричества — самый дорогой вариант: использование электрорадиаторов и теплого пола встанет для «средней» квартиры в €1,7 тыс. за сезон. При этом на нём можно заметно сэкономить, если вместо радиаторов использовать теплоаккумулирующие печи (ТА-печи). Эти устройства широко распространены в Сербии. Основной принцип работы – нагрев в ночные часы, когда электричество дешевле, и постепенная отдача тепла в течение дня.

Если использовать только ночной тариф, ТА-печь потребует около €700 за сезон. Однако всего два часа дневного подзаряда увеличат расходы на 40%.

Дополнительные расходы

Владельцам частных домов периодически требуются расходы на ремонт, покраску и уход за участком. Также необходимо регулярно косить газон – бензина на газонокосилку потребуется примерно 2 литра раз в две недели. Но это опционально: штрафов за неухоженный участок в Сербии нет.

Как оплачивать коммунальные услуги

Оплатить коммунальные услуги можно и по бумажным квитанциям. Но есть и другие более удобные способы. Один из таких — электронный сервис eSanduče, объединяющий оплату счетов за коммунальные услуги и связь. Через него можно оплатить электроэнергию, проверить налог на недвижимость и управлять счетами в онлайн-режиме. Регистрация простая, аналогичная созданию электронной почты.

Оплатить счёт за электричество также можно через портал Uvid u račun. С помощью него можно просматривать историю платежей, анализировать потребление электроэнергии и отправлять обращения и жалобы. Оплатить онлайн можно с банковской картой и системой мгновенных платежей IPS Scan.

Сдача в аренду

Краткосрочная аренда

Сербия — страна долгосрочной аренды, поэтому ждать высокой доходности от посуточной сдачи жилья точно не стоит. Ситуация может измениться к 2027 году, когда страна примет выставку Expo, что временно увеличит спрос — но вряд ли приведёт к долгосрочным изменениям на рынке.

Туристическая аренда в Сербии не так уж и развита: по неофициальным оценкам, в 2023 году по всей стране число сдаваемых квартир составляло 13 тыс. Но к этим данным нужно относиться с недоверием: по другим оценкам, только 5% собственников отчитываются об арендном налоге. Значит, объектов под аренду может быть в разы больше.

Большинство из них сдаются нелегально: немногие собственники готовы платить 20% от арендного дохода. Поэтому точную статистику найти просто нереально — но уж точно известно, что Сербия среди потенциальных арендаторов в этом сегменте популярностью не пользуется.

В настоящее время рынок краткосрочной аренды сосредоточен преимущественно в Белграде, где цены варьируются в зависимости от состояния и расположения жилья:

• Небольшая квартира «без излишеств» – €400–600 в месяц.
• Просторные апартаменты в центре с современным ремонтом – до €2-3 тыс. в месяц.

Средняя арендная плата в Сербии

Доходность от аренды

Средняя арендная доходность в Сербии составляет 7,04% (по состоянию на январь 2025 года). Самые высокие показатели зафиксированы в Белграде — 8,25%. Во втором по величине городе Сербии Нови-Саде доходность подбирается к 6%.

Доходность по типу недвижимости в Белграде

Продажа недвижимости

Процесс оформления сделки

1. Проверка документов

В Сербии нет «культуры» прописки, право собственности закрепляется только за владельцем, указанным в кадастре. Но эта история актуальна для тех, у кого есть местное гражданство — иностранцу, который претендует на получение какого-либо статуса в Сербии, прописка просто необходима.

2. Договор купли-продажи

Если покупатель замужем/женат, требуется свидетельство о браке. Недвижимость регистрируется как совместное имущество, если супруг(а) не предоставит нотариально заверенное согласие на индивидуальную покупку.
Незамужние/неженатые лица должны предоставить документ, подтверждающий их семейный статус.

3. Присутствие судебного переводчика

Иностранцы обязаны заключать сделку в присутствии судебного переводчика и двух свидетелей.

4. Подписание договора и оплата

Договор состоит из основного соглашения (2–3 страницы) и нотариального заверения (7–8 страниц). После подписания нотариус отправляет договор в кадастр. Оплата производится через банковский перевод, с обязательным получением выписки. Желательно, чтобы счета продавца и покупателя находились в одном банке для ускорения перевода.

5. Передача ключей и недвижимости

Происходит сразу после подтверждения перевода средств.

Резюме и важные факты

• В Сербии коммунальные услуги оплачиваются по счётчикам.
• Независимо от того, проживает ли собственник в квартире, необходимо вносить плату за содержание комплекса — айдат. Его размер зависит от инфраструктуры дома.
• В Сербии налог на недвижимость составляет от 0,4% до 2% от кадастровой стоимости. Налог на передачу собственности — 2,5%, его платит покупатель. Продавцы недвижимости платят 15% налога на прирост капитала.
• Дополнительные расходы при покупке недвижимости — агентский сбор, юридические услуги и регистрационный взнос.
• Средняя доходность от аренды – 7,0% годовых, в Белграде – более 8,0%.
• Краткосрочная аренда не развита, хотя возможен рост интереса к ней к Expo-2027.
• В Сербии наблюдается высокий спрос на квартиры малой и средней площади. Однокомнатные квартиры и студии продаются быстрее всего, свободные варианты становятся редкостью.

Фото: Envato (esindeniz, drazenphoto, a_medvedkov)