Есть идея! Какая недвижимость Дубая принесет 20% за один год
Инвестиционную стратегию представляют специалисты компании Soland: Ксения Грищенко – операционный директор, Евгений Бабин – партнер, руководитель направления реализации строительных проектов, Роман Решетников – партнер, руководитель направления оценки и финансового анализа проектов.
Что такое флиппинг и в чем его преимущества
Упрощенно, стратегия флиппинга предполагает покупку старого объекта – квартиры, дома, офиса, последующий ремонт – и перепродажу по более высокой цене. Это, разумеется, не новая идея. Например, наша компания еще до пандемии успешно реализовывала ее в европейских странах.
Флиппинг интересен инвесторам в первую очередь благодаря короткому – около года – циклу при существенно более высокой доходности.
Какова должна быть ситуация на конкретном рынке для успешного флиппинга
Флиппинг востребован, во-первых, когда высок спрос, но одновременно на рынке много морально и физически устаревшего жилья. Во-вторых, когда не хватает мест для нового строительства. И наконец, когда есть существенная разница в цене между проектами разных лет постройки – и новое жилье стоит дороже.
Почему флиппинг интересен сейчас именно в Дубае
Средний рост ВВП Эмиратов после Covid – 6%. Дубай с 2023 года мировой лидер по объему прямых иностранных инвестиций в новые строительные проекты – обошел и Сингапур, и Лондон.
Плюс, конечно, рекордный рост населения: в 2024 году в Дубай приехало 170 тыс. экспатов, а только в I квартале 2025 года – 80 тыс. постоянных резидентов.
Теперь давайте считать. Для размещения 170 тыс. резидентов требуется примерно 75 тыс. юнитов. За год в эмирате сдается около 30–40 тыс., еще около 40 тыс. есть на вторичном рынке. То есть существенного дисбаланса спроса и предложения нет.
Одновременно при увеличении продаж средняя цена за квадратный метр фактически стагнирует. Это можно объяснить удешевлением предложения. Многие проекты вынужденно строятся в новых непрестижных районах, упрощается качество строительства, уменьшается средний размер юнита.
Эти факторы подтверждают перспективность флиппинга и аренды в выбранных локациях.
Каким критериям должен удовлетворять объект для флиппинга в Дубае
Главный фокус – на локации. Интересен уже востребованный район с работающей инфраструктурой: школами, торговыми центрами, медицинскими учреждениями и т. д.
Но дома, построенные 15–20 лет назад, объективно устарели. Во-первых, в непростых климатических условиях происходит износ, и протечки, плесень – обычное дело. Ну и во-вторых, стиль нулевых абсолютно не соответствует современным трендам дизайна.
Вывод: для флиппинга идеально подходят сформированные районы, где строительство велось в середине 2000-х годов, – например, Business Bay, Downtown, JBR, Palm Jumeirah. К тому же свободных участков там почти нет, зато много офисов, сотрудники которых также обеспечивают спрос.
Какой тип недвижимости лучше подходит под флиппинг
Рассматривать можно и коммерческие объекты, и жилые. Из последних – виллы перспективнее апартаментов по нескольким причинам.
Апартаментов просто больше, поэтому здесь трудно быть одновременно уникальным и востребованным. Почти наверняка в соседнем доме найдется уже готовая современная квартира.
Возможности по перестройке вилл всегда шире. В апартаментах можно поменять планировку, увеличить число комнат, а в доме, помимо этого, расширить площадь (обычно до 10% от общей площади), надстроить этаж, обустроить – хоть и не везде – бассейн.
Наконец, в ОАЭ традиционно высока доля покупателей, которые хотят под одной крышей разместить большую семью – несколько поколений. Для них дома предпочтительнее апартаментов.
Район Meadows
Один из престижнейших в Дубае, рядом с Emirates Hills, Jumeirah Islands и одноименным гольф-клубом. Кварталы разбиты на девять частей, застроенных виллами. Это один из самых зеленых районов Дубая. Рядом находятся пруды, озера, гольф-поля и развитая инфраструктура – поэтому он так популярен среди жителей Дубая.
Meadows застраивался как раз в начале века, и многие объекты в кварталах Meadows 1 и Meadows уже реновированы.
Район Springs
Еще более масштабный проект – около 5 тыс. таунхаусов и вилл, также возведенных в середине нулевых. И тоже очень зеленый по меркам Дубая.
Как происходит оценка конкретного объекта
Мы проводим автоматическую обработку данных из открытых источников, в частности отчетов Dubai Land Department, видим сделки в режиме реального времени, и сразу понимаем возможности для перепланировки и расширения проектов.
Соответственно, мы видим как предложение, так справедливую цену продажи объекта, удовлетворяющего сегодняшнему рынку.
Разумеется, все автоматические данные мы проверяем на месте и решаем, подходит конкретный объект для наших целей или нет.
Как проходит взаимодействие с клиентом
На первом этапе мы договариваемся о целевых показателях – цене входа, доходности, бюджете, а также как будем регистрировать объект – на физическое лицо либо на компанию.
После этого начинается подбор. Как только нужный объект найден, клиент входит в сделку.
Тогда мы приступаем к реализации проекта. Клиент финансирует реновацию – поэтапным финансированием.
Уникальность нашего предложения в том, что у нас есть команда, которая закрывает весь инвестиционный цикл от подбора до перепродажи или сдачи в аренду. Отдельно отмечу, что мы сами проводим ремонт, а это самая непредсказуемая часть процесса.
Как происходит ремонт в Дубае
Кто хоть раз контролировал цикл любого проекта по ходу его реализации, кто делал ремонт даже в своей квартире, знает: всё, что может пойти не так, – пойдет обязательно. Поэтому в данном случае мы полностью перестраховались.
Наша команда имеет опыт реализации уже более 200 объектов в регионе (не только флиппинг-проекты). На основе результатов этих проектов мы отобрали лучшие бригады. Мы лично контролируем все работы, ведь от успешности проекта напрямую зависит и наше вознаграждение.
Сколько времени занимает весь инвестиционный цикл
Цикл зависит от масштаба проекта, но в любом случае он короткий. Стандартный ремонт виллы до 200 кв. м занимает в среднем четыре месяца, большие проекты (более 250 кв. м с масштабным увеличением площади, перепланировками, ландшафтными работами) могут длиться до десяти месяцев.
Средняя экспозиция по нашим уже реализованным кейсам – два-три месяца, но продажу можно начинать уже на этапе рендеров. В случае если «всё совпало», покупателя можно найти и за неделю.
Соответственно, средний инвестиционный цикл занимает около года.
Сколько в итоге можно заработать на флиппинге
Мы всегда учитываем следующие предпосылки.
- Для удачного флиппинга важно купить дешевле рынка. Мы выбираем интересный объект под бюджет заказчика, а дальше ведем переговоры с брокерами, стараясь снизить цену.
- На входе определяем необходимые минимальные затраты, чтобы получить добавленную стоимость.
- Доходность зависит и от динамики рынка. В рамках наших моделей мы закладываем рост цен на 8% в год, но также даем и более консервативную оценку.
В результате максимальные показатели, когда совпадают несколько факторов, прежде всего удачная цена входа и рост рынка, – 40% за год. Консервативная оценка – 20%.
Бывает ли флиппинг «под себя»
Изначально это инвестиционная история. Если покупатель ищет объект, в котором планирует жить сам, он ориентируется на свои представления и пожелания, а не на расчеты и финмодели. Такому клиенту мы готовы помочь с ремонтом, при этом не предлагая концепцию, поскольку тут не так важно, будет ли в дальнейшем объект лучше сдаваться или продаваться.
Но классический флиппинг делается на широкую аудиторию. Нужно, чтобы реновированный объект заинтересовал максимальное число потенциальных покупателей или арендаторов.
Если заказчик все-таки инвестор, но хочет участвовать в проекте, мы прислушаемся к его мнению, однако при радикальном расхождении будем аргументированно опираться на наш опыт.
Как долго будет эффективна стратегия флиппинга
Сейчас в Дубае большая конкуренция, за объектами под флиппинг идет охота. Но предложение изначально невелико – шесть-семь поселков. Полагаю, что через два, максимум три года нынешнее предложение закончится, а новое еще не появится. Те же виллы Dubai Hills просто не успеют устареть, и мы не сможем так явно конкурировать по цене между реновированными и нереновированными объектами.
В тексте использованы кадры презентации. Запросить полную презентацию можно обратившись к экспертам Soland.
Реклама. SOLAND REAL ESTATE LLC, рег. номер 2079192, erid: 2SDnjeX6Am3
Фото: Elements.envato.com (photocreo)