Ключ к своему дому. Ставка ЦБ снижается – станет ли покупка жилья доступнее?

Центробанк снизил ключевую ставку ещё на полпроцента, до 15,5%. Снижение следом ставки по ипотечному кредиту в той же пропорции позволит сократить платёж по ипотеке сроком на 30 лет на 420 рублей в месяц с каждого миллиона в займе, подсчитали эксперты «АиФ». Или на 151 тысячу рублей за весь срок кредита. Немного, но уже кое-что.

Дело семейное

Когда-то для молодой семьи ставили избу всей деревней, затем пришло время совет­ских очередей за бесплатным жильём (см. с. 18). Теперь всё решают деньги. И эта система тоже работала. Пока ставка по ипотеке была однозначной или хотя бы не превышала 10–11%, её себе могли позволить многие, надо было только накопить 20% цены квартиры на первый платёж. Но потом начался период жёсткой денежно-кредитной политики, и механизм дал сбой.

Сейчас средняя ставка по ипотеке — 20,5%, сообщает портал ДОМ.РФ. Правда, с учётом страховки и всевозможных надбавок от банков реально платить приходится на несколько процентов больше.

За прошлый год большин­ство банков сократили объём выданных ипотек, преуспел только один крупнейший банк — он прибавил 20% и раздал займы новосёлам на без малого 3 триллиона рублей. У остальных крупных игроков снижение составило от 11 до 57%. Ну и объёмы там другие — на всю следующую четвёрку приходится около 1 триллиона рублей.

Брать кредиты под ставки, которые держались весь прошлый год, отваживаются немногие. Поэтому доля льготных ипотечных займов, по оценкам Минфина, достигает 90%, хотя в теории она должна быть на уровне 20–30%.

Самый популярный вариант — семейная ипотека под 6%. Но с 1 февраля и её существенно ограничили: одна семья — один кредит, запрет созаёмщиков-доноров. Как это проявится в объёмах выдачи, станет известно позже. До этого (в декабре и январе) банки установили рекорды по предоставлению «семейки» — все, кто мог, торопились запрыгнуть в последний вагон. Следующим шагом в реформе семейной ипотеки должна стать дифференцированная ставка. Чем больше детей в семье, тем меньше надо будет платить. Пока это проект, в перспективе он должен упростить жизнь многодетным родителям.

Внутри всё едино

Ещё одно возможное новшество, о котором сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, — стандарт внутренней отделки новостроек. Документ могут принять ближе к лету.

«Экономия для покупателей двухкомнатной квартиры составит до полумиллиона рублей, — подсчитал общественный деятель, эксперт по ЖКХ Дмитрий Бондарь. — Огромные объёмы закупок позволят строительным компаниям выбить такие скидки, которые ни одна семья получить не сможет. В итоге наценка на квартиру со стандартной отдел­кой окажется на 300–500 тысяч рублей ниже расходов на самостоятельное выполнение тех же работ: приглашение строителей и покупку материалов».

Скорее всего, в базовый набор обязательной отделки войдут выравнивание стен, их окраска или оклейка обоями, укладка плитки в санузле, ламинат или линолеум на полу, полагает эксперт. Плюс межкомнатные двери, розетки и стандартная сантехника.

Правда, на деле всё может оказаться не так благостно. Во-первых, это увеличит стоимость квартиры (а значит, и размер ипотечного кредита), а во-вторых, без ремонта всё равно не обойдётся, уверен гендиректор строительной компании Алексей Орехов.

«Этот стандарт очень схож с понятием вайтбокса ("белой коробки"), который уже есть на рынке, доплата за него составляет порядка 25 тысяч рублей за квадратный метр или 1,25 миллиона рублей за обычную квартиру площадью 50 квадратных метров, — объясняет он. — Ремонт своими силами обойдётся в среднем в 35 тысяч рублей за квадрат, то есть для нашей условной квартиры разница составит в районе полумиллиона. На бумаге получается выгодно, на деле нет».

Ведь в вайтбоксе жить всё равно нельзя — надо ещё доделать электрику, сантехнику и прочее. Любая такая правка цепляет штукатурку, стяжку и разводку, которые уже оплачены. Демонтаж, вывоз мусора, материалы — и приходится за всё платить по новой.

Если к этому ещё добавить стандартные косяки строителей при массовой застройке: кривые откосы, трещины в штукатурке, неровно уложенное напольное покрытие и прочее — проблем может оказаться только больше.

Уже не тянем?

Число выданных ипотечных кредитов за прошлый год сократилось на 26%, подсчитали аналитики «Циан», при этом доля просроченных займов удвоилась и достигла 1%.

Всего за прошлый год россияне взяли 968 тысяч ипотечных кредитов. По этим и ранее выданным жилищным займам долг составляет 20,8 триллиона рублей. Из них 205 миллиардов — просрочка. Допустившие её покупатели рискуют лишиться и денег, и квартиры, если не смогут договориться с банком о реструктуризации.

«Ситуация, конечно, ненормальная, и двукратный рост просрочки — это очень неприятно, но всё сложилось не настолько плохо, как могло бы, учитывая все обстоятельства, — уверен руководитель Департамента страхования и экономики социальной сферы Финуниверситета при правительстве России Александр Цыганов. — Чтобы лопнул "мыльный пузырь" ипотеки, доля просроченных кредитов должна измеряться десятками процентов. Конечно, тем, кто не в силах платить по своему займу, от этого не легче, но и глобальных последствий для экономики от этой ситуации ждать не стоит».

Банку, как и самому заёмщику, выгоднее ре­структуризация займа. Правда, для этого обычно требуется, чтобы по нему не было просрочек. А для рефинансирования нужно снижение ставки как минимум на 2–3%, иначе оно теряет смысл. Ключевая ставка ЦБ снижается, так что тем, кто оформлял займы под 27%, есть смысл заняться этой операцией.

Расчёт до копейки

Кстати, за прошлый год в России запустили строительство домов на 12% меньше, чем было в предыдущий период.

Рынок будет понемногу сокращаться, что, с одной стороны, скорее всего, сократит число ипотечных кредитов, а с другой — взвинтит цены.

Но и ставки банков, по идее, со временем должны пойти вниз.

Отсюда возникает вопрос, как выгоднее поступить: купить жильё уже сейчас, пока цены немного ниже, но проценты по кредиту выше, или подождать, заплатить несколько дороже, но при более доступной ипотеке.

«При снижении ставки ипотечного кредита на 3,5% покупка квартиры станет выгоднее, если она подорожает не больше чем на 8%, — подсчитал бизнес-консультант Илья Русяев. — При нынешних ставках по ипотеке больше 20% даже небольшое снижение процентов по займу позволяет сэкономить больше, чем придётся переплатить за умеренно подорожавшее жильё».