Квартирный вопрос испортил всех

"Рога и копыта" растают, как дым...

15.10.2003

Помните, у Булгакова: "Квартирный вопрос испортил москвичей" (и не только их). За последние 15 лет эта фраза приобрела новое, сугубо криминальное звучание...
Жилье, оставшееся единственной реальной ценностью
у подавляющего большинства граждан России, все чаще становится объектом преступления. И не только мошенничества. Квартиры вымогают, за квартиры убивают,
в сводках криминальных событий часто встречаются сообщения о продажах квартир с нарушением законодательства. Одни граждане объявляются мошенниками мертвыми, а мертвые - живыми...
Битва за "квадратные метры" порой приобретает самые фантасмагорические черты.

Конечно, не все "исчезнувшие" владельцы жилья на самом деле ушли в мир иной: одни добровольно отдали свои "углы" за бутылку водки и проживают в шалашах на берегу реки или в норах на городской свалке, другим в результате жестокого "кидняка" негде зарегистрироваться, и они обивают пороги разных кабинетов, судов. Так или иначе, но армия бездомных в стране продолжает расти, а следом за этим повсеместно разворачиваются программы постройки ночлежных домов и приютов.
Наверное, не всем суждено иметь свое жилье над головой - платить вовремя за услуги, ремонтировать, следовать правилам безопасности и т. д. Таким в самом деле лучше и проще, наверное, проживать в домах призрения. Жалко других - тех, кто оказался жертвой квартирных мошенников. Как от них защититься? Как купить или продать квартиру без нежелательных последствий?
Лучше всего заранее проконсультироваться с опытным юристом, выбрать среди агентств недвижимости наиболее известное, с крепкой репутацией. Могут дать совет и те граждане, которые лично уже прошли на рынке недвижимости "огонь и воду".
Например, удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте при этом очень осторожны: как показывает правоохранительная практика, до четверти продавцов жилья не чисты на руку.
Со сбоями проходит и каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками - здесь, как утверждают специалисты, каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон... Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.
Конечно, большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола на криминальном рынке стоит примерно тысячу долларов. Трудно подделать только справку бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке (сейчас функции по выдаче справок выполняют специальные учреждения по регистрации прав на недвижимость Министерства юстиции РФ).
Имеется в арсенале мошенников и использование услуг лже-нотариусов; вручение продавцу вместо оговоренной суммы "кукол" или поддельных, "нотариально удостоверенных" договоров. Иногда преступники готовы пойти даже на приведение "клиента" в невменяемое состояние.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно...
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую... При этом мошенникам ничего не стоит даже перевесить номера квартир.
Весьма известны и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Здесь сценарий преступления прост: пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.
Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.
Юристы знают, что практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3 лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки. Например, по закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.
Или еще особенность сделок с жильем: любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником. Ситуация, конечно, исключительная: купили квартиру, а к ней оказался "довесок" в виде одинокого больного старичка...
Опытные люди дают и такой совет: ничего нельзя подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным. Берегитесь людей, стремящихся сделать все в краткие сроки, минуя законный порядок. Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия. Известны случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками "агентства", которое после заключения серии нечестных сделок прекращало свою деятельность либо перебазировалось в другой район под новым названием. Бывает, такие фирмы "Рога и копыта" создаются даже для оформления одной-единственной сделки, после чего они, естественно, исчезают.