Твоя ипотека — твоя проблема. Как банки перекладывают финансовые риски на заёмщика

Как бы вы отнеслись к ипотеке, процентная ставка по которой снижается сама собой, без рефинансирования? Такое возможно, когда банки применяют не фиксированные ставки, а плавающие. Сейчас в России подобных предложений на ипотечном рынке нет, но в ЦБ и Сбербанке вдруг о них заговорили.

Как бы вы отнеслись к ипотеке, процентная ставка по которой снижается сама собой, без рефинансирования? Такое возможно, когда банки применяют не фиксированные ставки, а плавающие. Сейчас подобных предложений на рынке нет, хоть они и не запрещены законом. Однако о них заговорили. Центробанк в обзоре рисков банковского сектора упомянул плавающие ставки по ипотеке как решение возможных проблем кредитных организаций. Сбербанк предложил такой вид процентов по ипотеке как альтернативу субсидированным жилищным кредитам. К заявлениям властей надо относиться внимательно — иногда они пророчат будущее.     

Банки рискуют, выдавая нам ипотеку 

ЦБ не скрывает, что критикует льготную ипотеку под 6,5% по нескольким причинам: опасность финансового пузыря, ажиотаж на рынке, рост цен. 

_{Эльвира Набиуллина. Фото: iohotnik.ru}

Но риск есть не только для заёмщиков, но и для всей банковской системы. Кредитные организации выдали рекордное количество ипотек по низкой ставке. На данный момент банки находятся в плюсе — ключевая ставка низкая, соответственно, проценты по депозитам низкие. Банки берут у населения деньги в виде вкладов под 4−5% годовых, а выдают в виде ипотеки под 6−8% годовых. На разнице зарабатывают.

Представим картину. Ключевая ставка выросла на 2% — ставки по депозитам выросли пропорционально. Банки уже привлекают деньги населения по 6−7%. Между тем, ставки по ипотекам, взятым на 10−15−20 лет не изменились, оставшись на уровне 6−8%. Доход банка стремится к нулю. Если ключевая ставка вырастет ещё больше, то банк уйдёт в минус. 

Это называется процентный риск. При фиксированной ипотечной ставке банк полностью берёт его на себя, и ЦБ видит в этом угрозу всей финансовой системе.

Плавающая процентная ставка — спасение для банка

Плавающая процентная ставка по кредиту привязана к ключевой ставке. Снижается одна — снижается и другая. Повышается одна — повышается другая. 

Допустим, ипотека взята в 2019 году, когда ключевая ставка была 6,25%. В течение 2020 года ключевая ставка снизилась до 4,25%. Если бы у заёмщика была ипотека с плавающей процентной ставкой, то платёж бы снизился.

Учитывая тренд на снижение ключевой ставки и намёки Эльвиры Набиуллиной на пространство для манёвра в денежно-кредитной политике, кажется, что предложение может быть выгодным.

Но посмотрим с другой стороны. Если ключевая ставка поднимется, то и ставка по ипотеке вырастет. Платёж увеличится. Тем самым банк переложит процентный риск с себя на заёмщика. 

ЦБ отмечает:

В обычной ситуации существует «естественное хеджирование»: центральный банк обычно повышает ставки в условиях высокой инфляции, когда номинальные доходы бизнеса и населения, скорее всего, растут

Джангир Джангиров, старший вице-президент Сбербанка, тоже упоминает ипотеку с плавающей ставкой:

Мы тоже должны в эту сторону смотреть и банкам вместе с ЦБ прорабатывать регулирование и всячески стремиться к тому, чтобы этот рынок появился

Центробанк, учитывая риски заёмщика, рекомендует банкам тщательно оценивать предельную долговую нагрузку заёмщика с учётом повышения процентных ставок и устанавливать порог повышения. 

В заключение ЦБ собщает:

Широкое распространение плавающих ставок потенциально может нести системные эффекты, в результате которых финансовое положение заемщиков ухудшится сильнее, чем может ожидать отдельный кредитор, поэтому в данном случае Банк России будет оценивать целесообразность использования макропруденциальных инструментов

Итак, пока нет конкретных предложений, распоряжений, писем относительно внедрения плавающей процентной ставки. Говорить о том, что это новый тренд, рано. Но помнить о возможности такого исхода стоит. Законодательно плавающие процентные ставки не запрещены.