Как выжать доход из собственных детей, умноженных на квадратные метры?
Субсидирование ипотеки не только подняло цены на жилье. В стране появился новый класс граждан, которые научились инвестировать государственные денежки в недвижимость. Себе в радость – на старость. А теперь в ряды инвесторов перейдут молодые мамы и папы.
Хорошие новости распространяются быстро, а плохие – мгновенно
С 1 июля мы живём в другой стране. До этого мы являлись подданными государства, где самой популярной льготной ипотекой на новостройки была программа «Господдержка 2020». Та самая, по которой правительство субсидировало ипотечную ставку до 6,5%, а банки соревновались, кто снизит еще сильнее. И в банковских прайсах ипотечная ставка для заемщиков балансировала на уровне 5%.
Но 30 июня премьер Михаил Мишустин подписал Постановление № 1060. Теперь субсидирование по «Господдержке 2020» урезано, и ставки для конечного потребителя поползут вверх. Есть и другие минусы, делающие льготу не интересной жителям Москвы и Петербурга. Максимальная сумма кредита для всех регионов – 3 миллиона рублей.
Ставку по льготной ипотеке повысили, максимальную сумму сократили. Фото: 360tv.ru
Зато теперь мы переселились в державу, где самой востребованной обещает стать «Семейная ипотека». Здесь льготные ставки до сих пор остаются на приятном уровне в 5%. И появился один новый очень-очень-очень интересный нюанс.
Но – по порядку. Напомню тем, кто не в курсе: прежде во всех кругах риелторов этот продукт называли «детской» ипотекой. Популярность его была ниже плинтуса.
Почему? Стартовавшая в начале 2018 года федеральная программа касалась россиян, у которых с 2018 по 2022 годы родится второй (и последующий) ребенок. В большинстве семей сумма кредита оказалась категорически неподъемной при имеющихся доходах. Тем более, если мамы еще пару лет продолжают оставаться домохозяйками, и семья вынуждена жить только на зарплату мужа.
В частности, через год после запуска программы такие кредиты занимали 1% от общего объёма выдач жилищных кредитов по стране.
В минус сыграла еще одна нелицеприятная подробность. Банки в среднем одобряли заявки на «детскую» ипотеку реже, чем по другим ипотечным программам. Ведь вот, допустим, семья не справится с обязательствами, придёшь забрать за долги квартиру… А там обнаружится «ЯЖЕМАТЬ» и начнет жаловаться во все газеты, как её, бедняжку, с сопливыми малютками лишают крыши над головой. Короче, себе дороже.
«Детская» ипотека, как говорят риелторы. Фото: culture.ru
Люди не любят чувствовать себя обязанными кому-то
Но теперь всё будет по-другому. И опять же благодаря Постановлению № 1060. Теперь льгота доступна и семьям с одним ребенком.
Один ребёнок в семье ещё позволяет маме иногда тратиться на приличную косметику, а папе мечтать о Harley Davidson. То есть, при желании можно подумать и о новой квартирке.
Тут важен следующий момент – сегодня все россияне заболели инвестиционным зудом. Все спешат куда-нибудь инвестировать. Хоть в акции, хоть в золотых рыбок. А уж инвестировать в недвижимость россиянину, как говориться, сам бог велел.
Огромные суммы, которые государство потратило на программу «Господдержка-2020», пошли не на покупку квартир россиянами, которые в этом нуждаются больше всего. В массе такую ипотеку брали горожане, уже выплатившие предыдущий жилищный кредит, или вот-вот закрывающие таковой. Львиная доля сделок носила инвестиционный характер.
«Заёмщики выбивались из сил, чтобы погасить прежнюю ипотеку. Причём именно для того, чтобы взять следующую. Но уже по льготной ставке», – соглашаются эксперты в других банках.
Как резюмирует в своих мрачных релизах Счётная палата РФ: «Наращивание ипотечного кредитования не привело к повышению доступности жилья».
Тем временем в стране сформировалось новое поколение инвесторов в недвижимость – инвесторов, научившихся вполне легально инвестировать за государственный счет. А главное, готовых широко хвастаться своим опытом и пропагандировать эти кейсы среди коллег и знакомых.
Между тем, теперь именно у «Семейной ипотеки» остаются ставки «для граждан с улицы» в 5% - 5,5%. Тогда как уже сейчас ключевая ставка ЦБ составляет 5,5% и почти гарантировано будет расти впредь. Не верите – посмотрите, сколько стоят свекла и морковь в магазинах.
Иначе говоря, государство предлагает семьям с первенцами жилищные кредиты по ставкам ниже инфляции. Считайте, даром: держи накопления на депозите и гаси ипотеку на набегающие проценты.
Нет, волну фиктивных браков с матерями-одиночками ждать не стоит. А вот родственники, не успевшие в «Господдержку-2020», вполне смогут выступить созаёмщиками.
Люди не покупают акции, людям продают акции
Правда, не всё так гладко.
Есть и другие сообщения о том, что инвесторы выходят из сделок. В частности, разочарованные граждане начали массово продавать жилье, купленное для сдачи в аренду. Не выгодно – хоть убейся об стену.
Да, цены на новостройки растут. Иногда недостроенная квартира оказывается оценённой дороже, чем такая же рядом в достроенном доме. При этом хор застройщиков предрекает рост цен на «первичку» на протяжении всего второго полугодия. Причины – и рост цен на стройматериалы, и проблемы с рабочей силой, которую выдворили из страны и никак не могут водворить. Да и земля по ценам «кусается».
Но в то же время всё чаще профессионалы признают, дескать, пик спроса пройден. Ажиотаж сходит на «нет».
«Те люди, которые хотели бы приобрести квартиру – в том числе ради вложения средств, уже понимают, что недвижимость не подорожает так же значительно, как в прошлом году, когда такая покупка могла принести серьёзную прибыль», – говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. И уже в июле аналитики компании ожидают снижения числа сделок на треть.
Таким образом, инвесторы в недвижимость оказываются перед дилеммой. Фиксировать или не фиксировать прибыль.
Но здесь на ситуацию начинает давить ещё один ракурс.
