«Из дома не надо делать ферму, завод или фабрику»
«Частный бизнес из ЖКХ постепенно уходит»
Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), является серьезной фигурой на рынке обслуживания недвижимости. Как кризис изменил условия игры?
В период кризиса миллиардные девелоперские проекты превратились либо в миллионные убытки, либо в замороженный железобетон. Все стали думать о своих издержках, и тема ЖКХ приобрела политический окрас. Решение проблем отрасли является электоральной основой для любого мэра или губернатора, поэтому тарифы становятся элементами манипулирования в абсолютно политических целях.
Сейчас почему-то бытует мнение, что управляющие организации (УО) виноваты во всем плохом в отрасли. Я же предлагаю посмотреть с другой стороны: недавно на TВ прошел сюжет про Нижний Тагил. Мэр города рассказал о том, что устал бороться с нечистоплотными УО и создал госслужбу управления эксплуатации, которая установила тариф для населения 8 руб. за кв. м. При этом в Екатеринбурге тариф — 32 руб. за кв. м. Мэру, думаю, гарантировано переизбрание. Городу же это грозит большими проблемами, так как не компенсирует даже прямые затраты, а это значит, что убытки будут накапливаться на муниципалитете. Что будет дальше, пока никого не волнует.
Когда вводился Жилищный кодекс, ставилась цель забрать управление домами у муниципалитетов и передать их в бизнес-среду, а сейчас частный бизнес из отрасли постепенно уходит, а доля государства возрастает.
Пользователь FB делится рассуждениями о капремонте:
«Вчера оплатил 1147 руб. за капремонт дома. Посмотрел на сайте правительства Москвы, мой дом будут ремонтировать в 2033 г. (через 18 лет).
Общая площадь моего дома, по данным того же сайта, равна 56 778 кв. м. А теперь моё любимое. Считаем:
За 18 лет я заплачу: 1147 руб. x 12 мес. x 18 лет = 247 752 руб.
За 18 лет весь мой дом заплатит: 56 778 кв. м x 15 руб./м x 12 мес. x 18 лет = 153 300 600 руб.
Я думал, нам просто трубы и крышу отремонтируют (так на сайте у них сказано), но, судя по сумме ремонта, уже в 2033 г. на моем доме будут золотые купола, минимум две вертолетные площадки, бронированные окна, скоростные лифты, кевларовые стены и платиновое напыление на перилах, ну, чисто для красоты. Я выражаю искреннюю благодарность всем, кто придумал или имеет хотя быкакое-то отношение к авторству этой замечательной, своевременной и такой щедрой социальной программы. Низкий вам поклон«.
Почему частные компании уходят с рынка?
Это очень интересный рынок для малого бизнеса — только в Москве годовой объем рынка услуг управления многоквартирными жилыми домами составляет около 80,6 млрд руб. Но из шестисот столичных управляющих компаний 118 — это ГУПы, МУПы и ДЕЗы, на их долю приходится 52% рынка, она продолжает расти.
В целом в России сейчас зарегистрировано более 14,3 тыс. управляющих компаний, они работают в негативных для бизнеса условиях. После введения лицензирования УО, мы потеряли в разных регионах от 5 до 20% УО. Только в единичных регионах, где идет активное строительство, произошел незначительный рост их числа. В Москве мы потеряли порядка 10% УО, они не смогли подтвердить свои полномочия. Само лицензирование выглядит достаточно просто, но из-за определенных «но» процедура стала вызывать много вопросов. Суть: если я управляю многоквартирными домами в Москве и имею лицензию в Москве, то не смогу управлять домами в Московской области. Для этого я должен сдать экзамен и получить лицензию в Московской области. В нескольких регионах, где муниципалитеты использовали эту норму, произошел передел рынка.
Проблем в отрасли много и среди них — рост неплатежей. У нас сегодня 1 трлн руб. долгов перед энергетиками: это долги УК, муниципалитетов и населения. И что важно — задолженность управляющих организаций на 50–60% сформирована долгами населения.
Избыточная нормативная база, отсутствие унифицированной системы лицензирования, проверки и штрафы снижают привлекательность отрасли, делают бизнес убыточным.
«Индекс Ростова-на-Дону»»
Какие тарифы бизнес считает оптимальными?
У всего есть своя стоимость. Она должна быть корректной и отображать издержки, связанные с управлением и эксплуатацией. В нашей отрасли тарифы регулируемые. Муниципалитет устанавливает тариф для конкретного города, района и он же утверждает тариф, выше которого нельзя подниматься. Например, в Москве для стандартного типового панельного дома (П-44) устанавливается тариф 25,51 руб. за кв. м, а максимальный тариф — не выше 175 руб. за кв. м.
Главная проблема жилищного тарифообразвания — отсутствие здравого смысла. Например, при утверждении тарифов естественных монополий анализируется структура прямых издержек, связанная с генерацией этих ресурсов, и их изменения. В ЖКХ тариф на содержание и эксплуатацию жилого помещения не связан с прямой себестоимостью производства конкретной услуги. Структура прямых затрат управляющей компании выглядит так: 68–70% — это фонд оплаты труда (ФОТ), 5% рентабельности стандартно закладывается, остальное — это услуги подрядных организаций (вывоз мусора, утилизация ртутных ламп, обслуживание лифтов).
Наша Ассоциация провела исследование по тарифам ЖКХ в городах-миллионниках и выяснила, что тарифные ставки на коммунальные услуги не связаны со средней заработной платой населения в регионе (по данным Росстата). В наших расчетах мы взяли за основу Ростов-на-Дону. В этом городе соотношение тариф/зарплата считаем оптимальным — тарифная ставка на содержание помещений (16,07 руб. за 1 кв. м), и в этих условиях успешно работают государственные и частные управляющие компании. Эксплуатация фонда нормально осуществляется с этим тарифом и при средней зарплате 21,6 тыс. руб. Если у нас в структуре себестоимости основное — это зарплата, то возникает главный вопрос: почему в других регионах совсем другое соотношение (табл. 1).
Получается, что в Москве и Питере тарифы занижены, а в остальных регионах завышены. Самый интересный пример — Нижний Новгород. Зарплата 23 762,33 руб., тариф — 29,85 руб., отклонение от Ростова составляет 8,33 и это абсолютно ненормальные пропорции. Когда мы обратились в эти субъекты Федерации с просьбой рассказать, как они калькулировали стоимость, они ответили, что эта информация для служебного пользования.
Но самое главное в единицах измерения. Применение стоимости квадратного метра к рынку обслуживания недвижимости — это все равно, что считать нефть в погонных метрах. Мы оказываем сервисные услуги, поэтому тариф необходимо формировать в нормо-часах, т. е. сколько часов было затрачено на тот или иной вид работ по обслуживанию дома. Чем больше площадь жилого дома, тем ниже должен быть тариф. И наоборот. В Новых Черемушках, например, есть двухэтажные дома, в которых всего 16 квартир и управляющая организация получает с дома около 20 тыс. руб. в месяц — это даже не способно компенсировать наши прямые затраты.
А с точки зрения жителей сумма все равно получается внушительная.
Мы как бизнес ситуацию не формируем. Я уверен, что жители заинтересованы в справедливой стоимости — в Москве есть тарифы и ниже 25,51 руб. Чтобы управляющая компания была рентабельна, в обслуживании должно быть не менее 20,4 тыс. кв. м. Для коммерческих УК эффективным является управление более чем тремя домами, для государственных УО — от четырех домов. Дома площадью менее 1000 кв. м в принципе нерентабельны.
«Обслуживание и управление сейчас будет полем битвы титанов за финансовые потоки»
А как же тогда дома, в которых организовано товарищество собственников жилья (ТСЖ)? Из-за чего в некоторых ТСЖ платежи просто огромные?
ТСЖ в свое время сыграли положительную роль, решили проблему управления. Но с точки зрения бизнеса ТСЖ — это очень плохо. ТСЖ формирует экономику одного дома, т. е. деньги, собираемые с одного дома, оправдывают постоянные затраты всего ТСЖ. Поэтому мы имеем такие аномальные тарифы, когда кубометр воды стоит 2500 руб. Если бы это ТСЖ управляло несколькими домами, оно вполне могло бы снизить размер тарифа. Второй момент — правовой. Общедомовое имущество не может быть общим вкладом в некое бизнес-предприятие, которое развивается на базе дома. Из дома не надо делать ферму, завод или фабрику.
Покупая квартиру, люди не бизнес покупали, они не хотели быть акционерами этого предприятия и не хотят думать, ворует председатель их ТСЖ или не ворует, они не хотят разбираться в экономической оправданности тарифов, которые устанавливают не муниципалитетом, а правлением ТСЖ.
В ситуации кризиса осуществляется стратегия издержек — все, что с ними связано, привлекает максимальный коммерческий интерес. И поскольку обслуживание и управление — это наши с вами прямые издержки, то сейчас это и будет полем битвы титанов за финансовые потоки.
А то, что Минюст делает сейчас, это вообще ни в какие ворота не лезет: регистрирует ТСЖ на основании подписи пяти человек, при этом не проверяет, являются ли они собственниками, так как нет у него доступа к базе данных. Протокол подписывается одним из собственников и получается, что ТСЖ могут создать люди с улицы. Эту вакханалию пора остановить.
Лето принесло нам новые платежи. Отчисления на капремонт в регионах отличаются в разы. Москва лидирует — 15 руб. за кв. м. Это правильно?
В ЖК закреплена прямая норма, согласно которой обязательства по отчислениям на капремонт лежат на собственниках. Все, что касается субсидирования социально незащищенных групп граждан, — вопрос государства. В целом это большой шаг вперед в сторону дальнейшего развития отрасли и формирования ответственного потребителя.
Сегодня у нас два способа отчислений на капремонт. Прямой я еще могу понять с точки зрения Жилищного кодекса, хотя у меня возникает естественный вопрос: как люди, которые не копили 10 лет, завтра решат делать капремонт? Минстрой говорит: пусть возьмут кредит. А что они в залог отдадут: места общего пользования, лифты? Этот механизм не продуман. Когда Минстрой обещает госгарантии, тоже непонятно как будет реализована данная инициатива — Минфин не готов брать на себя эти гарантии. Получается, что при прямом накоплении собственники остаются один на один со своими проблемами. Если говорить о котловом методе накопления, он противоречит Жилищному и Гражданскому кодексам — на деньги, которые берут с меня, ремонтируют другой дом. В ЖК четко прописано, что я должен оплачивать ремонт своего дома, при этом внесение денег авансом нарушает ГК.
Капитальный ремонт — это лишь одна из жарко обсуждаемых проблем ЖКХ, тарифы которого вызвали недоумение. И действительно, взнос на капремонт в Москве равен 15 руб. за кв. м, в Екатеринбурге — 8,2 руб., в Ростове-на-Дону — 6,6 руб., в Самаре — 5,46 руб., в Санкт-Петербурге — 2,5 руб., а в Казани вообще 80 коп. (табл. 2). Как здесь не возникнут вопросы? Как в Питере, при их изношенности жилого фонда, тариф на капремонт может быть равен 2,5 руб. за кв. м? Безусловно, важно связать потребителя с его домом, но нельзя из дома делать бизнес, чтобы на нем висели риски банкротства, риски невозврата кредитов. Дом не может быть субъектом хозяйственной деятельности.
Выход где?
В создании эффективной системы, которая будет понятна и удобна всем: люди должны иметь возможность делать выбор в пользу найма той или иной организации, чиновники должны создавать каналы, по которым мы взаимодействуем, а не заниматься ручным управлением.
Но в первую очередь нужно ответить на главный вопрос: нам нужен Жилищный кодекс в том виде, в котором он существует, или мы все возвращаем в муниципалитет. Государство регулирует, государство управляет — скоро останется одно сплошное государство, а Жилищный кодекс станет просто фикцией. Наша ключевая задача состоит в выработке стратегии эффективного развития отрасли ЖКХ — необходимо построить рынок, на котором будут потребитель, исполнитель и конкурентное тарифообразование. Вот эта идея мне кажется наиболее верной, потому что Минстрой никогда не создаст методику, которая сможет учитывать особенности каждого дома.
Беседовала Инга Замураева