Доходы не соответствуют расходам. Названа справедливая стоимость жилья в РФ

Москва регулярно входит в мировые рейтинги недоступности жилья, однако в текущем году к ней в этих списках начали подтягиваться и регионы. В частности, по данным Numbeo, в этом году в рейтинг по недоступности жилья для населения также попали Владивосток, Казань и Самара с коэффициентом в 0,4, который также имеют Рио-де-Жанейро, Пекин, Гонконг и другие наиболее дорогие города мира, рассказал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов в материале для РБК.

Одной из главных причин этого стал рост ставок по ипотеке, которые сейчас в РФ близки к историческим максимумам. Стандартный платеж по кредиту (на 20 лет) составляет 230–250% от средней зарплаты по стране. В итоге даже обеспеченная семья вряд ли сможет позволить себе недвижимость, так как на ипотеку будет уходить примерно 60% ее дохода. При этом рост ставок по ипотеке увеличил месячный платеж только в 1,5 раза, однако и до этого многие люди не могли позволить себе ипотеку.

«Если считать в рублях, то кредит стоимостью 5 млн рублей на начало года мог стоить 45 тыс. рублей в месяц, а сейчас стоит 65 тыс. Но для города, где люди в среднем зарабатывают меньше 100 тыс. на двоих, оба варианта выглядят дорого», — говорится в материале.

Откладывать весь доход?

По мнению Емельянова, основная причина недоступности жилья заключается даже не в ставках, а в том, что расходы населения на жилье не соответствуют их реальным доходам. Соотношение ценника на жилье и средних зарплат (price to income) в Москве — самое высокое в Европе (почти 23). А если брать по миру в целом, то на уровне плотно населенных Сан-Паулу (23,6) или Джакарты (22,5).

Иными словами, средний житель Москвы должен на протяжении 23 лет откладывать все заработанные средства, чтобы позволить себе квартиру в столице. Конечно, это не так дорого, как в Шанхае (50 лет), но существенно выше среднего по миру (10–15 лет).

«Ставки аренды также сигнализируют, что рынок оторван от реальных доходов россиян. Пример Москвы, возможно, мало кого удивит, но в городах с такими же зарплатами — Будапеште и Риге — аренда дешевле на 20% и 40% соответственно», — подчеркивается в материале.

Сколько должна стоить недвижимость?

Комфортным для большинства населения соотношением стоимости недвижимости и доходов местных жителей можно считать диапазон 10–15 лет, который требуется для погашения ипотеки. По мнению эксперта, Москва в этом случае не является показателем, однако в регионах цены на квартиры стоило бы снизить как минимум на 15%, а то и на 30%, чтобы рынок остыл.

В этом случае условная стоимость квартиры, которая сейчас стоит 5 млн рублей, снизится до 3,5–4,3 млн рублей, и если рассчитывать стоимость жилья с учетом ставки по ипотеке в 10%, то займ на 25 лет обойдется гражданам в 30–35 тыс. рублей в месяц, что для семьи со средним общим доходом в 100 тыс. рублей в месяц было бы подъемной суммой.

«Но пока рынок топчется на месте. Причина — ипотечная накачка. Пока государство удерживает спрос, цикл снижения цен на жилье не начинается. Вероятно, официально мы увидим, что цены начали снижаться во "вторичке" под конец 2023 года», — полагает Емельянов.