Банкам запретят выдавать ипотеку

Ситуация с ипотекой в стране меняется явно не в лучшую сторону. Но этого властям показалось мало. Они хотят ещё больше усложнить получение ипотеки. В итоге у некоторых заёмщиков вообще не будет шанса обзавестись своим жильём.

Ситуация с ипотекой в стране меняется явно не в лучшую сторону. Условия льготных программ ужесточают, да ещё и банки поднимают ставки по рыночным жилищным кредитам. Но этих ограничений властям показалось мало. Они хотят ещё больше усложнить получение ипотеки. В итоге у некоторых заёмщиков вообще не будет шанса обзавестись своим жильём.

_{Зачем усложнять ипотеку? Фото: rtvi.com}

У Центробанка, главного регулятора финансового рынка, достаточно инструментов для давления на банки. Например, если ЦБ видит, что банки и микрофинансовые организации (МФО) выдают слишком много кредитов ненадёжным заёмщикам, то вводит для них ограничения и отсекает проблемных клиентов. Сейчас у регулятора больше возможностей влиять на выдачу потребительских кредитов, чем ипотечных.

В Госдуму внесли законопроект о праве ЦБ ограничивать банкам выдачу ипотечных кредитов с 1 июля 2024 года. Предполагается, что банкам определят доли жилищных займов, которые те могут выдавать закредитованным клиентам, по аналогии с потребкредитами. 

Как с потребительскими кредитами

Центробанк сейчас прямо указывает банкам и МФО, какую долю кредитов в общем объёме кредитного портфеля может позволить себе банк для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой. 

Чем выше у человека ПДН, тем меньше шансов получить кредит. Банк просто не одобрит его заявку, если число таких же заёмщиков уже достигло предела, который установил Банк России. 

С 1 января 2024 года ЦБ понизил для банков процент допустимой доли заёмщиков с высокой долговой нагрузкой. Доля потребительских кредитов для клиентов, чья долговая нагрузка от 50% до 80%, в общем портфеле банков и МФО не может превышать 25% (ранее 30%) и 10% — по кредитным картам.

Доля кредитов, выданных банками заёмщикам с ПДН больше 80%, не изменилась — она по-прежнему не может превышать 5%. Для МФО — 15%.  

Опыт потребкредитов перенесут на ипотеку

Депутаты заметили, что такой подход дал положительный эффект. Например, доля рискованных кредитов (с ПДН более 80%) менее, чем за год (с конца 2022 года к осени 2023 года) снизилась с 36% до 25%. 

Эту область Центробанку удалось отрегулировать, но головной болью для него остаётся ипотека. 

Риски в ипотечном кредитовании выросли, отмечается в пояснительной записке к законопроекту, который внесла группа депутатов и сенаторов во главе с председателем комитета по финансовому рынку Анатолием Аксаковым:

По состоянию на 1 октября 2023 года цены на строящееся жильё выше цен на готовое жильё на 42%. В случае, если заёмщику потребуется продать на вторичном рынке купленное в ипотеку строящееся жильё, полученных средств может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по кредиту. Это несёт риски как для заёмщика, так и для кредитора

Кроме того, ипотеку активно берут и закредитованные заёмщики. Доля клиентов с ПДН более 80% за тот же неполный год (с конца 2022 года к осени 2023 года) выросла с 37% до 47%. 

Даже с учётом того, что в отличие от потребкредитов ипотека обеспечена недвижимостью, депутаты справедливо боятся рисков перегрева рынка.

Что это значит для ипотечников?

Сейчас ЦБ регулирует ипотеку другими мерами — требованиями к размеру надбавок к резервам, которые создаёт банк, когда предоставляет любой кредит.

Выдавая потребительский кредит или ипотеку, любой банк обязан зарезервировать определённую сумму, если вдруг заёмщик не вернёт долг. Размер резерва зависит от степени надёжности клиента. Если у заёмщика хорошая кредитная история, высокая зарплата и нет других кредитов, то резерв может быть минимальным. И наоборот.  

При ипотеке требования ЦБ зависят ещё и от величины первоначального взноса, а не только от долговой нагрузки заёмщика. Если у клиента высокий ПДН и при этом мало денег на первоначальный взнос, то банку нужно зарезервировать больше собственных средств, чем для клиента с обратной ситуацией. В итоге банк либо требует от заёмщика большой первоначальный взнос, либо отказывает в выдаче ипотеки.

Но если это крупные банки, например, Сбер, с размером капитала в несколько триллионов, то он может выдавать ипотеку всем подряд. Резервов у него хватит. Очевидно, что конкретные доли проблемных кредитов работают лучше, чем надбавки.

Если закон примут, то ЦБ не нужно будет менять размер надбавок. Достаточно лишь устанавливать доли, которые банк может одобрить ненадёжным заёмщикам, регулируя степень закредитованности по ипотеке. 

Если сейчас у человека не хватает денег на первый взнос, то он берёт потребкредит. Формально требование выполняется — несмотря на высокую ПДН, заёмщик внёс необходимый первоначальный взнос. Но становится ли он от этого более надёжным клиентом? Конечно же нет. Новые меры сильно снизят возможность таким заёмщикам брать ипотеку. Зато «оздоровят» весь ипотечный рынок.