Юристы разъяснили важные моменты при аренде и сдаче загородной недвижимости
Все возможные спорные моменты при аренде загородной недвижимости должны быть прописаны в договоре. В том числе, имеет ли право арендатор собирать урожай на снимаемой даче, кто должен косить траву и обрабатывать растения от вредителей, сказали газете ВЗГЛЯД опрошенные эксперты, рассказывая о частых проблемах при аренде и сдаче загородной недвижимости. «Сейчас вопрос сдачи в аренду загородной недвижимости очень актуален, так как многие – особенно люди с детьми – предпочитают проводить время на даче или в деревне. Но загородный дом есть не у всех, а поэтому возникает необходимость его аренды на летний период», – говорит юрист НП Российская Гильдия Риэлторов Оксана Байрамова.
При этом как арендатор, так и арендодатель могут столкнуться с рядом проблем, предупреждает специалист. В первую очередь следует обращать внимание на то, кто владеет недвижимостью. Заключать договор надо либо с собственником, который может с помощью соответствующих документов, доказать, что недвижимость принадлежит именно ему, либо с представителем владельца недвижимости – чаще всего им выступает риэлторская компания или частный риэлтор.
«Бывают случаи, когда недвижимость досталась по наследству. В связи с этим собственников может быть сразу несколько. Если при просмотре оригиналов правоустанавливающих документов обнаруживается, что владелец не один, то необходимо выяснить, согласны ли другие собственники сдавать недвижимость, например, попросить организовать встречу с ними. В противном случае надо отказаться от аренды этого объекта: если недвижимость сдана без ведома другого собственника, то он сможет потребовать выселения арендаторов», – подчеркивает юрист.
Также немаловажно попросить организовать знакомство с председателем поселка или товарищества, рекомендует собеседница. Это необходимо, чтобы председатель знал, что в загородном доме поселились не какие-то злоумышленники, а арендаторы. А если с председателем не познакомиться, либо не уведомить его о том, что в доме будут жить не собственники, есть риск того, что он забьет тревогу, вызовет полицию или устроит иные неприятности вследствие своей бдительности.
«Ну, и не забываем, что сами объявления могут быть фейковыми, не соответствовать действительности, поэтому арендатору необходимо самостоятельно ездить на объекты, чтобы удостовериться, что там все так, как и было описано. В том числе,
при заключении сделки нужно проверить все предметы на работоспособность, чтобы потом никого не обвинили в поломке. Но бывает и так, что арендатор все проверял, заехал в дом и спустя несколько дней обнаруживает скрытые проблемы,
например, при работе стиральной машины, плиты и микроволновки выбивает электричество. Тут нужно связываться с арендодателем, чтобы он устранил проблему», – рассказывает Байрамова.
Однако не во всех случаях человек, который сдает жилье, готов решать такие проблемы, предупреждает она. Именно поэтому следует предусмотреть в договоре об аренде недвижимости пункты касательно скрытых дефектов. Особенно, если это касается электрики дома. При этом доказать, что дефект был скрытым и съемщик в нем невиновен, непросто: это можно сделать только с помощью специальной экспертизы. Риск таких ситуаций существенно снижается, если при аренде жилья обратиться в риэлторскую компанию. Тогда специалисты за съемщика проведут все проверки, помогут с заключением договора.
Специалист также обращает внимание на то, что все сделки между арендатором и арендодателем должны быть подкреплены соответствующим договором. Таким образом под защитой в какой-либо ситуации окажутся оба. Например, в случае, если арендатор в течение месяца или более не оплачивает жилье, можно будет потребовать его выселения. Также договор помогает зафиксировать состояние имущества, которое находится на арендуемой территории. Все предметы бытовой техники, какие-то ценности, садовая мебель и прочее необходимо прописать в акте.
Юрист Иван Кузнецов рассказывает, что для «фиксации всех предметов мебели и техники» достаточно фотографий. При заключении договора арендодателю необходимо их выслать в любой мессенджер, в котором он будет общаться с арендатором. Эта процедура зафиксирует состояние объекта, ремонта, а также всех находящихся там вещей.
«Вообще нужно сказать, что любая переписка с собственником является юридическим актом. Но договор лучше заключать всегда, проверять, действительно ли арендатор является собственником. А если он не является владельцем, то тут уже нужно разбираться, на основании чего он сдает в аренду недвижимость», – объясняет собеседник.
Арендодателю также следует быть внимательным к тому, кому он сдает помещение, продолжает эксперт. Так можно попасть в ситуацию, когда дом сняла, например, семейная пара, а по факту там будут жить рабочие из Средней Азии. Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо прописывать в договоре не только личные данные арендатора, но и тех людей, с которыми он планирует жить в съемном доме. Немаловажно регулярно навещать арендаторов. Это можно делать как самостоятельно, так и попросить присматривать за новыми постояльцами председателя поселка, либо соседей, советует эксперт. Частоту визитов также следует прописать в договоре. Если обнаруживается, что на съемной даче живут третьи лица, то по факту нарушения договора арендодатель имеет права выселить жильцов, поясняет юрист.
«Наличие у жильцов животных, детей – все это также следует согласовывать и прописывать в договоре. Еще одна вещь, на которую я хотел бы обратить внимание, это территория, на которой расположена недвижимость.
При заключении договора необходимо прописывать, можно ли арендатору и живущим с ним людям собирать урожай, например, с плодовых деревьев на этом земельном участке. Потому что были случаи, когда это делать запрещалось»,
– предупреждает Кузнецов.
Юрист также рекомендует оговаривать с арендодателем проведение обработки территории от вредителей, клещей. Особенно это актуально для арендаторов, у которых есть животные. То же самое касается содержания сада: должен быть прописан своевременный уход за ним, включая покос травы. Как правило, данную функцию на себя берет арендодатель, но чтобы избежать споров или конфликтных ситуаций в процессе проживания, такие нюансы лучше прописать в договоре.
Ранее глава правления Московского городского научного общества терапевтов Павел Воробьев в беседе с газетой ВЗГЛЯД рассказал, что работы на дачном участке очень полезны для здоровья, поскольку это дополнительная физическая нагрузка. При этом врач порекомендовал мужчинам не работать на участке без футболки, поскольку есть риск застудить поясницу. Если же человек по какой-либо причине все-таки решает работать с голым торсом, лучше надеть пояс из собачьей шерсти – с ним не жарко, он хорошо продувается и в достаточной степени защищает даже от небольшого ветра.