Офисный «апгрейд»: 5 способов спасти морально устаревший бизнес-центр от потери доходности

Елизавета ИЛЬЮХИНА, руководитель коммерческого департамента West Wind Group:

В Москве есть бизнес-центры (БЦ), которые построены еще в «нулевые» — в период бурного развития рынка офисной недвижимости — и с тех пор не обновлялись. А между тем через 8-10 лет после ввода в эксплуатацию любой БЦ нуждается в усовершенствовании, иначе он потеряет уровень классности, а собственник — прибыль.

Существует несколько способов сохранить или даже повысить статус и доход БЦ. Ни один из них, конечно, нельзя назвать легким, но при грамотной экономике проекта инвестиции окупятся без проблем.

1. Редевелопмент, реконструкция

Зачастую редевелопмент воспринимается как снос старого здания и постройка нового. Нередко к нему относят реализацию масштабных проектов на больших участках, на месте промышленных зон. Но есть и успешные примеры другого подхода: когда компании концентрируются на точечных проектах.

Реконструкция как одна из разновидностей редевелопмента представляет собой изменение параметров здания, частичное его перепрофилирование, иногда это может быть добавление новых площадей и/или функций — апартаментов, ретейла, ресторанов. У реконструкции есть преимущество перед сносом и строительством с нуля: если девелопер решит брать кредит, то существующее здание будет выступать в качестве залога. Это более простой механизм кредитования по сравнению с проектным финансированием, которое выдается на строящиеся объекты. Правда, при получении разрешительных документов разницы между реконструкцией и новым строительством нет никакой: бюрократические процедуры идентичны.

Любое здание благодаря реконструкции можно «осовременить» и превратить в объект, востребованный покупателями и арендаторами. Однако провести ее дороже, чем возвести объект с котлована, поскольку в ходе проведения строительных работ в старом здании, как правило, возникают непредвиденные проблемы, сильно осложняющие и затягивающие процесс.

Основные условия для экономической целесообразности редевелопмента: отличная локация (в идеале — недалеко от метро) и небольшая стоимость здания для компании-девелопера (в разы ниже рыночной). Наибольшую роль локация играет при дальнейшей реализации готовых офисных помещений. У покупателя должно быть понимание, за что он платит, приобретая помещение в старом, пусть и красивом, восстановленном здании. В данном случае точечный редевелопмент тем и привлекателен, что позволяет реализовывать проекты в сложившейся городской застройке, в районах с развитой инфраструктурой.

2. «Косметический», дизайнерский ремонт

Этот способ позволяет собственнику обойтись «малой кровью» по сравнению с первым пунктом: как по объему инвестиций, так и по затраченным усилиям. Ремонт может включать модернизацию фасада, перепланировку, стильную дизайнерскую отделку, добавление функциональных зон без перестройки объекта.

Чтобы у собственника был смысл вкладываться в ремонт, здание должно быть относительно новым и иметь крепкий конструктив, в противном случае понадобится реконструкция.

Дизайнерский ремонт в некоторых случаях поможет поднять класс БЦ и всегда — увеличить средний чек продажи офисов, снизить вакансию. По нашим объектам могу сказать, что сроки экспонирования концептуальных офисов класса В+ в 2022 году были в два раза меньше, чем офисов такого же класса, но со стандартной отделкой. Доля свободных площадей в дизайнерских офисах в среднем по году составила 2%, в то время как в офисах со стандартной отделкой этот показатель достигал 8%.

3. Модернизация инженерной инфраструктуры

Такой вариант обновления вряд ли повысит уровень классности или заинтересует компании из более статусных БЦ, однако он совершенно точно поможет объекту не деградировать в более низкие классы и станет дополнительным конкурентным преимуществом при удержании арендаторов или привлечении новых — из БЦ того же ценового сегмента.

В столице есть примеры высокобюджетных деловых центров, которые с момента своего открытия в начале 2000-х годов не проводили никакого усовершенствования, даже технологического. И хотя они по-прежнему позиционируют себя как класс А или В+, по факту они «откатились» гораздо ниже и требуют вложений в диджитализацию.

Что представляет собой модернизация инженерной инфраструктуры? Это, в первую очередь, внедрение энергоэффективных технологий, новейших цифровых сервисов, а также систем, отвечающих за создание комфортной среды. В частности, для БЦ класса В с ремонтом, сделанным в начале века, могут быть актуальны установка хорошей вентиляции и систем контроля доступа, светодиодного освещения, датчиков движения, улучшение качества услуг связи.

Помимо значительных расходов, требующихся на такие работы, есть еще важные условия: хорошее базовое состояние инфраструктуры и наличие необходимых мощностей. К примеру, если количество выделенных киловатт не позволит установить приточно- вытяжную вентиляцию, необходимо будет обращаться в администрацию города за получением технических условий, а это дополнительные бюджеты и увеличенные сроки согласования, что может быть невыгодно собственнику. В таком случае есть смысл отказаться от модернизации БЦ или рассмотреть другие ее варианты.

4. Улучшение остальной инфраструктуры

Этот самый малобюджетный и универсальный способ подходит любому БЦ. Сделать объект более привлекательным в глазах арендаторов помогут создание и расширение велопарковок, зон отдыха, мест для занятий спортом, открытие кафе, кофеен, салонов красоты, юридических фирм, банков, магазинов.

Все это тоже не привлечет новых знаковых арендаторов, но поможет зданию сохранить свой класс. Кроме того, улучшение инфраструктуры объекта позволит действующим арендаторам укрепиться во мнении, что им есть смысл оставаться в этом БЦ и, возможно, платить за аренду на 5-7% больше по сравнению с другими офисными комплексами в этом же классе и локации.

Среди исходных условий инвестору важны небольшой износ здания и наличие свободных площадей для обустройства новых или расширения существующих функциональных зон.

5. Создание сервисных офисов

Офис класса В можно превратить в гибкий и за счет этого повысить ставку. Достаточно сделать свежий ремонт, закупить мебель, оборудовать инфраструктуру для всех арендаторов: переговорные комнаты, лаунж-зоны, кухню и т. д. Нужна будет и небольшая спортивная зона, например, с баскетбольным кольцом, с теннисным столом или настольным футболом — она создаст расслабленную атмосферу и обеспечит работникам небольшую двигательную активность. Можно также обустроить библиотеку. Плюсом будет наличие просторной охраняемой велопарковки.

Для таких офисов крайне важно хорошее расположение — как минимум рядом с метро. Другие условия соблюсти легче. Так, если в здании не хватает площадей для рекреационных зон, например, слишком маленькая входная группа, и в холлах не разместить такую инфраструктуру, под нее можно выделить один или несколько офисов. Сколько конкретно — это просчитывается индивидуально для каждого здания, поскольку все зависит от соотношения общей площади БЦ и полезной.

Таким образом, если собственник бизнес-центра заинтересован в увеличении доходности и снижении вакансии, он должен активно противостоять устареванию объекта — как моральному, так и физическому. Особенно это важно в нынешних кризисных условиях, когда усиливается конкуренция в сфере офисной недвижимости.