Когда кредит не выплачен, покупателю перейдут и обязательства заёмщика Дмитрий Баранов, эксперт Банка России Предоставлено Департаментом финансов г. Москвы Житель Митина Артём Новиков оказался в сложной ситуации. Несколько лет назад он оформил квартиру в ипотеку. Однако потом потерял высокооплачиваемую работу и теперь ищет жильё поскромнее. «Могу ли я продать свою двухкомнатную квартиру, по которой ещё не выплачена ипотека, и купить себе поменьше?» — такое письмо написа л он в редакцию. В ситуации разбирался «СЗ». Без разрешения банка ничего не выйдет По словам эксперта Банка России Дмитрия Баранова, продать квартиру, на которую оформлена ипотека, возможно. — Главное — не забыть предупредить о своём намерении банк, в котором вы оформляли ипотечный кредит и у которого в залоге находится ваша недвижимость, — поясняет он. Дело в том, что для банка залог является твёрдой гарантией на случай, если заёмщик не сможет платить. По решению суда кредитор сможет продать квартиру и вернуть свои деньги. Кстати, зарегистрировать переход права собственности на квартиру, находящуюся в залоге, без согласия банка-кредитора тоже не выйдет. Продавай квартиру безопасно Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры. — К примеру, вы нашли покупателя, который готов оплатить полную стоимость вашей квартиры собственными средствами. Это самый простой и безопасный вариант, — говорит Дмитрий Баранов. В данном случае важно, чтобы цена продажи была не меньше задолженности продавца по кредиту. В случае неблагоприятной рыночной ситуации, когда цены на жильё снизились и сумма сделки не покрывает остаток по кредиту, получить добро от банка на сделку не получится. Переоформление ипотечного кредита Ещё один вариант — переоформление банком ипотечного кредита с продавца на покупателя. Так может случиться, если у последнего не хватает собственных средств на оплату всей стоимости жилья, но есть положительная кредитная история и стабильный доход. — Банк может переоформить договор ипотеки, а новый заёмщик имеет право попросить банк изменить срок погашения и размер взносов, — разъясняет эксперт. Такая просьба будет считаться обоснованной, если к моменту сделки ипотечные ставки понизились, а условия старого кредита хуже тех, которые предлагаются банком по новому кредиту. Вместе с кредитом к покупателю перейдут все обязательства старого заёмщика, в том числе не исполненные им в срок. Поэтому, прежде чем подписывать договор, стоит прояснить у банка ситуацию насчёт просрочек, а также попросить продавца показать свежую кредитную историю. Пройди весь путь с начала Однако не всегда условия кредита подходят покупателю и не все банки соглашаются переоформлять долг с одного заёмщика на другого. Тогда покупателю придётся самому заключать новый ипотечный договор на всю стоимость жилья, о которой он договорился с продавцом. В данном случае придётся собирать деньги на первоначальный взнос, получать одобрение кредита в банке и проводить оценку жилья за свой счёт. К тому же не все банки готовы иметь дело с недвижимостью, которая находится в залоге у другой финансовой организации. Снизить вероятность отказа в кредите можно, заключив новый договор в том же банке, что и продавец. И на оценке жилья можно сэкономить, ведь кредитор уже одобрил его ранее. Но какой бы вариант расчётов ни выбрал покупатель, перед сделкой будет не лишним запросить информацию о продавце в реестре банкротств и на сайте судебных приставов.
