До 20% от стоимости жилья: российские власти обсуждают повышение первоначального взноса по льготной ипотеке

Российские власти обсуждают повышение первоначального взноса по льготной ипотеке с нынешних 15 до 20%, заявили в Министерстве финансов. В условиях ажиотажного спроса на кредиты с господдержкой такая мера позволит отсеять ненадёжных заёмщиков и предотвратить возможное образование пузыря на рынке, уверены эксперты. По словам специалистов, объёмы выдачи займов на покупку недвижимости в стране резко выросли за лето в связи с ослаблением рубля и повышением ключевой ставки ЦБ. В этой связи установление более высоко первого взноса для охлаждения рынка аналитики считают разумной мерой. При этом в дальнейшем власти намерены постепенно сворачивать программу льготной ипотеки, чтобы выровнять цены на новостройки и вторичное жильё.

Правительство России может пересмотреть параметры льготной ипотеки и, в частности, повысить размер первоначального взноса до 20%. Об этом во вторник, 5 сентября, сообщил глава департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков.

«Действительно, сейчас обсуждается повышение первоначального взноса… Идёт дискуссия о том, чтобы скорректировать механизм льготной ипотеки, сделать его более стабильным в будущем», — приводит ТАСС слова Чебескова.

Напомним, по условиям льготной ипотеки сегодня у всех жителей страны есть возможность оформить заём на покупку недвижимости под 8% годовых. Для сравнения: рыночная ставка в среднем по стране сейчас составляет около 14%, о чём свидетельствуют материалы компании «ДОМ.РФ».

Воспользоваться условиями программы россияне могут до 1 июля 2024 года. Кредит можно получить на покупку готового жилья у девелопера или квартиры в строящемся доме, на строительство частного дома своими силами или по договору подряда, а также на приобретение земельного участка под возведение дач, коттеджей или таунхаусов.

Банки предоставляют льготную ипотеку при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Гражданам можно брать и кредиты в размере до 30 млн и 15 млн рублей соответственно, однако субсидируемая ставка будет распространяться только на суммы до 12 млн и 6 млн.

«Например, если вы хотите взять кредит (по программе льготной ипотеки в регионе. — RT) в размере 10 млн рублей на 20 лет, то вы можете получить 6 млн рублей по льготной ставке 8%, а еще 4 млн рублей по ставке на рыночных условиях», — объяснили в компании «ДОМ.РФ».

В рамках программы сниженный процент действует в течение всего срока кредита, а разницу между рыночной и субсидируемой ставками банкам возмещает государство. В свою очередь, минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке сейчас составляет 15% от стоимости жилья.

По данным «ДОМ.РФ», за последнее время в России ощутимо вырос спрос на субсидируемые жилищные кредиты. В II квартале 2023 года россияне оформили почти 190 тыс. таких займов на общую сумму 920 млрд рублей, что стало максимальным результатом с момента запуска льготных программ.

«Доля кредитов с господдержкой достигла 39% в общем количестве выдач, а по объёму составила более половины всех выданных ипотечных займов (51%). В общей сложности с учётом рыночных программ за апрель — июнь банки предоставили 479 тыс. кредитов на 1,8 трлн рублей — на 40% больше по количеству и сумме, чем за аналогичный период прошлого года», — говорится в отчёте компании.

Как отмечают авторы доклада, льготные программы остаются главным драйвером роста всего ипотечного рынка страны. Между тем на фоне ажиотажного спроса власти, вероятно, решили «отсеять неблагонадёжных заёмщиков», в том числе с помощью повышения первоначального взноса. Таким мнением в интервью RT поделилась вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

«Если говорить, например, о Москве и Подмосковье, то первый взнос в размере 20% — это несколько миллионов рублей. Понятно, что не все располагают такой суммой, а те, у кого она есть, считаются более надёжными заёмщиками. Для банков такая мера выступает предупредительной: финансовые организации теперь не смогут увеличивать ипотечные портфели за счёт неблагонадёжных заёмщиков. Как результат, это позволит предупредить возникновение ипотечного пузыря», — объяснила Радченко.

По словам экспертов, летом рынок недвижимости в России начал дополнительно нагреваться в связи с ослаблением рубля, поскольку в попытке сохранить сбережения люди стали активнее вкладывать деньги в квадратные метры. Кроме того, после решения Центрального банка поднять ключевую ставку с 8,5 до 12% годовых население стремилось быстрее оформить кредиты, пока не изменились рыночные условия.

В результате если ещё в мае в стране было выдано ипотечных кредитов на 580,5 млрд рублей, то уже в июне показатель вырос до 626,7 млрд, в июле — до 656,5 млрд, а в августе значение достигло 800 млрд — самой высокой отметки за всю историю наблюдений. Об этом говорится в материалах ЦБ и банка ВТБ.

Сложившаяся ситуация стала дополнительным поводом для руководства страны ввести заградительные меры в сфере кредитования и тем самым избежать ещё большего перегрева рынка, считает Ирина Радченко. Аналогичной точки зрения придерживается и вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«С помощью роста объёма первого взноса власти стараются временно снизить выдачу льготной ипотеки, охладить и стабилизировать рынок. В текущих условиях такая мера выглядит разумно», — подчеркнул собеседник RT.

Плавное завершение

Программу льготной ипотеки впервые запустили ещё 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии. По мнению специалистов Центробанка, инициатива оказалась полезной, но привела к стремительному удорожанию новостроек и, как следствие, серьёзному разрыву цен на первичном и вторичном рынках жилья.

Если ещё в конце 2019 года квадратный метр в строящемся объекте продавался в среднем по стране за 64 тыс. рублей, а в готовых домах — примерно за 59 тыс. рублей, то к апрелю 2023-го значения выросли до 127 тыс. и 91 тыс. рублей соответственно. Таким образом, всего за несколько лет разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках в России увеличилась более чем в четыре раза — с 9 до 40%.

«Государственная ипотечная программа субсидирования ставки по кредиту, запущенная в 2020 году в качестве антикризисной меры, в начале действия положительно повлияла на доступность первичного жилья, приобретаемого в ипотеку. Но уже к 2021 году на фоне роста цен, опережающего рост номинальных доходов населения, эффект от улучшения финансовых условий кредитования был исчерпан», — объяснили в Центробанке.

В декабре 2022 года президент России Владимир Путин заявил о необходимости сворачивания льготной ипотеки. Между тем, как подчеркнул глава государства, власти будут «делать это плавно». Как полагают в ЦБ, подобные субсидируемые программы должны перестать носить массовый характер и стать более адресными.

«Широкие программы льготного кредитования жилья — очень эффективный механизм в условиях кризиса, но он должен быть временным, потому что потом эффекты, прежде всего на цену и, соответственно, доступность жилья, могут становиться и негативными… Нужно постепенно после завершения массовой программы льготного кредитования, чтобы реально повышать доступность жилья, больше развивать адресные программы. (Например. — RT) у нас уже есть семейная ипотека и дальневосточная», — отмечала в июне глава регулятора Эльвира Набиуллина.

Кроме того, по мнению Константина Апрелева, ослабить спрос на новостройки в России мог бы запуск специальных льготных программ на покупку уже готового жилья. Как полагает специалист, такая мера позволит вновь снизить разрыв цен на первичном и вторичном рынках.

«Люди сейчас берут кредит на новостройки, которые ещё не были возведены и ждут, когда построится жильё. Нужно сделать программы для вторички или же начинать субсидировать ставку, когда дом введён в эксплуатацию», — подчеркнул специалист.