На росссийском рынке недвижимости ни минуты покоя. То правительство намерено ограничить ипотечное кредитование с государственной поддержкой. Речь идет об увеличении размера первоначального взноса с 15 до 20 % и снижении на 0,5 процентного пункта (п.п.) предельной величины субсидии кредитным организациям. То кабинет министров планирует увеличить лимиты выдачи ипотеки по «Дальневосточной ипотеке», «Семейной», «Льготной ипотеке» на новостройки и «Ипотеке для IТ-специалистов» суммарно на 1,9 трлн рублей.
Согласно документу, лимит выдачи по программе «Дальневосточная ипотека» увеличен с 450 млрд рублей до 1,3 трлн рублей, по ипотеке для семей — с 3,1 млрд рублей до 3,4 млрд рублей, по льготной ипотеке на новостройки — с 4,5 трлн рублей до 5 трлн рублей, по программе «Ипотека для IТ-специалистов» — с 240 млрд рублей до 500 млрд рублей.
В России сейчас действуют несколько федеральных льготных госпрограмм для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита: «Льготная ипотека на новостройки» под 8% годовых, «Семейная ипотека» под 6%, «Дальневосточная ипотека» под 2%, «Льготная ипотека для IТ-специалистов» под 5%, а также ипотека для новых регионов под 2%.
Согласно Постановлению правительства РФ от 31 августа 2023 года №1411, подписанное председателем
Михаилом Мишустиным, IT-специалисты в возрасте до 36 лет смогут оформить льготный ипотечный кредит без учёта требований к уровню минимальной зарплаты.
На сайте российского правительства сообщается, что до сих пор это требование было универсальным. В городах-миллионниках для получения льготного кредита IT-специалистам необходимо было зарабатывать не менее 120 тыс. рублей в месяц. В остальных городах и населённых пунктах этот уровень составлял 70 тыс. рублей в месяц. При этом минимальная зарплата специалистов, работающих в Москве, должна составлять не менее 150 тыс. рублей в месяц.
Исключение зарплатного ценза позволит ещё большему числу работников отрасли приобрести жильё на выгодных условиях.
Льготная ипотечная программа для специалистов, работающих в сфере информационных технологий, была запущена по инициативе президента в 2022 году. Льготная ставка для них составляет до 5% годовых. Максимальный размер субсидируемого государством кредита для жителей регионов-миллионников – 18 млн рублей, для остальных – 9 млн рублей. Первоначальный взнос – от 15%.
Несмотря на действия российских властей и желании превнести на рынок изменения, спрос на улучшение жилищных условий сохранился на самом высоком уровне. Если россиян интересовала чаще вторичка, то сейчас они нацелены на приобретение первички, где у банков продолжают действовать гоусдарственные программы с выгодными ставками, а застройщики предлагают интересные акции.
Таким образом, существенный подъем ключевой ставки и последовавшая за ним коррекция банковских условий пока не затормозили интерес к новостройкам.
«Метрики потенциального спроса не снижаются как из-за общего сезонного роста активности на рынке, так и благодаря покупателям с живыми деньгами (в том числе выгодно конвертировавших их на пиковых значениях курса) и тех, у кого на руках остаются ипотечные одобрения по старым условиям», — заявил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Потенциальный спрос конвертируется в сделки — этот вывод делается на основании снижения числа доступных объявлений (примерно на 8% за месяц). По статистике ипотечных сделок Сбербанка, доля первичного рынка по предварительным итогам августа составила 23,7% против 19,7% в июле.
«Мы ожидаем, что доля сделок на покупку жилья в новостройках вырастет. Что касается цен, пока рано говорить о влиянии ключевой ставки на стоимость жилья. В августе мы фиксировали рост по России (+2,3%), но менее выраженный, чем в июне (+2,7%) и июле (+3,2%)», — отмечают в «Домклик».
Напомним, что в августе крупные российские банки подняли рыночные ставки по ипотеке, однако ранее одобренные заявки будут действительны еще в сентябре. Так, Сбербанк будет выдавать ипотеку по таким заявкам на прежних условиях в течение 90 дней с даты одобрения. В банке ВТБ ранее одобренные заявки принимают до 18 сентября.
Исходя из этого, активность покупателей может сохраняться на высоком уровне и в сентябре. Спрос дополнительно поддержит и льготная ипотека: условия по этим программам не менялись, и ставки остались однозначными. В Минфине в конце августа заявляли об отсутствии планов по изменению этих условий.
При этом, в Центробанке РФ уже заявили о рисках из-за отставания спроса на новостройки от текущих темпов строительства.
«Есть все основания ожидать снижения спроса, а то, что происходит сейчас, — скорее, набор разных ажиотажей, связанных с ожиданиями покупателей. Это не системное восстановление рынка, а разовые события», — отметил начальник Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Копылов.
Он также отметил, что, по его мнению, потенциал стимулирования спроса за счет льготной ипотеки полностью исчерпан.
По словам руководителя группы компаний «ИнтерСтрой» Олега Леухина, по сравнению с минувшим годом интерес к недвижимости усилился во многом благодаря государственным ипотечным программам с господдержкой, а также открытию с начала 2023 года отделений Сбербанка на территории Крыма и Севастополя. В связи с этим девелоперы фиксируют рост покупательской активности, параллельно с которой увеличивается стоимость квадратного метра жилья.
«Как в любой бизнес-модели девелоперского проекта, цены будут расти в зависимости от прогресса на стройплощадке, а также при наличии повышенного спроса на тот или иной проект. Клиенту самое время покупать, в особенности это касается недвижимости у моря. Сейчас наиболее выгодно сделать это на этапе старта продаж – по мере готовности объекта стоимость квадратного метра возрастает», – уточнил Олег Леухин.
С точки зрения представителя группы компаний «ИнтерСтрой»
Людмилы Мендрух, на сегодняшний день нет оснований на снижение цен на жильё в Крыму и Севастополе.
«В связи с тем, что финансирование строительства объектов осуществляется банками, а кредитная ставка для застройщика напрямую связана с ключевой ставкой, то резкий рост ставки ощутят не только покупатели, но и застройщики. Повышение ключевой ставки повлечет за собой рост затрат застройщиков на обслуживание кредитов.
На сегодня, оснований для снижения цен - нет.
В отношении новостроек мы ожидаем некоторый подъем цены в ближайшее время. Цены поднимаются вслед за спросом. Уже в этом месяце наши объекты в Севастополе подорожали», – рассказала «ИНФОРМЕРу» представитель группы компаний «ИнтерСтрой» Людмила Мендрух.
Как отмечают эксперты, решение Центробанка РФ о росте ключевой ставки скажется только на востребованности вторичного жилья в Крыму. Эксперты сходятся в оценке, что снижения цен на жилье в текущих условиях ждать не стоит. Максимум, что может произойти на рынке – остановится рост цен, но, скорее всего, ненадолго.
Материалы по теме:
