Нынешний год окажется рекордным по заключению сделок в сегменте складской недвижимости
По его итогам будет заключено контрактов на ввод 5,5 млн кв. м, сообщил партнер консалтинговой компании NF Group Константин Фомиченко. До этого максимум был достигнут в 2021 году - тогда сделки суммарно предусматривали ввод 4,5 млн кв. м недвижимости.
Сегодняшняя активность в строительстве складов наблюдается на фоне снижения свободных площадей. В России весь рынок складской недвижимости охватывает 44 млн кв. м. Это 0,31 кв. м на душу населения, что значительно меньше, чем в Западной Европе, США, Китае, уточнил К. Фомиченко.
Неудовлетворенный спрос на складскую недвижимость он оценивает порядка 10 млн кв. м. Согласно прогнозу, он будет сохраняться в ближайшие 3 года.
«Ровно год назад росла доля вакантных площадей, уходили иностранные арендаторы, появлялась, как вынужденная мера, субаренда, и в целом не было сделок по build-to-suit, контрактам по строительству под заказчика. В этом году ситуация диаметрально противоположная, – свидетельствует партнер NF Group. – Доля вакантных площадей упала до нуля, западные компании ушли, их место достаточно быстро заняли другие, российские, игроки».
Дефицит складов просто фантастический, подчеркивает ведущий аналитик направления «Логистика» Data Insight Сергей Семко. В настоящий момент возобновились проекты по принципу build-to-suit, заказчиками которых выступают ведущие маркетплейсы, располагающие ресурсами для осуществления крупных строек.
Аренда пошла на разгон
Если раньше доля вводимых площадей в столичном регионе превалировала над региональной, то теперь она близка к паритету. В настоящий момент 54% открываемой складской недвижимости приходится на Московскую агломерацию, остальная – на регионы. Склады активно строятся не только в городах-миллионниках, но и где населения меньше. Примерно 70% новых запросов на складскую недвижимость, приходится на регионы, сообщил К. Фомиченко.
Из-за высокого спроса растут арендные ставки. По Москве и Санкт-Петербургу они в среднем составляют 7,2 тыс. руб. за квадрат склада класса А, тогда как в начале года аренда была 5,5 тыс. руб. «Это базовая ставка, без эксплуатации, НДС, коммунальных платежей. Рост существенный», - констатирует партнер NF Group.
Кстати, похожая ситуация наблюдается в странах СНГ, особенно в Средней Азии. В Казахстане услуги аренды на объекте класса А обойдутся даже на 40-50% выше, чем в РФ, проинформировал исполнительный директор Координационного совета по логистике Василий Демин.
На это влияет, помимо растущего спроса, высокая ключевая ставка в этих странах, а также тот факт, что там пока не отлажены технологии строительства современных складских комплексов. «Но этот рынок открыт и ждет инвесторов и девелоперов», - говорит В. Демин.
В том же Казахстане насчитывается 1,2 млн кв. м складских площадей. Это даже меньше, чем рынок Екатеринбурга, свидетельствует К. Фомиченко.
Перспективы для выхода российских застройщиков, продолжает он, хорошие: ставки высокие, они привязаны к доллару, есть дефицит поставщиков и серьезный спрос. «Спрос продиктован как российскими игроками, которые приходят на этот рынок (Ozon, Wildberries), так и местными – рынок Киргизии, Узбекистана также быстро растет. Глядя на эти рынки, мы вспоминаем российский 15-20-летней давности», - отметил эксперт.