Власти ищут способы мягко свернуть льготную ипотеку. Госпрограммы слишком дорого обходятся бюджету
Источник фотографии На фоне повышения ключевой ставки ЦБ все острее становится вопрос о целесообразности продления льготных ипотечных программ, которые слишком дорого обходятся казне. Завершить их резко и сразу нельзя – стройотрасль слишком плотно сидит на игле бюджетных субсидий. Весьма вероятно, что власти поступят как в 2021 г., то есть сохранят поддержку в депрессивных регионах, не ...
The post Власти ищут способы мягко свернуть льготную ипотеку. Госпрограммы слишком дорого обходятся бюджету first appeared on 20ГА.РУ.
На фоне повышения ключевой ставки ЦБ все острее становится вопрос о целесообразности продления льготных ипотечных программ, которые слишком дорого обходятся казне. Завершить их резко и сразу нельзя – стройотрасль слишком плотно сидит на игле бюджетных субсидий. Весьма вероятно, что власти поступят как в 2021 г., то есть сохранят поддержку в депрессивных регионах, не интересных застройщикам без дополнительного стимула, но существенно сократят ее в крупных мегаполисах с высокими миграционными потоками, где дешевая ипотека только раздувает цены и уменьшает доступность жилья.
Государственные программы субсидирования ипотечных ставок, действующие с 2020 г., привели к перекосам на рынке жилья, чреватым серьезными проблемами для банковской системы, поэтому против их продления в нынешнем виде резко выступает Центробанк. К тому же в условиях ключевой ставки 15% бюджетные расходы на эти программы растут взрывными темпами, что очень сильно не нравится Минфину. (См. «Продление льготной ипотеки: что застройщикам хорошо, то бюджету и банкам смерть?».)
Однако резкое прекращение «аттракциона неслыханной щедрости» может привести к серьезной просадке строительной отрасли — по данным Минфина, 80-90% новостроек в стране продается в рамках льготных программ. Конечно, высокие ипотечные ставки можно компенсировать снижением цен на жилье, но, учитывая, что за три года стоимость метра, по оценке ЦБ, увеличилась в среднем на 90%, снижать их придется кардинально, что не всегда возможно. Не говоря уже о том, что застройщики будут этому отчаянно сопротивляться.
Поэтому Центробанк предлагает компромиссный вариант: сделать льготную ипотеку адресной или дифференцировать с учетом региональных особенностей.
«Широкие льготные программы очень полезны как временная антикризисная мера, если спрос резко снижается, но в перспективе целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме.
По словам главы ЦБ, массовое субсидирование ставок привело к региональным перекосам: «У нас значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, и здесь же покупается инвестиционное жилье — люди из других регионов стараются купить жилье и конечно, нужно дифференцировать».
Как именно дифференцировать, ЦБ собирается обсудить с правительством.
«Я думаю, надо с правительством обсудить, как дифференцировать — уровень доходов населения может быть одним из критериев. Я думаю, надо посмотреть и на уровень проникновения ипотеки и жилищное строительство», – отметила Эльвира Набиуллина.
Дифференциация по регионам — это, фактически, вариант политкорректного сворачивания льготной ипотеки образца 2021 г. Тогда, напомним, сделали просто и изящно – сократили максимальную сумму кредита до 3 млн руб., что сразу отсекло перегретые рынки от бюджетных субсидий. Сейчас предлагается методологически более сложный вариант, но результат должен получиться примерно таким же.
И это вполне разумно: сохранение дешевой ипотеки в депрессивных регионах с низким платежеспособным спросом будет способствовать развитию жилищного строительства в локациях, непривлекательных для застройщиков на рыночных условиях. При этом повышение ставок в мегаполисах, где и без всякой льготной ипотеки строили много благодаря высокому спросу, не обвалит стройотрасль, но существенно снизит затраты бюджета — именно на большие города приходятся основные объемы выдачи льготных кредитов.
Насколько именно повысят ставку по льготной ипотеке в крупных городах и сохранят ли там госпрограмму вообще, прогнозировать сложно. Но можно ориентироваться на предыдущий опыт: в 2015-м, и в 2022 гг., когда ключевая ставка также была заградительной, льготные кредиты выдавались под 12%. Да, в 2022 г. ставки по льготной ипотеке были быстро скорректированы, но тогда и ключевая ставка снижалась, а не увеличивалась.
Ставка в 12% вполне приемлема для заемщиков – во всяком случае, вторичный рынок жилья при таком уровне ставок чувствовал себя вполне комфортно. Правда, из-за льготной ипотеки цены на готовое жилье сейчас ниже, чем на строящееся с аналогичными характеристиками – в Москве, например, на 20-30%. Скорее всего, на фоне ужесточения условий госпрограмм застройщики запустят новые маркетинговые ипотечные программы. Но в любом случае существенное увеличение льготной ставки снизит спрос и заставит девелоперов проводить более адекватную ценовую политику. И это пойдет на пользу не только покупателям, но и банкам, которые из-за разрыва цен между «первичной» и «вторичкой» принимают на баланс переоцененные залоги, и, в итоге, самим застройщикам. Потому что чем дольше надувается ценовой пузырь, тем с большим грохотом он потом лопнет. Для всех гораздо лучше будет сдуть его постепенно.
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
The post Власти ищут способы мягко свернуть льготную ипотеку. Госпрограммы слишком дорого обходятся бюджету first appeared on 20ГА.РУ.