Ипотечный брокер Ракута: ЦБ предстоит прийти к взвешенному решению по ипотеке

Условия по льготным программам ипотеки продолжают менять: сначала первоначальный взнос повысили на 5%, теперь планируют еще на 10%. Возмущены все: Центробанк недоволен высокой закредитованностью населения и обеспокоен платежеспособностью, россияне — растущими ценами на недвижимость в новостройках и маленькими зарплатами. Работа предстоит нелегкая, ведь регулятор должен принять взвешенное решение, чтобы попытаться угодить каждому.

Чем выше новостройки — тем больше первоначальный взнос

Правительство решило повысить первоначальный взнос по программам льготной и семейной ипотеки. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил: цель этой меры — снизить количество ипотечных кредитов.

Вскоре газета «Известия» выяснила, что первоначальный взнос планируют поднять сразу на 10% — до 30%. В сентябре 2023 года показатели уже увеличивали на 5% — с 15 до 20%. Один из собеседников издания уточнил, что параметр в 30% рассматривали не для всех программ с господдержкой: семейную программу изменения, скорее всего, не ждут.

Спустя месяц Центробанк предложил вновь повысить минимальный первоначальный взнос, чтобы охладить рынок жилищных ссуд. На программы льготной ипотеки правительство планировало выделить 95 миллиардов рублей.

Здание Центрального банка России в Москве

Глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков, в свою очередь, сообщил, что правительство обсуждает увеличение до 25%, то есть снова на привычные 5%.

Льготные программы могут оставить только для определенных категорий заемщиков. Ужесточение требований по льготной ипотеке, подчеркнул чиновник, поспособствует «охлаждению» спроса, что приведет к снижению цен на недвижимость.

Для иллюстрации: однокомнатную квартиру в Мытищах площадью 41 квадратный метр по ипотечной программе можно приобрести за 7,2 миллиона рублей, а двухкомнатную (54 квадрата) — за 9,8.

Если правительство увеличит первоначальный взнос до 25-30%, то покупателям придется сразу внести за первую недвижимость 2,1 миллиона рублей, а за вторую — почти три.

И это еще не все

Стало известно, что заемщикам урежут сумму и количество кредитов, а также введут ограничение по уровню дохода. По информации агентства «Интерфакс», чиновники намерены вдвое урезать кредит для Москвы и Санкт-Петербурга — до шести миллионов рублей (сейчас — 12 миллионов).

Также Минфин предложил сократить возможную закредитованность «льготных ипотечников» — им могут ограничить размер предельной долговой нагрузки: с учетом займа по программе он не должен превышать 50%. К тому же правительство планирует ввести отдельное требование к уровню дохода россиян, которым доступны льготные кредиты.

Зачем повышают первоначальный взнос по ипотеке

Ипотечный брокер Дмитрий Ракута назвал изменения по льготным программам продолжением ужесточения кредитно-денежной политики от Центрального банка. Он объяснил в беседе с «360», что тем самым регулятор хочет снизить число выданных кредитов по ипотеке.

«Также цель — снижение стоимости одного квадратного метра на первичном рынке. Но насколько будет эффективна мера с повышением первоначального взноса — вопрос. Все-таки застройщики — это коммерческие структуры, поэтому есть вероятность появления дисбаланса: банки сами финансируют строительство, но в то же время ужесточают требования к льготным программам — основной инструмент для покупателей в новостройках», — порассуждал эксперт по недвижимости.

Руководитель аналитического центра «РусИпотека» Сергей Гордейко согласился с ипотечным брокером: повышение взноса до 30% приведет к резкому сокращению льготных кредитов на 30-40%. Эксперт, ссылаясь на статистику, рассказал, что по выданным льготным кредитам средний взнос составляет 25%.

«Бюджет несет огромные расходы, связанные с ключевой ставкой от Центробанка. Льготные кредиты приводят к некоторому удорожанию стоимости жилья на первичном рынке. По сути, это обычная попытка регулятора сократить спрос», — пояснил аналитик.

Ракута допустил, что новые правила и меры изменят не только сумму первоначального взноса, но и сами условия ипотечного кредитования.

Возможно, сделают адресность и сократят количество ипотек на одного заемщика именно по льготным программам.

Дмитрий Ракута

ипотечный брокер

Центробанк в поисках решения

Собеседник «360» напомнил, что в следующем месяце будет заседание Центробанка, поэтому ключевую ставку могут снова поднять на 1-2%. От нее напрямую зависят условия кредитования на недвижимость — чем выше ставка, тем больше первоначальный взнос и процент по ипотеке.

Ракута предупредил, что после повышения ставки оставлять льготную программу в том же виде будет невозможно.

«Получается, по базовым программам ипотеки ставки будут по 18-19%, а по льготным программам — 6-8%. В целом регулятор не может допустить такой истории. Россию действительно ждет сокращение ипотеки», — отметил брокер.

Рабочий на строительстве жилого комплекса в Долгопрудном

Закредитованность у россиян высокая, реальные доходы населения не растут — экономика не позволяет иметь потенциальному покупателю квартиры стабильное финансовое положение, добавил эксперт по недвижимости.

По его словам, многие не рассчитывают свои силы по ипотечному продукту, и возникает «дефолтная ситуация», когда заемщик попросту не в состоянии платить.

Думаю, в 2024 году точно увеличатся проценты и платежи. Но все будет зависеть не только от внутренней экономической ситуации, но и от мировой. Все это тесно связано. Есть риски, что 2024-й принесет большое количество банкротств.

Дмитрий Ракута

ипотечный брокер

Центробанку придется выбрать «правильную и взвешенную» политику и найти решение по типу «и вашим, и нашим». Сильно ограничивать ипотеку и совсем отказываться от льготных программ нельзя: если сегмент застройщика «встанет» на рынке недвижимости, то в первую очередь пострадает экономика, подчеркнул Ракута.

«Регулятору предстоит разработать политику того, как, во-первых, не сильно „ударить“ по строительству, ведь это основная часть нашей экономики: производство окон, кирпичей, материалов и всего на свете. Но, во-вторых, нельзя допустить еще большей закредитованности населения. Здесь, конечно, нужен баланс», — подытожил эксперт по недвижимости.