Ипотечный бум: чем грозит ужесточение льготных программ и что будет дальше

Спрос на ипотеку сохраняется, несмотря на высокие ставки и ужесточение правил выдач кредитов, следует из обзора ипотечного рынка Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Экспертов беспокоит ажиотаж на рынке, они также отмечают снижение социального эффекта госпрограмм.

Доступность снижается

Льготные ипотечные программы спровоцировали резкий рост цен на недвижимость, что привело к снижению ценовой доступности жилья — особенно для граждан с доходом ниже среднего, считают эксперты АКРА. Власти вынуждены их модифицировать, «чтобы остановить раскрутившийся ипотечный маховик», цитирует аналитиков РБК.

При этом повышение первоначального взноса по ипотеке с господдержкой до 30%, по мнению экспертов, только снизит доступность жилья для граждан.

Массовые программы льготной ипотеки заработали с начала 2020 года. За это время стоимость квадратного метра в новостройках в целом по России возросла на 88% (до 134,1 тыс. руб.), а по Москве — на 52% (до 324,9 тыс. руб.). Доходы населения росли не так быстро, и в итоге далеко не все нуждающиеся в жилье россияне «успели воспользоваться льготными программами до ипотечного бума».

«Пока семьи/граждане, действительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий, копили на первоначальный взнос по ипотеке (хотя, безусловно, были и те, кто брал на эти цели потребительский кредит, что делало уровень их долговой нагрузки особенно высоким), цены на жилье стремительно росли вплоть до того, что даже льготная ставка для заемщика стала экономически нецелесообразной (с точки зрения размера ежемесячного платежа)», — говорят эксперты.

Чем выше ставки, тем выше спрос

Сейчас потенциальному покупателю квартиры нужно иметь накопления в размере 50-60% от стоимости жилья, при этом в 2020 году достаточно было иметь 15%. Впрочем, «вопреки нормальной логике», 2023 год станет рекордным по выдаче ипотеки в России, прогнозируют эксперты. За десять месяцев этого года объем ипотечного портфеля в России увеличился на 3,5 трлн руб., или 25%.

«Парадоксально, но чем выше предлагаемые банками ставки, тем выше спрос. Наблюдаемый на рынке ипотечного кредитования ажиотаж с каждым месяцем вызывает все большее беспокойство», — отмечают эксперты АКРА.

Средняя минимальная ставка по ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке на начало декабря составляет 16–17%. При этом ставки по льготной ипотеке не превышают 8%.

Что будет дальше

Опрошенные «Коммерсантом» банкиры подтверждают «наличие активного спроса на ипотеку» в том числе из-за происходящих перемен в регулировании. По словам директора «Росбанк Дом» Вадима Мамонова, перед каждым изменением ключевой ставки в этом году «в каждом из банков наблюдался ажиотажный спрос».

В следующем году, говорит Мамонов, «ажиотажа уже не будет». Емкость рынка сужается на фоне высоких ставок, цен, ужесточения условий программ, а клиенты переходят в режим ожидания корректировки цен на недвижимость: «На ставках 17–19% годовых о рыночной ипотеке на какое-то время можно забыть, только если на небольшие суммы и небольшой срок».