Москва дала Орлу зелёный свет: стали известны перспективы строительства жилья в 2024 году

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) в Орле набирает всё большие обороты, количество площадок растёт. В отличие от обычной стройки, КРТ происходит на землях, частично занятых старыми жилыми домами. На что рассчитывать людям, чьё жильё попало под расселение? Какие цели преследуют власти новым механизмом и чего ожидать в 2024 году от орловских строек рассказала главный архитектор Мария Родштейн.

– Как и любые правоотношения КРТ регламентируется в первую очередь различными федеральными законами, а также условиями конкурса, которые готовит мэрия Орла. Если на федеральное законодательство, тут, на местах в Орле повилять никак не возможно, то уж условиями конкурса можно добавить социальной направленности механизму. Как изменялись условия с начала реализации механизма КРТ?

– Все договора КРТ в Орле идентичны: что территория Латышских стрелков, что пилотная Наугорка, что совсем новый КРТ в районе Мясокомбината – условия равные. 

Мы не можем ничего изменить в условиях конкурса КРТ – по сути это переписанные статьи федерального законодательства. 

– На что же тогда могут рассчитывать люди?

– Если мы говорит о собственниках, то они могут взять с застройщика либо деньги за своё жильё, которое будет снесено, либо квартиру. Однако уверенность в том, что старую квартиру поменяют на новую, может быть только у тех людей, для кого это является единственным жильём. Остальным придётся договариваться, иначе – суд. Тем более что порой люди хотят кардинально улучшить своё имущественное положение, требуют за 25 квадратов аварийного жилья трёхкомнатные квартиры. Площадь должна стремится к соразмерности. 

Сколько сегодня объективно стоит квадрат жилья?

– 85-93 тысячи рублей. Такую в среднем цену  назначают суды. Но цена меняется.  

– По сути, на новую квартиру не хватит с учётом того, что старые – очень маленькие, а новые, наоборот, больше советских. А ипотека сейчас – 18% годовых – не захочешь брать. Вас устраивает такой механизм? 

– Это механизм, предусмотренный законом. Хотя не стану скрывать, на наш взгляд, трёхстороннее соглашение между муниципалитетом, жильцом и застройщиком – это идеальный вариант. Однако, повторюсь, на это могут рассчитывать только наниматели муниципального жилья. 

– Но в таком случае застройщикам не выгодно расселять людей, дешевле просто заплатить выкупные!

–  Не соглашусь! Выгоднее отдать квартиру, ведь примерная себестоимость квартир, примерно, я думаю, около 65-70 тысяч за квадратный метр. А то и меньше. Между собой застройщики не скрывают: выгоднее не отдавать деньги или компенсировать, а отдавать квартирами. Поскольку сегодня деньги дорогие. Всё это говорит о том, что сейчас выгоднее строить тем, у кого есть запас новых квартир. Но, безусловно, возможности работать с КРТ есть у всех.

– Судя по площадкам КРТ, которые сегодня реализуются в Орле, о комплексном развитии как таковом, зачастую, сказать сложно. Что сегодня скрывается за аббревиатурой КРТ?

– Программа КРТ, как и программы расселения из ветхого и аварийного жилья, это не способ улучшения материального состояния людей. Это мера по поддержке людей, которых необходимо переселить из аварийного жилья. Сейчас всё и везде будет КРТ. Федеральная программа переселения из аварийного жилья, признанного таковым до 2017 года, закончилась, а новой программы нет. Сегодня с помощью КРТ мы форсируем решение проблемы отсутствия такой программы. 

Также я не соглашусь с доводом, что совсем территории не развиваются. Например, КРТ в районе бывшего Мясокомбината предусматривает строительство сквера за счёт застройщика. 

– На площадке в районе бывшего Мясокомбината будет расселено 12 домов, однако 8 из них – не аварийные. Может быть, не стоило их расселять?

– Дома о которых вы говорите, были построены в те же далёкие годы, как и их аварийные соседи. Более того, эти дома хоть официально и не аварийные, имеют множество проблем. Люди пытались решить их капремонтом, но лучше, как они говорят, не стало. 

– Согласно договору о данном КРТ ещё не начавший строительство ПАО «Орёлстрой» обязался расселить людей уже к концу этого года, тогда как СМУ-2, который работает на самом первом участке Наугорки закончит эту работу только в 2025-м. Почему такая большая разница в сроках?

– В отличие от СМУ №2 у «Орелстроя» есть свободные квартиры, у них большая квартирная база. Им попросту есть что предложить людям уже сегодня. 

– То есть, за КРТ лучше браться тем застройщикам, у которого есть что предложить людям?

– Наверное,  в любой проект лучше браться когда у тебя есть материальная база. Но я уверена, что практика строительства СМУ №2 с расселением в новый дом всё равно в конце-концов увенчается успехом. Ведь по сути это аналогия с реновацией в Москве: Под переселенцев строится дом, а на освободившихся площадях строят, так сказать, всё, что захочет душа. 

– Как Вы оцениваете критику в адрес СМУ №2, а также нарушения при строительстве домов, выявленные на Наугорке прокуратурой?

– Конечно строительство МКД без разрешения – это грубое нарушение. Как только мы увидели, что всё огорожено забором, и техника заехала, мы написали письмо о недопустимости строительства и проинформировали все структуры. На этом наши полномочия заканчиваются. Увы, – только письма. К слову, застройщик их проигнорировал.

В целом, на мой взгляд, СМУ №2 надо заканчивать строительство первого дома в этом году. Думаю, по весне мы начнём строить сети к этой территории, а значит, к концу года ничто не помешает ему ввести первый дом в эксплуатацию. И если он со всеми договорится – то он исполнит свои обязательства по КРТ. Расселит туда переселенцев, и всё успокоится. Но нельзя забывать, что есть люди, которые хотят чуть больше. 

– Как к этому относятся в Минстрое, в Москве?

– Сегодня у Минстроя мы на хорошем счету. У них есть своеобразный светофор, и мы в зелёной зоне. 

– Один из самых крупных и амбициозных проектов КРТ – 13-й микрорайон в Северном районе Орла. Почему мэрия хочет выставить на конкурс его единым куском, а не раздробить на более мелкие участки?

– Главная проблема строительства домов в Орле – сети. Так, решение о том, что 13-й микрорайон мы будем реализовывать под КРТ, мы приняли давно. Но когда приступили к подготовке условий контракта и посчитали объём инвестиций в проект, оказалось, что вложить придётся очень много. Стоимость строительства сетей оценивается в 3 млрд рублей. Найти инвестора туда найти оказалось слишком сложно – 3 млрд свободных денег сегодня найти сложно. 

Мы собирались с орловскими застройщиками, не раз обсуждали 13-й микрорайон, рассматривали вопрос дробления участка. Но мы не нашли механизма, чтобы им вложиться соразмерно стройке. Кто-то ведь будет строить 1-2 дома, а кто-то – 20. И они даже между собой не нашли варианта соразмерной работы с сетями, чтобы предложить его нам. В итоге мы поняли, что в случае дробления это будет, как в басне: «Лебедь рак и щука». Поэтому мы решили найти одного застройщика, который будет искать возможности получения каких-либо федеральных субсидий на строительство.

– 2024 год для строителей начался с минорной ноты: банки хотят повесить на застройщиков часть расходов по ипотеке, они логично сопротивляются. Аналитики по всей стране прогнозируют снижение темпов ввода жилья, уменьшение объёмов строительства. А что в Орле? 

– Буквально на этой неделе обсуждали эти проблемы с застройщиками. Все просчитывают цены. Есть понимание, что в любом случае выльется всё это в повышение цен на квадратные метры. В каких размерах? Пока сказать сложно. Но со своей стороны, могу ободрить: пока орловские застройщики показывают заинтересованность в земле, а значит и в продолжении работы. В том числе в КРТ, которая не утрачивает своей актуальности. Строители приходят, интересуются, изучают. Скажу честно: у всех участников рынка в Орле есть такие территории.

А что москвичи? 

–  А вот москвичи к нам не заходят. Предполагаю, из-за низкой маржинальности стройки в целом в регионе.