Под крышей дома своего: эксперты «Стройгазеты» об основных трендах на рынке жилья
Прошлый год на рынке жилой недвижимости отметился ипотечными колебаниями, всплеском ажиотажного спроса на квартиры и возросшими темпами продаж. Главная проблема — рост стоимости жилья в крупных городах. А что нас ждет в текущем году? Какие форматы жилья будут самыми востребованными для покупки? Имеет ли смысл инвестировать в жилую недвижимость, в какую и где? На эти вопросы ответили эксперты «Стройгазеты», которые дали свои прогнозы по основным тенденциям на рынке.
Антон АГАПОВ, директор по развитию сети апарт-отелей YES:
«Продолжит развиваться тренд sharing economy (экономика совместного пользования), который в том числе актуален для рынка недвижимости. Это близко современному поколению, что мы видим и среди своих гостей, которые много путешествуют и хотят жить в комфортных условиях в любой локации как на короткий, так и на длительный срок. Сервисные апартаменты отвечают этим запросам, и мы видим востребованность данного формата на примере наших объектов. Подавляющим большинством покупателей апартаментов являются инвесторы, заинтересованные в получении пассивного дохода. Одно из важных преимуществ такого рода недвижимости — гибкость: апарт-отели могут сдаваться как на несколько дней по аналогии с классическими отелями, так и на длительный период от одного месяца, что позволяет достигать максимальной загрузки и, соответственно, доходности для собственников».
Юрий ГАСАНОВ, руководитель технической службы Общего центра обслуживания корпоративных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ:
«За последнее время четко наметился тренд на уменьшение площади. Растет спрос на меблированные квартиры с отделкой. Все это укладывается в философию рационального подхода — потребители выбирают функциональность. Если говорить о крупном бизнесе, то на уровне тенденции мы видим, что некоторые игроки начинают инвестировать в индивидуальное жилищное строительство. Пока эти шаги делаются осторожно.
Что касается географии строительства, то наибольшая активность сосредоточена в городах-миллионниках. Очевидно, что в крупных населенных пунктах больше населения, но при этом и более развита инфраструктура, что также служит важным преимуществом для привлечения инвестиций. Отдельно стоит сказать про курорты черноморского побережья: они активно застраиваются. Вероятнее всего, эта активность сохранится и в 2024 году».
Олег ГУЛЕВАТЫЙ, президент девелоперской компании G3 GROUP:
«Такие тренды, как интерес к просторным квартирам с отделкой на вторичном рынке и уменьшение площади покупаемых квартир на первичном рынке, сохранятся в первой половине 2024 года. Основные объекты для инвестиций: апартаменты, загородная, малоэтажная недвижимость. Где? В крупных городах, курортных регионах, городах-спутниках. В идеале жилье должно отвечать запросам всех домочадцев, проживающих в квартире. К примеру, у семьи из двух человек без детей должны быть отдельная спальня и кухня-гостиная для встреч с близкими и друзьями. Когда появляется ребенок, эта квартирография дополняется комнатой для ребенка. Скажу так: если у вас есть сумма, достаточная для оплаты 30% взноса по ипотеке и имеются накопления на 3-4 ежемесячных платежа, а также вы можете оформить льготную ипотеку, рассмотрите покупку и не откладывайте в надежде на то, что цены снизятся. В обозримой перспективе предпосылки для этого отсутствуют».
Роман ГЮЛЬМИСАРЯН, руководитель департамента строительных работ УК ZEPPELIN:
«В 2024-м будут продолжаться изменения ипотечных ставок, и они, вероятнее всего, уже в I квартале достигнут 19-21%, что крайне негативно отразится на всем рынке недвижимости.
Ряд аналитиков прогнозирует стагнацию рынка недвижимости комфорт- и эконом-классов. На премиальном и бизнесе-классах это отразится в меньшей степени. Также колоссальный потенциал имеет загородная недвижимость. Говоря о форматах, упомяну ЖК с коворкингами; на практике я в Москве не видел еще таких ЖК, но пользоваться успехом подобные лоты обязательно будут. Огромное количество специалистов на сегодняшний день все так же работает дистанционно, но не все жители ЖК имеют возможность выполнять свои трудовые обязательства в квартире: мешают нерабочая обстановка, дети или другие факторы — и таким людям необходим недалеко от дома комфортный коворкинг».
Валерий КУЗНЕЦОВ, коммерческий директор RDI Group:
«С высокой степенью вероятности самыми востребованными форматами жилья будут одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках комфорт-класса, предлагаемые на привлекательных для покупателя условиях.
Привлекательность вторичного рынка продолжит снижаться, поскольку основным драйвером продаж в 2021-2024 годах остается льготная ипотека на первичное жилье. Сопоставимые квартиры по площади на первичном и вторичном рынках могут различаться в ежемесячном платеже и размере переплаты на 35-45%.
С точки зрения инвестиционной выгоды лучше покупать квартиру с льготной ипотекой на срок 10-15 лет на первичном рынке на ранней стадии строительства. Более привлекательны объекты, которые потенциально могут вырасти в стоимости. Развитие транспортной инфраструктуры дает хорошее увеличение стоимости. Новая транспортная развязка, строительство станции метро или МЦД — всегда плюс к инвестиционной привлекательности.
Жилье должно быть современным и комфортным, соответствующим актуальным градостроительным концепциям: дворы без машин, удобные спортивные площадки, возможности для досуга, новый тип благоустройства и интересные планировочные решения. Наличие детских садов и школ, транспортная доступность — важнейшие факторы при выборе жилья. Для покупателя становятся важны разнообразие и индивидуальность».
Константин СКАРЛАТ, ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи»:
«Если сохранится тенденция, при которой банки увеличивают процентную ставку и необходимую сумму первоначального взноса для покупки вторичной недвижимости в ипотеку, то наиболее востребованными для покупки будут объекты на первичном рынке. В данном случае у застройщиков действуют субсидированные от государства процентные ставки, льготные предложения по семейной и IT-ипотеке. Размер ежемесячного платежа и общая переплата процентов за время пользования кредитными средствами будут в 2 раза выгоднее для покупателя, именно поэтому стоимость одного квадратного метра жилья от застройщика выше, чем у вторичной недвижимости в той же локации. Вторичная же недвижимость в данный момент рассматривается в большинстве случаев при условии, что покупатель приобретает ее без использования ипотечных средств».
Константин СТОРОЖЕВ, генеральный директор VALO Service:
«Инвестиции в жилую недвижимость уже не имеют такую высокую доходность, как прежде. Раньше прирост цены квартиры со стадии котлована к моменту сдачи варьировался в интервале 20-30%, сегодня в силу нестабильности ситуации стало сложно прогнозировать доходность на длительный период. Сегмент апартаментов, напротив, вызывает растущий интерес: продажи апартаментов за июль-сентябрь 2023 года более чем вдвое превысили показатель за II квартал и аналогичный период 2022-го. При этом 71% всех новых объектов составляют сервисные апартаменты, которые, по мнению экспертов, станут основным форматом в городе на ближайшие два- три года.
Соответственно, инфраструктура таких апартаментов должна быть настолько разнообразной и наполненной, чтобы удовлетворить потребности людей с самыми разными пристрастиями. Если не создавать, например, коворкинги, оборудованные по последнему слову техники, можно потерять наиболее активную аудиторию поколений «зет» и «альфа». Если не предлагать в меню ресторанов блюда вегетарианской кухни или не учитывать особые запросы в еде у мусульманских потребителей, можно быстро оказаться устаревшим форматом».
Елена УСТИНОВА, директор по маркетингу, развитию и продажам компании «Доброград Девелопмент»:
«Активнее всего будут продаваться одно- или двухкомнатные квартиры в новостройках с удобной системой хранения и функционалом. В стимулировании роста продаж на первичное жилье смогут сыграть роль и различные льготные программы. На втором месте по продажам будет индивидуальное жилищное строительство. Сегодня мы можем наблюдать рост строительства частных домов, который, по прогнозам, сохранится и в 2024 году.
Одним из главных критериев в выборе жилья станет «удобство» — транспортная доступность, наличие вблизи всей необходимой инфраструктуры и технологий «умного» дома. Также могут смениться тренды в проектировании жилой недвижимости — площадь спальни может сократиться, а вот площадь совмещенной кухни-гостиной может увеличиться. Пользоваться спросом будут квартиры с предчистовой отделкой и возможностью собственного проектирования. Сейчас становится популярен один из нестандартных форматов жилья — коливинг, предполагающий совместное проживание нескольких людей, у каждого из которых есть собственное пространство, а остальные зоны (кухни, санузлы, места отдыха) находятся в совместном пользовании. Также востребованными становятся апарт-отели — объединение стандартного жилья и гостиницы, — сдающиеся в краткосрочную или длительную аренду. Наряду с апарт-отелями спрос набирают квартиры с необычной, но лаконичной планировкой, например, с панорамными окнами и иными особенностями (бассейнами, вторым светом, большой террасой, встроенными в стену каминами,).
Сегодня востребованными становятся небольшие города, обеспечивающие комплексное развитие территории и доступность для жителя всех объектов инфраструктуры. В таких регионах покупка квартиры станет отличным вложением, но важно помнить о возможных рисках — колебании цен на рынке, экономической нестабильности и новшествах в законодательстве».
Андрей ФАЙЗРАХМАНОВ, генеральный директор Enkelman Development:
«В 2024 году рынок недвижимости в России ожидают изменения, которые повлияют как на новостройку, так и на вторичное жилье. Основными драйверами изменений послужат рост ключевой ставки ЦБ, увеличение первоначального взноса по ипотеке, сокращение льготных ипотечных программ.
Среди актуальных форматов — квартиры с собственными открытыми террасами, позволяющими находиться на природе, не выходя из дома. Еще один популярный аспект — квартиры с угловым остеклением: в квартиру проникает больше солнечного света, она визуально расширяется и увеличивается в высоту, а из окон открываются впечатляющие виды. Снаружи такое решение придает зданию оригинальность и престижность.
Французские балконы являются трендом в элитной недвижимости, помогают преобразить и визуально расширить жилое пространство, наполнив его светом. Благодаря современным технологиям строительства они гармонично интегрируются в пластику фасада здания.
Квартира остается самым популярным видом инвестиций. Покупая готовое жилье, вы снижаете риски, связанные с долевым участием, а также имеете возможность сдавать квартиру или продать ее, если стоимость вырастет. Посуточная аренда набирает популярность: за 5-10 лет можно отбить свои инвестиции.
Выбор класса жилья зависит от ваших целей. Если планируете перепродать его, то стоит рассмотреть более высокий класс. Жилье на этапе котлована дает возможность сэкономить — хотя такая инвестиция более рискованная, она позволяет купить недвижимость почти наполовину дешевле, чем готовое жилье».
Арсен ХАИРОВ, сооснователь архитектурного бюро Heads Group:
«В 2024 году инвестирование в жилую недвижимость имеет смысл, так как спрос на жилье будет расти, а с ним и цены. Рекомендуется инвестировать в следующие типы жилой недвижимости: апартаменты в крупных городах с панорамными видами, инфраструктурой и транспортной доступностью; загородную недвижимость в экологически чистых районах с малоэтажными домами и таунхаусами, зелеными зонами и инфраструктурой; малоэтажную недвижимость в пригородных районах с экоуклоном, использованием экологически чистых материалов и технологий, а также развитой инфраструктурой.
Можно отметить следующие новые и нестандартные форматы жилья: «вертикальные сады», дома и квартиры с зелеными зонами на крышах и стенах, которые улучшают экологию и создают дополнительные пространства для отдыха; «дома на деревьях» — жилые комплексы с многоуровневыми садами и террасами; «подводные дома» — жилье, расположенное под водой или на побережье с панорамными видами на океан; «солнечные города» — жилые районы, полностью обеспеченные энергией от солнечных батарей и других возобновляемых источников».
Владимир ЩЕКИН, основатель и владелец девелоперской компании «Группа Родина»:
«Наиболее востребованным форматом будут двухкомнатные квартиры, которые обычно люди приобретают для себя и своей семьи. Конечно, тренд на малометражки отмести сложно, он, несомненно, сохранится на рынке. Такие небольшого метража квартиры в основном берут родители для своих детей — либо впрок на ближайшее будущее с определенным расчетом, либо для уже повзрослевшего ребенка, который поступает в вуз и готовится к самостоятельной взрослой жизни. Примечательно, что на такой формат и метраж чаще всего самая привлекательная стоимость.
Несомненно, инвестиция в жилые метры была и остается одной из лучших. Недвижимость в наше время стала уже не только жилыми метрами, но и дополнительным финансовым инструментом, позволяющим владельцу подстраховать сбережения либо получать пассивный доход. Безусловно, в наиболее густонаселенных районах Москвы условия для комфортной жизни крайне низки, поэтому наблюдается активный рост интереса к проектам, расположенным по соседству с парками, скверами, зонами отдыха».
Максим ТАРАСОВ, директор по продажам компании РОКВУЛ:
«Основной тренд — рост стоимости жилья в крупных городах. За последние пять лет квадратный метр городской недвижимости в среднем по России подорожал в 2,5-3 раза, хотя по регионам цифры могут отличаться. Очевидной реакцией застройщиков стало уменьшение площади квартир в новостройках, что ведет к более плотному их заселению. Одновременно происходит укрупнение застройки: жилые комплексы становятся больше, этажность выше.
Для жилья комфорт- и бизнес-классов стало характерным наличие общих рекреационных зон с озеленением. Их можно создавать с использованием искусственной почвы — субстрата из каменной ваты, позволяющего выращивать растения прямо в перегородках или на стенах. Подобные решения актуальны и для квартир, офисов или общественных зданий.
Еще одна тенденция — квартиры-трансформеры со свободной планировкой. Например, с помощью перемещаемой перегородки традиционную кухню-гостиную в студии при желании можно разделить на отдельные кухню и жилую комнату.
Нельзя обойти вниманием тренд на развитие индивидуального жилищного строительства. В 2023 году на его долю пришлось 58% всей новой жилой застройки. Постепенное смещение центра тяжести в сторону ИЖС объясняется, в числе прочего, мерами государственной поддержки этого направления и появлением доступных ипотечных программ для желающих сменить городскую квартиру на собственный дом.
Что касается ближайших перспектив, то здесь, вероятнее всего, следует готовиться к дальнейшему повышению цен на жилье. Очевидно, в большей степени это коснется недвижимости эконом-класса, где в стоимости квадратного метра готового жилья выше доля себестоимости материалов и работ, напрямую зависящей от ключевой ставки ЦБ и дорожающей логистики».
Вадим ЮЛДАШЕВ, основатель строительной компании «ЮКО»:
«Двухкомнатные квартиры, евродвушки в многоквартирных домах и одноэтажные дома площадью 80-110 кв. м в секторе ИЖС будут наиболее востребованными форматами жилья на рынке недвижимости. Студии небольшой площади (20-25 кв. м) будут иметь большой спрос из-за низкой стоимости и удобства проживания. Одним из нестандартных форматов может быть полностью меблированное жилье — «фулбокс». Учитывая отмену возможности включить в ипотеку стоимость мебели, полностью меблированные новые квартиры и дома становятся все более привлекательными: это позволяет жильцам сразу по приезде разместить свои личные вещи и наслаждаться новым жильем без лишних забот.
Инвестиции в недвижимость целесообразны в крупных городах и мегаполисах. Вложение средств в регионах может не иметь смысла: в мегаполисах цены на жилье обычно растут, а в провинции могут снижаться из-за оттока населения.
Что касается типов недвижимости, в которую можно инвестировать, это апартаменты, загородная недвижимость, малоэтажные дома или земельные участки».
Екатерина КРИВЕНКО, агентство Адвекс-Недвижимость:
«Популярностью будут пользоваться сделки с обменом и небольшой доплатой, чтобы минимизировать суммы ипотечного кредита. Покупать будут, вероятно, «евродвушки» и «трешки» с многофункциональными и «умными» планировками, где каждый квадратный метр задействован. Большинство современных комплексов в последние годы как раз соответствует этим тенденциям. Из нестандартного — несколько застройщиков сейчас возводят ЖК без балконов, и, что бы ни рассказывал застройщик про комфорт-класс, это низкий класс жилья. Но при минимальном бюджете, ограниченных возможностях и желании вложить деньги в квадратные метры некоторые покупатели могут рассматривать такую покупку: это лучше, чем ничего.
Имеет ли смысл инвестировать в жилую недвижимость? В недвижимость всегда имеет смысл инвестировать, но лучше это делать вместе со специалистами. В последние годы растет спрос на загородную недвижимость, но если вы в этом деле новичок, то стоит выбирать более простые и понятные форматы».
Александр ЧЕРНОКУЛЬСКИЙ, директор компании «Жилфонд»:
«Период с мая по август традиционно считается наиболее активным для сделок с загородной недвижимостью, а период с ноября по февраль традиционно был временем затишья, когда количество сделок в этом сегменте снижалось в среднем вдвое. Однако динамика последних лет показывает, что растет не только спрос на загородную недвижимость, но и существенно сокращается сезонный разрыв между долями сделок с загородной недвижимостью.
С 2020 года начал формироваться устойчивый тренд на загородный дом в качестве второго жилья, при этом многие просто решают перебраться жить за город на постоянной основе. Сегодня высокий интерес к ИЖС дополнительно стимулируется льготными ипотечными программами. Отчасти из-за льготной ипотеки привычные рамки сезонности начали стираться: покупатель стремится оформить кредит до начала сезона, чтобы заказать и оплатить домокомплект и уложиться в срок, а в течение года ввести объект в эксплуатацию: только на этих условиях можно сохранить льготную ставку».