«Рабочее население живет теснее, чем мертвые на кладбищах». Аренда жилья в дореволюционном Петербурге

Вплоть до появления в начале 1900-х годов первых кооперативных домов у петербуржцев не было возможности купить отдельную квартиру в многоквартирном доме: можно было либо снять жилплощадь, либо — ну вдруг — построить собственный дом. К концу XIX века в российской столице сложилась беспрецедентная ситуация: до 98% жилого фонда составляло арендованное жилье. Разбираемся, в каких условиях жили бедные и богатые петербуржцы и как был устроен рынок аренды.

На рубеже веков XIX–XX более 80% всего жилого фонда Петербурга составляли доходные дома (для сравнения, в Москве — 40%). Распространены были и другие типы арендного жилья: меблированные комнаты, пансионы, гостиницы, но доходные дома безусловно лидировали. Это было на редкость выгодным бизнесом: пятиэтажный дом мог окупиться за каких-нибудь пять-десять лет. Доходные дома строили не только частные лица: зачастую владельцами были научные и учебные заведения, купеческие союзы, коммерческие организации, церкви и монастыри. Среди частных владельцев большинство даже в конце XIX века составляли дворяне, которые активно вкладывались в доходные дома (у некоторых семей было по семь-восемь домов под сдачу, и они постоянно строили новые!). Кроме того, на рубеже веков владельцами доходных домов все чаще становились спроектировавшие их архитекторы.

Даже особняки во второй половине XIX века массово переделывались в доходные дома: содержать целый особняк только для себя было накладно и нерационально, зато сдача была золотой жилой. Поэтому владельцы зачастую оставляли себе один этаж, а остальные помещения переоборудовали под квартиры для сдачи (при этом часто надстраивали этажи).

Домовладельцы стремились использовать свои участки по максимуму, поэтому застраивали их со всех четырех сторон, формируя дворы-колодцы. А если участок был большой и удлиненный, то застраивались целые анфилады дворов. Выходящий на улицу фасад доходного дома был его витриной, и на нем не экономили: чем богаче выглядел дом, тем выше можно было поднять аренду.

С дворовыми же флигелями обычно не церемонились — никаких архитектурных излишеств, обычная штукатурка.

Каким был жилой фонд

Представление, будто дореволюционные квартиры все были огромными и многокомнатными — не более чем миф. В реальности те самые «барские» (шестикомнатные и более) квартиры, о которых так любят вздыхать ностальгирующие по Российской империи, составляли менее 10% жилого фонда. Согласно данным переписей, половину всего петербургского жилого фонда в конце XIX века составляли однокомнатные и двухкомнатные квартиры, где зачастую не было даже собственных кухонь и прихожих; за ними следовали квартиры с тремя, четырьмя и пятью комнатами. Правда, пропорции различались в зависимости от района: в Адмиралтейской и Литейной частях было больше дорогих многокомнатных квартир, на окраинах — маленьких.

Комнаты, кстати, тоже были сравнительно небольшими (не считая парадных анфилад тех же «барских» квартир): в среднем 12–16 м2. Да и пятиметровые потолки тоже были редкостью, хотя высота потолков была все же больше, чем сейчас: в среднем 3,5–4,2 м2, в подвалах и мансардах — 2,8 м2.

Но для многих слоев населения отдельная квартира, даже маленькая, была непозволительной роскошью: они снимали комнаты, углы и койкоместа. Почти 10% жилого фонда Петербурга составляли «квартиры для угловых жильцов», где основной арендатор сдавал в субаренду углы или койки. В каждой комнате такой «коммуналки» сдавались четыре отделенных занавесками угла, в каждом из которых могла жить целая семья; те, что были с окнами, стоили дороже, те, что в задней части комнаты — дешевле. Что до «коек», то они зачастую арендовались рабочими напополам и использовались посменно: пока один работает, другой спит. «Рабочее население живет теснее, чем мертвые на кладбищах, где на каждую могилу приходится около 4 м2», — сетовала в 1901 году врач М. Покровская на страницах журнала «Вестник Европы». Причем хозяину такие перенаселенные квартиры приносили больше дохода, чем роскошные «барские». Ни один квадратный метр доходного дома не пропадал: подвалы, чердаки, мансарды — все сдавалось внаем.

Интересно, что изначально в доходных домах границы между квартирами отсутствовали, и планировка была гибкой: одно и то же помещение можно было сдать как единую квартиру с двумя входами, или как две квартиры, или даже как четыре. Только к середине XIX века, когда в квартирах начали появляться ватерклозеты и водопровод, которые на каждом этаже нужно было располагать в одном и том же месте, планировка стала более «фиксированной», секционной.

А что с удобствами?

К концу XIX века в 60% квартир уже были ватерклозеты — но это, конечно, «средняя температура по больнице»: практически все дорогие квартиры были оснащены ватерклозетами, а вот в дешевых они встречались по-прежнему редко. В 64% квартир был водопровод, но ванны — только в 13%.

В 6% квартир по состоянию на 1900 год было недровяное (паровое, водяное, горячим воздухом) отопление, в 14% — электричество. С 1881 года квартиры начали оснащать телефонами: на 1917 год в Петербурге насчитывалось 57423 абонента.

Как арендаторы искали квартиры

На рубеже XIX–XX веков квартиры чаще всего искали, как и сегодня, по объявлениям. В Петербурге выходило огромное количество газет с рекламными объявлениями; не так, конечно, удобно, как сегодня с интернетом, но тоже довольно легко.

Кроме того, квартиру можно было найти, просто гуляя по улицам. В окнах сдаваемой жилплощади или на двери дома выставляли листы бумаги, «билетики». По их цвету можно было понять, что именно предлагается — комната, квартира или угол.

Наконец, были в Петербурге и прообразы современных риэлторских компаний. Самые крупные из них, например, «Справочная — комиссионерская контора первого разряда» при компании «Торговый дом „Е. Копаныгин и Ко“», даже издавали собственные газеты с объявлениями о сдаче недвижимости. Тот же Копаныгин, кстати, лелеял идею объединить все российские комиссионные учреждения в одну фирму с единой базой.

Кстати, если сегодня мы обычно стараемся снять квартиру на долгий срок, то раньше арендаторы так за жилье не держались. На лето все, кто мог себе это позволить, уезжали на дачи. И если богатые семьи сохраняли за собой на это время городскую квартиру, то семьи среднего достатка отказывались от нее, увозили мебель и вещи на склады, а осенью искали новое жилье — то есть меняли квартиры каждый год. Да еще старались задержаться на даче подольше, потому что стоила она дешевле и оплачивалась не помесячно, а за весь сезон.

Многие арендаторы сдавали комнаты в своей квартире в субаренду: российские законы позволяли это сделать даже без разрешения владельца жилья. Очень часто семьи, оказавшись в стесненных обстоятельствах, решали не съезжать из своей большой квартиры в жилье поменьше, а пересдать одну-две комнаты (как правило, студенту или одинокому чиновнику). И если поначалу сдача комнат в субаренду считалась чем-то постыдным, особенно если семья была «благородной» (помните, как переживало семейство Иволгиных в «Идиоте» Достоевского, когда им пришлось сдавать три комнаты жильцам?), то на рубеже веков уже мало кто считал это зазорным. Более того, субарендаторы, бывало, тоже пересдавали «свои» части квартиры: например, сдавали углы.

Обычно петербуржцы старались подыскать квартиру рядом с работой. Только самые обеспеченные семьи могли позволить собственный выезд, тратиться на извозчиков дважды в день тоже было недешево, а системы общественного транспорта в XIX веке как таковой не существовало, так что опции «снять дешевую квартиру на окраине и ездить на работу в центр» в то время не было. Поэтому, меняя квартиру после дачного сезона, ее искали в том же районе (а иногда и у того же домовладельца).

Права и обязанности домовладельцев и арендаторов

Как и сейчас, арендаторы и домовладельцы заключали контракт, где оговаривались цена и срок найма, а также права и обязанности сторон (а вот при субаренде обычно обходились устной договоренностью). Кроме арендной платы, с 1893 года съемщики были обязаны платить специальный налог, который рассчитывался исходя из стоимости аренды. Домовладельцы, разумеется, тоже платили налоги, причем если одну из квартир оставляли за своей семьей, то обязаны были платить двойной налог — и как домовладельцы, и как арендаторы! На этот счет было сломано много копий: домовладельцы считали такую систему несправедливой.

Зачастую квартирные хозяева, как сегодня, требовали залог. При заключении договора арендатор оставлял задаток, который потом возвращался, если с квартирой все было в порядке. Кроме того, гарантией домовладельцу были мебель и вещи арендаторов: он мог «арестовать» их и не дать вывезти, если жилец пытался съехать, не заплатив.

Съемщик мог расторгнуть договор и съехать раньше срока, если оказывалось, что квартира непригодна для жизни (например, сыра или холодна). Правда, в суде пришлось бы доказать, что недостатки квартиры были незаметны при найме.

Другой формальный повод — «зазорное соседство»: когда, например, арендатор обнаруживал, что домовладелец сдает другие квартиры в доме «публичным женщинам». Правда, опять же, в таком случае приходилось доказывать, что «публичные женщины» въехали уже после заключения договора или что домовладелец намеренно скрыл их присутствие от арендатора.

А в 1894 году случился забавный прецедент: арендатор расторг договор из-за того, что семья домовладельца целыми днями громко слушала проигрыватель. Домовладелец подал в суд, но мировой судья встал на сторону арендатора.

На домовладельцев был возложен надзор за жильцами. Они были обязаны вести домовые книги и «немедленно давать знать в полицию обо всех приезжающих и отъезжающих и не держать в своих домах беспаспортных». За нарушения домовладельцев штрафовали.

Кроме того, на домовладельцев обязывали благоустраивать прилегающие территорий: именно они должны были заниматься мощением, освещением и уборкой улиц. Более того, если дом стоял на набережной реки или канала, и в нем затонуло судно, поднимать его тоже обязан был домовладелец! Все это множество требований вело к… чудовищной коррупции. Домовладельцы знали, что если не занесут полиции (причем уважить надо было всех, от нижних чинов до начальства), им житья не будет от проверок и штрафов.

Сколько стоило жилье и что влияло на стоимость аренды

Как правило, стоимость арендуемого жилья составляла около четверти семейного бюджета петербуржца. Средняя годовая плата за квартиру в 1890 году составляла 362 рубля. Гораздо дороже та же самая квартира обходилась, если арендатор использовал ее и для жилья, и для торгово-промышленного заведения, еще дороже — если квартира использовалась только под заведение (разница в цене — более чем в два раза).

Квартиры сдавались с дровами или без дров (это было прописано в договоре), но чаще с дровами. Дрова хранились в общих сараях; за отдельную плату дворники могли их наколоть и принести к дверям квартиры.

А вот какие факторы влияли на стоимость аренды.

Этаж

В первой половине XIX века самым престижным этажом безусловно считался второй: это легко отследить по ценам на жилье. Но к концу века этот статус вдруг отвоевывают квартиры на третьем и четвертом этажах, а второй начинает цениться примерно так же, как пятый-шестой, то есть довольно низко.

Что же изменилось? Во-первых, увеличился уличный трафик; жить на втором этаже, где прямо под твоими окнами громыхают по булыжной мостовой экипажи и конки, орут извозчики и шумят пешеходы, стало просто невыносимо. А кроме звуков, были еще запахи — как минимум навоза! С другой стороны, начиная с 1890 года, в домах стали появляться лифты, так что подъем на третий-четвертый этаж перестал быть проблемой.

Главный корпус или флигель

Еще один фактор, влияющий на стоимость аренды — расположение квартиры в доме. Главное здание ценилось больше флигеля, окна на улицу — больше окон во двор. Домовладельцы, желающие сдать квартиры подороже, подходили к делу творчески. Так, архитектор Борис Гиршович, проектируя дом для издателя газеты «Речь» Юлиана Бака, соединил главный корпус и флигель на втором и пятом этажах двумя воздушными галереями. Казалось бы, к чему лишние расходы на украшение внутреннего двора, который все равно не видно с улицы? Дело в том, что теперь жители дворового флигеля могли заходить к себе домой через парадный вход, что поднимало стоимость аренды.

Позже по этой же причине в дорогих доходных домах стали появляться дворы-курдонеры: благодаря такой находке на улицу смотрел не один корпус, но сразу три дворовых флигеля!

Количество комнат (а не площадь!)

Сегодня одна из главных характеристик, на которые мы смотрим при аренде квартиры — площадь; но, как замечает исследовательница петербургских доходных домов Екатерина Юхнева, так было далеко не всегда. В дореволюционных объявлениях о сдаче квартир площадь никогда даже не указывалась среди параметров, да и сами жильцы затруднились бы сказать, сколько в их квартире квадратных метров или саженей. Данные о площади квартир не собирались даже при переписях. Важно было только количество комнат и окон.

Благоустройство и удобства

Если в первой половине XIX века дома могли конкурировать, в сущности, только роскошью интерьеров, то к XX веку на первый план выходит техническое оснащение: есть ли в доме водопровод, ватерклозеты, паровое отопление, телефоны, лифты.

Район

Огромную роль играло расположение и престижность района. Так, в Адмиралтейской части в конце XIX века средняя годовая квартплата составляла 1123 рублей, а в Выборгской — всего 172 рубля. Интересно, что Петербургская сторона в XIX веке была одним из самых дешевых районов города. Но после открытия в 1903 году Троицкого моста и активной застройки район резко вырос в престиже, и цены на аренду в нем немедленно выросли тоже. Сейчас это один из самых дорогих районов города.

Интересно, что аренда в Петербурге была дороже, чем в других европейских столицах, и особенно это касалось маленьких квартир (большие стоили примерно одинаково). Так, однокомнатная квартира в Берлине в 1900 году в стоила 108 рублей по курсу того времени, а в Петербурге — 154 рубля; двухкомнатная — 175 и 249 рублей соответственно. И это при том, что средняя заработная плата в Западной Европе была выше!