«Метриум»: Итоги I полугодия на первичном рынке премиум-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке премиум-класса Москвы. Объём предложения за полугодие вырос на 19,9%. Спрос снизился на 11,9%. Средневзвешенная цена кв. м составила 734 290 рублей (+8,3% за квартал, +11% к началу года, +19% за год).
По итогам I полугодия 2024 года на рынке недвижимости премиум-класса в границах Старой Москвы в 60 проектах реализовывалось 5,8 тыс. квартир и апартаментов (+13,2% за квартал, +19,9% за полугодие, +7,3% за год), где 5,3 тыс. – квартиры (+13,3% за квартал, +25,3% за полугодие, +20% за год) и 0,55 тыс. – апартаменты (+12,6% за квартал, -15,5% за полугодие, -46,9% за год).
В I полугодии 2024 года с открытыми продажами стартовало 7 проектов премиум-класса, также в одном ведется бронирование. Во всех новых проектах представлены квартиры.
Новые проекты на первичном рынке недвижимости премиум-класса в I полугодии 2024 г.
| № |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
| 1 |
hideout |
Dominanta |
Квартиры |
| 2 |
Родина Парк |
Группа Родина |
Квартиры |
| 3 |
Dream Riva* |
Regions Development |
Квартиры |
| 4 |
Foriver Residence |
Инград |
Квартиры |
| 5 |
Artel |
Stenoy |
Квартиры |
| 6 |
Монблан |
Галс-Девелопмент |
Квартиры |
| 7 |
Новые Академики |
Главстрой |
Квартиры |
| 8 |
Дом 7. Даниловский |
Coldy |
Квартиры |
Среди округов максимальный объем предложения премиум-класса представлен в ЦАО, где экспонируется 1,2 тыс. лотов.
За I полугодие 2024 года выросла доля предложения в корпусах на стадии отделки (25,7%, +4,1 п.п. за полугодие). Также увеличился объем предложения на котловане (22,8%, +2 п.п. за полугодие). Соответственно, доля объема предложения в корпусах на этапе монтажа этажей сократилась (42,9%, -7,5 п.п. за квартал).
В распределении по комнатности за I полугодие 2024 года выросла доля однокомнатных квартир и апартаментов. Доля двухкомнатных форматов сократилась (33,9%, -1,4 п.п. за квартал). Динамика обусловлена новым объемом предложения стартовавших проектов, где однокомнатные форматы составляют максимальную долю.
В I полугодии 2024 года за счет старта продаж новых проектов и выхода в продажу новых корпусов выросла доля предложения без отделки (57,6%, +5,3 п.п. за полугодие). В количественном выражении объем предложения с отделкой white box значительно не изменился. Сокращение доли объема предложения с отделкой white box обусловлено ростом объема экспозиции лотов без отделки.
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. м в новостройках премиум-класса по итогам I полугодия 2024 года составила 734 290 рублей (+8,3% за квартал, +11% к началу года, +19% за год). Средневзвешенная цена квартир (+10,4% за квартал, +12,9% за полугодие, +25% за год) составила 733 350 рублей, апартаментов – 743 360 рублей (-4,5% за квартал, +3,3% за полугодие, +2% за год). Снижение средневзвешенной цены апартаментов обусловлено изменениями в структуре экспозиции.
Рост средневзвешенной цены кв. м квартир премиум-класса обусловлен динамикой распределения предложения по стадиям строительной готовности. За II квартал 2024 года совокупная доля предложения на поздней стадии строительства (в сданных корпусах и на этапе отделки) выросла на 8,1 п.п. Также на средневзвешенную цену существенно повлиял рост цен и экспозиции в проекте Victory Park Residences. Рост цен может объясняться ожидаемым вводом проекта в эксплуатацию. Без учета данного проекта средневзвешенная цена кв. м по сегменту за I полугодие выросла на 8,9%, или на 5,9% за квартал.
В сегменте премиум-класса 22% предложений (-2 п.п. за полугодие) находится в диапазоне до 30 млн рублей.
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости премиум-класса в зависимости от стоимости и площади
| Площадь, кв. м |
до 20 млн |
20-30 млн |
30-40 млн |
40-50 млн |
50-60 млн |
60+ млн |
| до 40 |
3% |
5% |
1% |
<0,5% |
|
|
| 40-60 |
<0,5% |
14% |
7% |
3% |
1% |
1% |
| 60-80 |
|
1% |
11% |
5% |
3% |
2% |
| 80-100 |
|
|
2% |
7% |
3% |
6% |
| 100+ |
|
|
|
1% |
3% |
22% |
| Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость, руб. |
| мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
| СТ |
22,6 |
32,9 |
74,4 |
451 641 |
665 080 |
1 398 663 |
13 260 167 |
21 868 480 |
58 604 000 |
| 1К |
29 |
49,7 |
222,4 |
392 707 |
684 000 |
1 648 059 |
12 802 234 |
33 965 510 |
309 770 000 |
| 2К |
44 |
79,9 |
278,1 |
387 185 |
677 590 |
1 703 328 |
23 426 000 |
54 152 260 |
264 195 000 |
| 3К |
69,1 |
112,7 |
255,5 |
379 000 |
726 350 |
2 137 252 |
33 816 200 |
81 872 620 |
311 100 000 |
| 4К+ |
97 |
173,5 |
573,1 |
359 052 |
961 900 |
2 500 000 |
42 097 000 |
166 912 620 |
1 432 750 000 |
| итого |
22,6 |
82,1 |
573,1 |
359 052 |
734 290 |
2 500 000 |
12 802 234 |
60 285 910 |
1 432 750 000 |
Рейтинг самых доступных предложений апартаментов премиум-класса в июне 2024 года:
– Hill 8: апартамент площадью 32,6 кв. м за 12,8 млн руб.;
– Deco Residence: апартамент площадью 24 кв. м за 13,5 млн руб.;
– Logos: апартамент площадью 26,6 кв. м за 16,1 млн руб.
Рейтинг самых доступных предложений квартир премиум-класса в июне 2024 года:
– Mod: квартира площадью 29,36 кв. м за 13,3 млн руб.;
– Artel: квартира площадью 30 кв. м за 15 млн руб.;
– «Дом 56»: квартира площадью 27,6 кв. м за 15,1 млн руб.
За I полугодие 2024 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 2,97 тыс. сделок ДДУ, что на 11,9% меньше, чем во II полугодии 2023 года и на 88% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Во II квартале было зарегистрировано 1,65 тыс. ДДУ (+24,5% за квартал), количество сделок в июне к маю существенно не изменилось.
За I полугодие доля ипотечных сделок по ДДУ составила 44% (-6 п.п. за полугодие). В июне доля ДДУ с ипотекой выросла относительно предыдущих месяцев и составила 51%.
В I полугодии 2024 года В СЗАО было отмечено максимальное количество сделок (18%, +2 п.п. за полгода). Лидерами продаж в первом полугодии выступают Mod, JOIS и Symphony 34.
Основные тенденции:
Рост цен на квартиры премиум-класса
По итогам I полугодия 2024 года средневзвешенная цена кв. м в новостройках премиум-класса составила 734 290 рублей (+8,3% за квартал, +11% к началу года, +19% за год). Рост средневзвешенной цены кв. м объясняется расширением доли предложения на более поздних стадиях строительной готовности и структурой экспозиции. За II квартал 2024 года совокупная доля предложения на поздней стадии строительства (в сданных корпусах и на этапе отделки) выросла на 8,1 п.п.
Расширение доля предложения без отделки
Если рассмотреть динамику объема приложения без отделки только в проектах, что реализовывались в начале 2024 года, то объем предложения в данных проектах за полугодие вырос на 7,7%. Кроме того, в I полугодии на рынке премиум-класса было выведено 6 новых проектов, где не предусмотрена отделка.
Рост числа проектов премиум-класса
Застройщики стали чаще выводить на рынок новые проекты премиум-класса. В начале 2024 года на рынке было представлено 55 проектов премиум-класса, а к концу первого полугодия 2024 года количество проектов на рынке достигло 60. За этот период с открытыми продажами стартовало 7 проектов.
«Главная тенденция на рынке новостроек премиум-класса в I полугодии 2024 года – существенный рост цен – на 11%, что значительно превышает темпы инфляции, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Главным образом, такая динамика объясняется переходом существующих комплексов на более высокую стадию строительной готовности и получение рядом объектов разрешения на ввод. Кроме того, на среднюю цену в сегменте повлиял старт нескольких новых дорогих проектов. Также нельзя не отметить повышенную ликвидность ЖК премиум-класса, которые пользуются спросом как среди бизнесменов и топ-менеджеров, так и среди IT-специалистов в рамках профильной адресной ипотечной программы».
