Когда вокруг цветы и лавочки: благоустройство положительно влияет на лояльность населения и торговую функцию, но не является определяющим фактором при выборе места жительства
«Авторы исследования городов Германии What Makes Cities Attractive? The Determinants of Urban Labour Migration in Germany, изучившие в начале 2010-х годов миграционные тенденции в стране, обнаружили, что на миграционный отток влияют не только основные факторы (трудоустройство, стоимость жилья и т. п.), но и качество городской среды, и в своих рекомендациях для городских управленцев они отмечали, что необходимо развивать благоустройство, чтобы удерживать население», — рассказывает директор по продукту MR Group Жанна Махова.
С коллегой согласен управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, отмечающий, что город, обеспеченный местами приложения труда, все равно приобретет статус депрессивной территории, если местные власти не уделяют внимания его внешнему облику. Поэтому, считает эксперт, требуется сбалансированное развитие, которое возможно, в частности, в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ).
В 2020 году после указа президента «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» Минстроем России совместно с институтом развития «ДОМ.РФ» и КБ Стрелка был разработан «Индекс качества городской среды». По сути, говорит владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов, этот инструмент нужен, чтобы отслеживать динамику изменений в каждом отдельном городе. За основу принята балльная система по разным видам городских пространств: жилых, уличных, зон озеленения. Все они оцениваются по шести основным критериям, включающим экологию, безопасность, разнообразие. Годовой план по благоустройству разрабатывается на основе полученного анализа. «Можно говорить, что у властей действительно есть такая цель — удержать в малых городах людей и создать благоприятные условия, чтобы они рожали детей. Работает ли для этой цели благоустройство? Я считаю, что да. Если ориентироваться на потребности той самой среднестатистической женщины с коляской, то мы без труда вычислим приоритеты: парки и детские площадки, где она будет гулять с детьми, безопасные городские пространства и места досуга, где дети будут развиваться не только физически, но и интеллектуально. Как мы знаем, мышление во многом определяет эстетика — то, что человек видит вокруг себя с детства. И современная мать это уже прекрасно понимает», — рассказывает Виктор Садыгов.
От слова «общество»
Если взглянуть чуть глубже, то общественные пространства — это не просто места для прогулок и отдыха. Прежде всего они способствуют укреплению социальной коммуникации, то есть буквально создают условия для встреч, общения и взаимодействия жителей разных возрастов, социальных групп и интересов.
«Общественные пространства решают важную задачу — удовлетворяют потребность человека в социализации. Все остальные задачи, вроде создания благоприятной среды, организации досуга и отдыха — лишь способы сделать общение между людьми более комфортным и разнообразным. Даже уединенный отдых интроверта в тихом парке — это способ нахождения в социуме», — говорит главный архитектор компании «Главстрой Регионы» Виталий Волохин.
Вторая задача общественных пространств, о которой говорит Жанна Махова, — стимуляция экономической активности в городе (прежде всего на улицах), привлечение посетителей, туристов.
Руслан Сырцов предлагает разделять общественные пространства на открытые и закрытые. К открытым относятся улицы, бульвары, площади, набережные, парки и скверы. К закрытым — рынки, театры, библиотеки, вестибюли метро, торговые галереи. Также общественные пространства отличаются масштабом (локальные, районные, городские и т. д.) и степенью приватности (например, городской сквер и частный парк, доступный исключительно резидентам определенного жилого квартала). Можно использовать и другие параметры. Виталий Волохин выделяет три вида общественных пространств: повседневного, регулярного и эпизодического использования. В зависимости от этого варьируются их количество, размер, доступность и формат.
Еще одна задача — децентрализация общественных пространств. Ее эксперты называют одной из важнейших задач городского планирования. «Равномерно распределяя центры социального притяжения, город решает вопросы их доступности и обеспеченности населения инфраструктурой», — напоминает Виталий Волохин.
Торгуют все!
Благоустроенные общественные пространства положительно влияют на торговую функцию, увеличивая число посетителей и, как следствие, выручку коммерции. Также меняется и профиль арендаторов. Директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL Эвелина Ишметова напоминает, что существует несколько исследований, подтверждающих это. Так, КБ Стрелка в 2019 году проводила анализ эффективности московской программы «Моя улица» — самой, наверное, масштабной и открытой программы такого рода в нашей стране. В центре города на улицах, включенных в программу, пешеходный трафик в выходные дни вырос в среднем на 23%, в некоторых точках — более чем на 100%, оборот магазинов и кафе — на 20-30%, а доля вакантных помещений сократилась в среднем на 36%. «Также выяснилось, что меняется профиль посетителей и арендаторов. Так, среди клиентов увеличилась доля молодежи, а доля общепита возросла в среднем с 5% до 15% на самых проходимых улицах», — говорит Эвелина Ишметова.
Безусловно, торговая функция и общественные пространства тесно взаимосвязаны и влияют друг на друга. Но, напоминает Жанна Махова, в России, в отличие от Европы, торговая функция общественных пространств не была основным стимулом для их развития и деавтомобилизации. У нас на первый план вышли социальные и рекреационные функции — создание комфортных условий для прогулок, отдыха, общения и проведения досуга. Это связано с тем, что в советское время общественные пространства проектировались прежде всего как места для развлечений, а торговля часто была второстепенной функцией. Эта традиция сохранилась и после распада СССР.
Например, при реконструкции парка «Сокольники» и парка Горького в Москве основной акцент был сделан на создании комфортной среды для прогулок, занятий спортом и проведения культурных мероприятий. Торговля, конечно, присутствует в этих парках, но не является доминирующей функцией. Аналогичные тенденции наблюдаются и в других российских городах, где приоритет при благоустройстве общественных пространств — повышение качества жизни горожан, а не стимулирование коммерческой активности. «У нас сейчас только начинает меняться парадигма строительства торговой недвижимости (прежде всего ТЦ), которая должна конкурировать с общественными городскими пространствами, быть им альтернативой», — говорит Жанна Махова. Пример приводит соучредитель и партнер группы компаний UNK, архитектор Юлия Тряскина — автор проекта ТРЦ «Небо» (Москва), где была реализована концепция взаимодействия торгового центра с жителями района за счет прилегающей к ТРЦ площади. Пространство организовано как многофункциональная зона с прогулочными дорожками и территорией для проведения районных мероприятий и праздников. Фудкорт на втором этаже имеет большие витражи, открывающие вид на площадь, создавая своего рода «теплый амфитеатр». Посетители могут участвовать в Масленице, Пасхе, новогодних акциях, а потом зайти в торговый центр и продолжить наблюдать за праздником оттуда. То есть, с одной стороны, можно следить за мероприятием на площади из теплого помещения, с другой — есть возможность сделать шоу внутри ТРЦ частью внешнего события. Такова была архитектурная концепция взаимодействия внутреннего пространства с благоустройством прилегающей территории.
Внутри ТРЦ есть сцена, с которой открывается вид на площадь. Это позволяет объединить внутреннее и внешнее пространство, создать некое взаимодействие. А название «Небо» на фасаде торгового центра просматривается через стеклянный фасад изнутри.
Какая из функций — торговля или общение — первична, вопрос, по мнению архитектора, спорный. «Наверно, в случае с публичным пространством рядом с ТРЦ «Небо» я бы назвала первичной торговую функцию: все-таки ТРЦ, особенно районный, — это многофункциональная площадка, ориентированная прежде всего на посетителей, которым нужно что-то купить. Однако в случае масштабных городских общественных пространств первичной является рекреационная роль, торговая — вторична. Покупатель умер, да здравствует посетитель!» — говорит Юлия Тряскина.
При этом благоустроенные общественные пространства влияют на привлекательность торговых центров. Удобные пешеходные зоны, зоны отдыха, детские площадки — все это создает комфортную среду, привлекающую посетителей: люди охотнее приезжают в торговый центр — не только за покупками, но и отдохнуть, провести время с семьей, встретиться с друзьями, поучаствовать в мероприятиях.
Исследования показывают, что наличие качественного общественного пространства рядом с торговым центром может повысить его посещаемость на 15-20%: растет количество спонтанных покупок, увеличивается время, которое люди проводят в торговом центре.
«Наш опыт свидетельствует, что создание привлекательного общественного пространства вокруг торгового центра — это не только выгодная инвестиция, но и вклад в развитие района, повышение качества жизни. Такие пространства становятся центрами притяжения, местами встреч, дают людям возможность получить позитивный опыт взаимодействия с современной городской средой, не выезжая в центр города», — отмечает Юлия Тряскина.
И все же благоустройство — лишь один из факторов, определяющих ценность города для жизни. «Для горожан этот выбор чаще связан с климатическими условиями, с состоянием здоровья, с образованием, профессиональной реализацией и поиском работы. Качество жилья и среды можно назвать фактором, влияющим на принятие решения, но не определяющим, поскольку практически в любом городе можно найти жилье как высокого, так и низкого уровня. Здесь вопрос выбора в конкретной ситуации», — резюмирует директор по маркетингу ГК ТОЧНО Евгения Тодорова