Защита отлучением: Центробанк прикроет серые схемы застройщиков

В России ужесточаются требования при выдаче льготной ипотеки с господдержкой. Такая необходимость возникла в том числе из-за большого количества серых схем застройщиков. Если ипотечная сделка не соответствует новым критериям, банк не сможет выдать льготный ипотечный кредит, сообщили «Известиям» в пресс-службе Минфина. Например, если при продаже недвижимости на стадии строительства застройщик применил схему с переуступкой прав по договорам долевого участия, рассказал «Известиям» директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Данилов. Такую уловку практикуют, чтобы не размещать полный объем средств дольщиков на эскроу-счетах, тем самым подвергая их большому риску.

Бой с тенью

О том, что регулятор намерен бороться с разного рода серыми схемами, которые с новой силой расцвели на фоне завершения массовой льготной программы под 8%, в конце июля в Совете Федерации заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Против одной из самых рискованных Центробанк уже разработал меру.

Схема заключается в том, что застройщик обходит требование размещать сумму, полученную по договору долевого участия (ДДУ), на специальный эскроу-счет. Это механизм был введен в 2019 году для того, чтобы защитить людей от потери денег при оплате жилья на стадии строительства. На счетах эскроу средства замораживаются, а застройщик получает их только после сдачи объекта и передачи его дольщику. При этом под такие «спящие» ресурсы можно получить кредиты в рамках так называемого проектного финансирования.

Однако в последние годы застройщики всё чаще испытывают нехватку средств и придумали схему, как использовать деньги дольщиков, которые должны депонироваться до окончания стройки.

— Например, квартиру стоимостью 10 млн рублей застройщик продает связанному с ним юридическому лицу по значительно заниженной цене, например, в 2 млн рублей, — на эскроу-счете размещаются только эти деньги. Но затем эта фирма-«прокладка» продает квартиру конечному покупателю, но уже по рыночной стоимости. В таком случае 8 млн рублей разницы идут застройщику напрямую, минуя счет эскроу, на котором как было 2 млн рублей, так и осталось, — рассказал в интервью «Известиям» (готовится к публикации) Александр Данилов.

Он также пояснил, что это создает риски для человека.

— Если по каким-то причинам дом не будет построен, ему вернут всего 2 млн рублей, ведь от риска неисполнения обязательств застройщика застрахованы только средства, находящиеся на счете эскроу, — отметил Александр Данилов.

Он сообщил, что ЦБ уже договорился с Минфином, который не предоставит субсидию в рамках льготных программ при сделках, когда происходит такая переуступка прав по ДДУ. Также условия госпрограмм предусматривают льготное финансирование, только если на эскроу-счете размещена полна стоимость недвижимости.

— Рассчитываем, что это поможет в искоренении подобных мутных схем, — подчеркнул глава департамента по банковскому регулированию Центробанка.

В пресс-службе Минфина «Известиям» подтвердили, что ведомство устанавливает определенные требования, при которых государство оказывает поддержку.

— Если ипотечная сделка не соответствует определенным критериям, то банк не сможет выдать льготный ипотечный кредит, — сообщили в финансовом ведомстве.

После окончания массовой льготной ипотеки под 8% осталось еще достаточно других, в которых государство субсидирует часть процентной ставки, — семейная, дальневосточная и арктическая, сельская и др.

Ход конем

По мнению управляющего партнера юридической фирмы BBNP Максима Барашева, поскольку на данную схему обратил свое внимание ЦБ, то, вполне вероятно, она могла довольно часто использоваться застройщиками на практике. Ее основной риск, отметил он, — потеря денег для покупателя, если компания не выполнит свои обязательства.

— Недостроенные объекты являются распространенной проблемой в строительной отрасли, — продолжил Максим Барашев. — По данным различных исследований, доля незавершенного строительства в России может составлять от 10 до 30% от общего объема строящихся объектов. Наиболее уязвимы к этой проблеме крупные и дорогостоящие проекты, а также объекты, возводимые небольшими застройщиками с ограниченными ресурсами.

Причин, почему строительство может перейти в разряд недостроя, множество: ошибки в проекте, недостаточное финансирование, внешние условия, которые привели к удорожанию материалов, и т.п. Важно, что само по себе использование схем уже свидетельствует о наличии проблем.

— Чаще всего это используется тогда, когда застройщику действительно необходимо получить энное количество свободных денег для того, чтобы закрыть свои какие-то текущие расходы, — сказала член Московского регионального отделения «Деловая Россия», руководитель агентства «PRO Обмен» Екатерина Никитина.

Она посоветовала при покупке недвижимости по ДДУ обращать внимание на количество счетов. Если их два — эскроу и сторонний, то это признак использования схемы.

В пресс-службе Минстроя «Известиям» сообщили, что при приобретении объекта долевого строительства по договору уступки будущий участник долевого строительства может самостоятельно ознакомиться с суммой денежных средств, подлежащей депонированию на счете эскроу, которая прописана в договоре.

Но всё же основным контролером, не сомневаются эксперты, в вопросе чистоты сделки должны быть банки. Именно они заинтересованы в том, чтобы получить субсидию за выданный льготный кредит. Поэтому ход мыслей Банка России верный, уверен независимый эксперт Андрей Бархота.

Он напомнил, что в период расцвета государственных субсидируемых ипотечных программ они достигали до 80% выдач во всем сегменте ипотеки при покупке новостроек. И хотя сейчас из-за переформатирования программ их влияние на рынок снижается, всё равно они остаются определяющим фактором для новостроек, подчеркнул эксперт. Поэтому, по мнению Андрея Бархоты, по крайней мере половину объектов, в которых используется схема с неполным покрытием эскроу-счетов, запрет на использование госпрограмм может купировать использование уловки.