Центробанк РФ vs застройщики: победит борьба с инфляцией или строительный сектор?
13 сентября совет директоров Центробанка РФ повысил ключевую ставку с 18% до 19% годовых. Безусловно, это решение повлияет на рынок недвижимости.
Прежде всего, отметим, что повышение ключевой ставки повлечет за собой очередное увеличение рыночных процентных ставок по ипотеке до 23%. При этом, кредиты на покупку жилья станут еще менее доступны, а это может обрушить рынок новостроек.
С сентября 2023 по сентябрь 2024 года ключевая ставка выросла с 12% до 18%. Вместе с ней росли и рыночные ставки по ипотеке. Если при ставке в 12% (первая половина сентября 2023 года) они составляли примерно 14%, то при 18% — уже 20,8%, что находится далеко за пределом психологического порога, когда заемщики готовы брать ипотечные кредиты. После повышения ключевой ставки до 19% рыночные ставки по ипотеке могут вырасти примерно до 23%.
Для клиентов 13% годовых являются практически верхней границей, после которой они уже не готовы брать ипотечные кредиты. Если по субсидированным программам ставка поднимется до уровня 14-15%, уже в ближайшие месяцы произойдет резкое сокращение выдачи ипотеки.
Между тем, по итогам августа объем предложения на рынке первичной недвижимости в Москве достиг максимального уровня с начала года. Увеличение объема экспозиции стало результатом снижения продаж после окончания льготной ипотеки. Массовая льготная программа на новостройки обеспечивала порядка 20–40% от общего числа сделок в зависимости от конкретного проекта и ценового сегмента.
Аналогичная ситуация складывается и в других городах.
При этом в Минфине РФ призвали россиян привыкать к высоким ставкам по ипотечным кредитам. Об этом заявил директор департамента финансовой политики Минфин РФ Алексей Яковлев в подкасте «Легкие деньги» в эфире Первого канала.
«Все-таки те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, но при этом не подпадает под те меры поддержки, которые на сегодняшний день действуют, — они, наверное, не должны бояться рыночной ипотеки даже по таким ставкам, которые есть сейчас», — сказал Александр Яковлев.
По итогам первого полугодия на рынке первичной недвижимости остаются нераспроданными 76,9 млн кв. м., что составляет 67% всего строящегося в России жилья, а по сравнению с аналогичным показателем прошлого года объем нераспроданного жилья вырос на 3%, общий объем строительства за этот же временной промежуток увеличился на 13%.
По итогам июля средняя стоимость квадратного метра на рынке первичной недвижимости стагнировала на фоне завершения программы льготной ипотеки на новостройки и высокой ключевой ставки Центробанка РФ.
В среднем рост цен на новостройки остановился. По существующим рыночным ипотечным ставкам потребители не хотят брать жилищные кредиты.
При этом, как отмечается, застройщики уже смогли приспособиться к ситуации, субсидируя ипотечные программы или переходя на рассрочки, с помощью которых удается поддерживать продажи. Но такая ситуация не может продолжаться долго.
Между тем, и это необходимо понимать, Центробанк РФ проводит вполне сознательную политику по сокращению кредитного рынка.
Как отметила председатель Центробанка РФ Эльвира Набиуллина, снижение цен после отмены льготной ипотеки уже началось – на первичном рынке цены снижаются почти в трети российских регионов.
Она также отметила, что завершение безадресной массовой программы ипотеки приведет к более сбалансированным темпам ипотечного рынка и не будет приводить к высокому росту цен на жилье.
«По нашему прогнозу, ипотечные кредиты в 2024 году увеличатся на 7–12%. Это по тому прогнозу, который мы делали в июле. В октябре мы можем уточнить», – подчеркнула Эльвира Набиуллина.
По её мнению, сбалансированный рост ипотеки должен приводить к повышению доступности жилья.
«Не к доступности ипотеки по процентной ставке, а к доступности жилья – это самое основное», – подчеркнула Эльвира Набиуллина.
Другой вопрос, что все это лишь благие пожелания, за которыми стоит только одна цель: снижение, а вернее, контроль за инфляцией. И если эти меры бьют по рынку недвижимости, то это никого не волнует. Поэтому Центробанк РФ и далее будет повышать ключевую ставку.