Ошибки ценой в миллионы. О чем опасно забывать при сделках с жильем
Худшее, что можно сделать при составлении договора купли-продажи жилья, — это скачать его из интернета, уверены эксперты aif.ru. Они рассказали, о чем стороны почти всегда забывают, рискуя деньгами и имуществом.
Кто будет жить в квартире?
Покупая жилье, человек может случайно получить «довеском» и других постояльцев. Причем они будут абсолютно законно претендовать на купленную жилплощадь столько, сколько захотят.
«Часто забывают указать в договоре перечень граждан, проживающих в квартире и сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — объясняет декан юридического факультета Финуниверситета при правительстве РФ, профессор Гульнара Ручкина. — Обязательно нужно зафиксировать в документе и права на пользование продаваемым жилым помещением. Это могут быть люди, отказавшиеся от приватизации данного жилья, получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, и граждане, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа. Таких людей выселить из квартиры нельзя, их право пользования квартирой — бессрочное».
Очень редко покупатель и продавец фиксируют на бумаге все, что связано с выпиской из квартиры предыдущих жильцов. Обычно проговаривают на словах, а потом, после покупки жилья, у нового собственника начинается квест под названием «сними человека с регистрации». А всего-то нужно было загодя указать в договоре, в течение какого срока постояльцы выселятся и выпишутся из квартиры. Если они не покидают помещение в указанный срок, то их можно выселить в судебном порядке.
А вы в своем уме?
При составлении договора купли-продажи недвижимости однозначно нельзя забывать про пункты, которые относятся к волеизъявлению сторон. Это делается для того, чтобы снизить впоследствии риск оспаривания сделки и ее расторжения.
«Например, отдельным пунктом советую указать, что стороны действуют по взаимному соглашению, находятся в здравом уме, осуществляют свои гражданские права по собственной воле и в своих интересах, — уточняет руководитель агентства недвижимости "PRO ОБМЕН", вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина. — Договор должен подтверждать, что покупатель и продавец понимают значение и последствия совершаемой сделки, действуют без принуждения, угроз или насилия».
Как будем рассчитываться?
Если расчеты по сделке происходят после госрегистрации перехода права собственности на покупателя, то в ЕГРН должна быть внесена запись о том, что жилое помещение находится в залоге у продавца до момента оплаты.
«Это залог в силу прямого указания закона, — предупреждает профессор Ручкина. — Чтобы регистрировать залог не пришлось, нужно обязательно указать в договоре, что право залога в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ у продавца на жилое помещение не возникает».
Также стоит отдельно указать в договоре, каким образом будет происходить расчет по сделке.
«Могу сказать по опыту: чтобы не заключить сделку, которую могут посчитать подозрительной и оспорить, лучше производить расчет в безналичной форме и уделить этому отдельный пункт в договоре, — добавляет эксперт Никитина. — На практике сделки, которые проводят через банковскую ячейку, могут быть признаны подозрительными и иметь признаки оспоримых».
Для собственника квартиры весьма полезно будет добавить в договор купли-продажи пункт с условиями об оплате ее полной стоимости. То есть указать, что, если покупатель не оплатит в указанный срок часть или полную стоимость квартиры, то договор может быть расторгнут, а квартира возвращена продавцу.