На пике или в пике: куда двинутся цены на новостройки

Цены на новостройки должны значительно снизиться, причем процесс уже пошел, заявил министр строительства России Ирек Файзуллин. Ситуация для застройщиков становится довольно неприятной, учитывая тот факт, что 60% квартир в новых домах сейчас стоят нераспроданными. Хотя многие ожидали спада продаж после отмены льготной ипотеки, такое количество нереализованных площадей впечатляет. В то же время, пока мы всё еще видим рост цен на новое жилье, пусть и слабый. Что будет с ценами на дома и квартиры и не грозят ли массовые банкротства строительным компаниям на рынке ближайшего будущего, разобрались «Известия».

Жизнь после льготной ипотеки

О грядущем падении продаж новостроек, а вместе с ними и цен, говорили сразу после отмены льготной ипотеки 1 июля. Однако если судить строго из изменений цен, перелома тренда не видно. Так, к середине ноября все крупные аналитические службы обнаружили рост цен на квартиры в новых домах за последние 30 дней — от 0,3% по версии «Яндекс.Недвижимости» до 1,1% по данным «Циан.Аналитики». В сравнении с предыдущим месяцем было даже зафиксировано ускорение роста цен. В целом же они не снижались ни в один из месяцев с 1 июля. Рынок пока поддерживается семейной ипотекой, которая дает возможность приобретать жилье по смехотворно низким по нынешним временам ставкам — 6% против 24–25% рыночных, что дает весьма широкие возможности для арбитража.

В то же время некоторые косвенные показатели выглядят уже не столь эффектно. Ирек Файзуллин заявил о том, что 60% квартир в новых домах не нашли покупателя, но есть и другие данные. К примеру, DataFlat сообщает о падении в октябре продаж на 46% к предыдущему году в Москве. В Петербурге снижение стало более чем двукратным — на 51%. Кроме того, характерен тот факт, что разница между ценой объявления и ценой реальной ипотечной сделки значительно различается. Средняя стоимость предложения составляет 188 тыс. рублей за квадратный метр (по всей стране), тогда как покупки осуществляются по цене 169 тыс., то есть разница достигает 11,3%. Самый сильный разрыв отмечается в Башкирии (24%) и Нижегородской области (21%). В этом свете ситуация действительно выглядит так, что первичный рынок перекуплен и существенное падение цен — вопрос времени.

Что на самом деле? Российские аналитики считают, что ситуация пока далека от преддверия кризиса.

Как отметил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, снижение спроса на четверть от фоновых значений первого полугодия не привело к коррекции цен.

— Они или очень медленно растут, или очень медленно снижаются (разные спикеры приводят оба варианта для описания ситуации с динамикой цен). Сильное снижение цен (но не в разы, а на ощутимые для всех, а не только для аналитиков, величины) может начаться в случае падения фактического спроса (числа сделок) на протяжении длительного периода времени. Пока такой ситуации на рынке не наблюдается, — комментирует спикер.

Для существенного снижения цены либо ситуация для застройщиков должна стать откровенно критической, либо должны появиться эффективные меры поддержки, которые позволят застройщикам продавать объекты дешевле, но при этом удерживать маржинальность бизнеса на адекватных уровнях, заявляет директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Он добавил, что с учетом высоких инфляционных рисков и уменьшения объемов строительства даже снижение на уровне 10–15% от нынешних значений становится сомнительным.

Директор федерального комбината стеновых материалов «Винзер» Денис Жалнин, в свою очередь, отметил, что его компания уже снизила цены на квартиры в своих жилых комплексах в среднем на 10%, чтобы ускорить наполнение эскроу-счетов до необходимого уровня и уменьшить стоимость кредитных ресурсов.

— Но нам чуть проще управлять себестоимостью строительства, поскольку являемся застройщиком полного цикла и часть основных строительных материалов производим на собственных предприятиях. Однако дальнейшее снижение цены вряд ли возможно: сказывается рост стоимости других групп строительных материалов, земельных участков под строительство, трудовых ресурсов, а также инфляционные риски, связанные с тем, что полученные от продажи квартир денежные средства лежат на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию. А значит, фактически обесцениваются под действием инфляции. И последний аргумент — это снижение курса рубля, который отмечается сейчас. Целиком от импортного оборудования и материалов пока всё же сложно отказаться, а такая разница в курсе — это еще одна дополнительная нагрузка на себестоимость, — объяснил собеседник.

Без банкротств

Застройщики накопили колоссальный объем квартир (их запас сейчас превышает 3,4 года). Практически любые негативные новости, касающиеся ключевой ставки, дополнительных ограничений по льготным программам ипотеки или перспектив рынка недвижимости в целом в последние дни приводят к значительному падению их акций на фондовом рынке, иногда даже в противоход общей тенденции. Но эксперты считают, что особенно проблемной складывающаяся ситуация для них не является.

— Массовых банкротств застройщиков вряд ли следует ожидать, поскольку большинство все-таки имеют достаточно сбалансированные портфели и за последние несколько лет повышенного спроса сформировали неплохую подушку безопасности. Конечно, есть девелоперы, которые в текущей ситуации буквально идут ва-банк и берут на себя больше рисков, чем обычно, — отмечает Хусаинов.

Что касается вторички, то здесь ситуация пока остается более или менее стабильной, несмотря на абсолютно запретительные ставки (взять значительный кредит на жилье под 25–30% можно разве что от отчаяния). По словам Попова, число сделок на вторичном рынке за счет перетока спроса из новостроек не падает. В то же время можно констатировать, что во многих городах (например, в Петербурге) цены на вторичное жилье остаются на своих уровнях на протяжении многих месяцев.

Хусаинов отмечает, что темпы продаж на вторичном рынке сейчас сопоставимы с уровнями мая-июня текущего года и уже не выглядят столь критично.

— Большинство сделок за наличный расчет. Конечно, покупателей привлекает разница в цене с аналогичными объектами на первичном рынке на 20–25%. Однако это готовое жилье, которое может быть с ремонтом и куда можно сразу переехать. В ипотечных сделках доминируют новостройки, поскольку разница в ставках между семейной ипотекой (6%) и рыночной (30%) просто колоссальная. Плюс выбор на вторичном рынке значительно шире, все-таки новостройки в большинстве крупных городов строятся в определенных локациях, а готовое жилье возможно подобрать практически в любой точке населенного пункта, — указал эксперт.

Хусаинов добавил, что в 2014–2024 годах был большой объем строительства, который еще и суммировался с огромным инвестиционным спросом на недвижимость.

— Сейчас все эти объекты выходят на вторичный рынок жилья, причем некоторые из них стоят значительно дешевле аналогичных квартир, поскольку приобретались 5–10 лет назад, когда порядок стоимости был совершенно иной. Есть новые жилые комплексы, где до 15–30% квартир выставлено на продажу, — заключил собеседник «Известий».

Отметим, что на данный момент сохраняется колоссальный разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья (169 тыс. рублей против 110 тыс.). Единственной причиной такой разницы являются льготные условия ипотечного кредитования. Этот промежуток определяет довольно хороший потенциал умеренного роста цен на вторичном рынке в ближайшие годы. Пока можно лишь гадать, какая из тенденций возобладает: заниженные цены на вторичку или же избыток ее предложения и общий кризис на рынке российской жилой недвижимости.