Сезонный сброс: чем завершился 2024 год для рынка недвижимости
В 2024 году стоимость квадратного метра по всей стране стремительно росла, «схлопнулось» несколько программ льготной ипотеки, напомнили эксперты. Застройщикам пришлось адаптироваться к новым реалиям рынка и падению спроса, а участники рынка столкнулись с кадровым дефицитом и необходимостью повышения зарплат для сохранения штата. Кроме того, произошел рост цен на стройматериалы, логистику и содержание объектов. О том, какой сфера недвижимости вошла в 2025 год, — в материале «Известий».
«Тряска» рынка
Основной результат 2024 года — рынок жилья в очередной раз адаптировался к еще одной «новой реальности», отметили эксперты рынка. Так, застройщики завершили год с объемами продаж, на 18–20% меньшими, чем в рекордном 2023-м, рассказал «Известиям» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
— Схожий спад, около 20%, мы прогнозируем и на вторичном рынке, — сказал он.
В 2024 году произошел беспрецедентный рост ключевой ставки, напомнили в компании «Ricci|Жилая недвижимость». В июле Центробанк поднял ее до 18%, а в сентябре — до 19%. В октябре ЦБ повысил ключевую ставку до 21% годовых — это рекордный уровень. С 1 июля перестала действовать масштабная программа льготной ипотеки, которую запустили в 2020 году, ужесточились условия семейной и IT-ипотек.
— Всё это привело к тому, что средняя ставка рыночной ипотеки сегодня составляет порядка 28,5%, — сказали в компании. — Именно эти факторы повлияли на объемы выдачи ипотечных займов — в 2024 году они снизились в сравнении с 2023 годом на 50%. Произошел рост стоимости проектного финансирования. К уровню ключевой ставки привязаны и бридж-кредиты на покупку участка под застройку.
По данным М2 и Роскадастра, за 11 месяцев 2024 года зарегистрировано 2,8 млн сделок с жильем. Наибольшее число из них — более 50% — приходится на вторичный неипотечный рынок. Каждая четвертая сделка связана с покупкой вторичного жилья в ипотеку.
— При этом не стоит забывать, что при росте этого показателя увеличиваются ставки по вкладам, а значит, депозиты привлекают большое внимание частных инвесторов — физических лиц, — рассказал коммерческий директор девелопера «Сияние» Виктор Тимофеев. — Но в премиум-сегменте жилья мы все-таки наблюдаем тенденцию: россияне по-прежнему уверены, что именно недвижимость остается привлекательным способом для инвестирования и сохранения средств.
Игрокам московского рынка пришлось подстраиваться и под новые требования столичных властей, указали в Tekta Group. В частности, после введения запрета на проектирование популярных у инвесторов квартир площадью до 27 кв. м.
Всё это не могло не отразиться на рыночных показателях. Так, за год объем проданных квадратных метров сократился почти на четверть. Причем снижение произошло в масс- и бизнес-сегментах — в премиуме продажи, напротив, выросли на 15,6%.
— Стоимость премиального квадратного метра демонстрирует невиданный рост — плюс 28,6% за год. Среди ключевых факторов удорожания — репатриация капиталов вследствие санкционного давления и колебания курса валют, поиск надежных активов на фоне экономической турбулентности, а также появление выгодных программ рассрочек от застройщиков и выход на рынок новых ликвидных объектов, — отметили в компании.
Что касается бизнес-сегмента, несмотря на коррекцию спроса, стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться. Так, по состоянию на декабрь 2024 года показатель находится на уровне 521,7 тыс. рублей, что больше на 14,3% в сравнении с декабрем 2023 года.
Кому удалось сохранить позиции
Во втором полугодии спрос частично перераспределился с новостроек на вторичку и долгосрочную аренду, отметил Алексей Попов.
— Но его падение оказалось ниже ожиданий большинства участников рынка и экспертов. Не случилось и обвала цен, —сказал он. — Справедливо говорить о ценовой стагнации, о коррекции в отдельных локациях, но пока это происходит в масштабах, заметных лишь аналитикам, а не обычным продавцам и покупателям недвижимости.
Гендиректор экосистемы недвижимости М2 Алексей Завгородний назвал 2024 год действительно сложным для индустрии.
— Учитывая действующие сдерживающие факторы, стоит ожидать, что в 2025 году тенденция к снижению рынка продолжится, — добавил он. — По нашим прогнозам, сокращение ипотечных сделок может составить 20–30% в сравнении с 2024 годом.
По словам эксперта, неипотечный рынок будут ограничивать те же причины, что и в 2024 году, поэтому возможно снижение этого сегмента на 10%. Кроме того, сделки на первичном рынке могут быть сдержаны возможным запретом на предоставление застройщиками рассрочек.
— Фактически единственным драйвером льготных программ останется семейная ипотека, — отметил он.
В 2024 году многие застройщики столкнулись с кадровым дефицитом и инфляцией зарплат, произошел рост цен на стройматериалы, логистику, содержание и оплату труда, что существенным образом увеличило себестоимость строительства, добавили в Ricci.
Опережающий рост цен на новостройки в последние годы и всё более плотная застройка Москвы привели к тому, что люди чаще предпочитают квартире загородный дом, отметила директор компании Екатерина Ломтева.
По оценкам института жилищного развития «Дом.РФ», 53% российских семей, живущих в пределах МКАД, хотели бы переехать в свой дом. Сегодня происходит активное переосмысление значения сектора индивидуального жилищного строительства.
С 1 марта 2025 года деньги на строительство частного дома можно будет не переводить напрямую подрядчику, а класть на эскроу-счет — об этом сегодня знают всего лишь 12% россиян. По оценкам аналитиков, после введения с 1 марта счетов эскроу число желающих строить свои дома увеличится в три раза. Уже сейчас с ипотекой строится каждый четвертый дом, отмечают участники рынка.
Ситуацию со спросом подтверждают и данные исследования М2 «Индекс настроений риелторов». Эксперты отмечают, что с начала года активность в сегменте ИЖС росла, но после весеннего ажиотажа показатель стал снижаться и с сентября он находится на низком уровне. Существенное влияние на спрос в сегменте оказывает сезонность, однако в целом в 2024 году наиболее благоприятная ситуация с динамикой спроса наблюдалась именно в ИЖС.
Повторения рекордов индексации цен и ставок в 2025 году эксперты не ожидают. По словам Алексея Попова, их номинальный рост прогнозируется в новостройках, в краткосрочной и долгосрочной аренде. А околонулевые цифры по динамике цен в сочетании со снижением в отдельные месяцы наиболее вероятны на вторичке, где собственники вынуждены будут активнее подстраиваться под снизившийся спрос.