Пятилетка больших перемен: как будет выполнена Стратегия-2030 и какие вызовы ждут стройотрасль в ближайшие годы
Тем для обсуждения хватало: градостроительный потенциал, темпы ввода в эксплуатацию жилья, сокращение ипотечного кредитования, проблематика нормативов потребления энергоресурсов, развитие технологий индустриального строительства.
Градпотенциал и КРТ
Антон Глушков, открывая встречу, обратил внимание на рост объема градпотенциала: в 2024-м году прирост в целом по РФ составил 11%. По его словам, это результат работы последних трех лет — стройка была ритмичной, рентабельность позволяла вкладывать деньги в новые проекты. Средства девелоперов были конвертированы в градпотенциал, в приобретение земельных участков, их подготовку к будущему строительству. «Львиная доля прибыли, заработанной в 2022-2023 годах, осела в градпотенциале, именно поэтому мы видим увеличение», — указал он.
Основным ресурсом, на который рассчитывали застройщики в плане развития градпотенциала, стало комплексное развитие территорий (КРТ). По словам Антона Глушкова, когда задумывались нормативно-правовые акты по КРТ, было много споров о том, что в результате практического применения норм закона о комплексном развитии могут пострадать граждане как самые незащищенные участники этого процесса. К счастью, этого не случилось; в выигрыше остались также и органы местного самоуправления, и руководители субъектов РФ.
«По соглашениям, которые есть сейчас, 640 объектов социальной инфраструктуры должны появиться в городах в результате уже заключенных договоров о комплексном развитии территорий. В этом случае мы видим, что социальная задача при реализации этого закона решена в полной мере», — сказал Антон Глушков.
По его мнению, самой незащищенной стороной договоров о КРТ оказались застройщики: «Главы субъектов, принимая решения о КРТ, исходили из экономики строительства. Та дополнительная социальная нагрузка на бизнес, появившаяся в результате этих договоров, считалась на конец 2022-го. Сейчас же мы наблюдаем весьма тревожный симптом: застройщикам на сегодня реализовать взятые социальные обязательства в полном объеме, в те сроки, которые озвучены, будет очень сложно». В этой связи он заявил, что одной из мер поддержки, которая была бы востребована со стороны бизнеса в данных обстоятельствах, может стать перенос или отсрочка обязательств по договорам комплексного развития территорий на какой-то разумный срок. «Я думаю, это должна быть пара лет к тем договорам, которые есть», — добавил Антон Глушков, отметив, что такой подход разделяется и поддерживается Минстроем России.
По словам главы нацобъединения, сокращение инвестиционно-строительного цикла и административных процедур и регламентов также стало сильно влиять на экономику стройки. «Все понимают, что проектное финансирование, которое сейчас сложно получать, становится очень дорогим. Распроданность МКД составляет 31%, степень готовности МКД — 41%, и каждый месяц разрыв между распроданностью и готовностью увеличивается. Обслуживание кредита по высокой ставке — это довольно дорого. Если брать гипотетический средний регион России, то средняя себестоимость строительства квадратного метра 189 тыс. рублей — прежде всего за счет Москвы, по остальным субъектам это порядка 140 тыс. рублей, а 300 дней, на которые удалось за два года сократить строительный цикл, при средней ставке банковского кредита в 17-18% годовых дают 15-17 тыс. рублей экономии с квадратного метра. Это результат административных реформ», — сказал Антон Глушков.
Что касается ввода жилья в России в 2025 году, то он будет рекордным. «Анализ проектных деклараций говорит о том, что объем ввода составит 112 млн кв. м. Затем нас ждет поэтапное снижение: 106 млн кв. м в 2026 году, 102 млн кв. м в 2027-м, 98 млн кв. м в 2028-м, 96 млн кв. м в 2029-м», — отметил Антон Глушков. К 2030 году рынок подойдет с цифрой 90 млн кв. м. «Если брать объем рекордного 2025 года, это снижение меньше чем на 30%. Это рациональный оптимистичный сценарий», — объяснил он.
Налоговый вычет
Одна из мер, которую НОСТРОЙ предлагает для поддержки покупателей жилья и, соответственно, застройщиков, — индексация налогового вычета при покупке квартиры. Антон Глушков напомнил, что максимальная сумма, с которой предусмотрен налоговый вычет, не менялась с 2020 года и сейчас составляет 2 млн рублей. «Программы льготной ипотеки в регионах рассчитаны на 6 млн рублей. Я считаю, что поднятие суммы, с которой можно получить налоговый вычет, до 6 млн рублей было бы оправданным», — заявил он, отметив, что эта мера может носить временный характер, но на данном этапе она стимулировала бы граждан к покупке жилья: «Пусть это будет даже срочная мера, которая бы мотивировала здесь и сейчас».
По мнению Антона Глушкова, этот шаг не потребовал бы прямых затрат бюджетных средств, но мог бы стать хорошей мерой поддержки стройкомплекса России: «Подпитать отрасль благодаря этой программе, безусловно, получилось бы».
ЖКХ
Еще одной мерой поддержки мог бы стать пересмотр нормативов потребления энергоресурсов в момент технологического присоединения новостроек к инженерным сетям городов. Сейчас, по данным нацобъединения, нормативы завышены в сфере электроснабжения на 19%, теплоснабжения — на 23%, водоснабжения — на 11,5%.
Касаясь электропотребления, Антон Глушков отметил, что в НОСТРОЙ проведен анализ тех мощностей, которые по нормативам оплачивают застройщики в момент техприсоединений. «И получается, с учетом цифр, которые замеряются на трансформаторных подстанциях, построенных домах, конкретных объектах, которые получали технические условия, что у нас минимум 19% избыточных мощностей», — указал он.
В качестве примера Антон Глушков привел замеры в Красноярске: «Мы делали замеры в новогоднюю ночь, и разница между заявленной мощностью и фактическим потреблением составила 52%. А это затраты, это строительство коммунальной инфраструктуры. В случае с электричеством это огромные электропотери, которые оплачивают ресурсоснабжающие организации. В этом году даже «ресурсники» начали понимать, что такие избыточные мощности им не нужны».
По словам Антона Глушкова, когда речь идет о сокращении расходов жилищно-коммунального хозяйства, основные резервы заложены в нормативах. «Это касается теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. По самым скромным расчетам, эти изменения дают экономию прямых затрат в момент технического присоединения минимум 2 тыс. на квадратный метр. Реально же, когда сейчас средняя стоимость присоединения объекта к коммунальным сетям составляет 12-13 тыс. рублей на квадратный метр, это даст фактическую экономию 3-3,5 тыс. рублей на квадратный метр. Это выгодно и населению, выгодно и застройщикам, и ресурсоснабжающим организациям, — указал Антон Глушков. — Удивительно, почему это до сих пор не реализовано. На мой взгляд, идея лежит на поверхности. Она не требует кредитных ресурсов, но требует межведомственной увязки, потому что далеко не все в ведении Минстроя. Тут две задачи: сделать правильный расчет по регионам и увязать со всеми профильными ведомствами эти показатели, с тем чтобы это стало новой нормой».
ИЖС
Глава нацобъединения также возлагает большие надежды на ИЖС: «ИЖС продолжает радовать. Рынок индивидуального жилищного строительства живет самостоятельной жизнью с точки зрения ипотеки, всеобъемлющих мер поддержки со стороны государства. В прошлом году этот сегмент достиг очередного рекорда по объему ввода: всего в России ввели 107,8 млн кв. м жилья, при этом объем ввода ИЖС выше в 1,5 раза, чем объем ввода многоквартирного жилья. С учетом этой статистики, дороговизны банковского финансирования для застройщиков многоквартирного жилья и других факторов, сегмент индивидуального жилищного строительства будет в ближайшие два-три года палочкой-выручалочкой отрасли как в объемах, так и в загрузке строительного комплекса».
Вызовы, с которыми сегодня сталкивается рынок ИЖС, — неразвитость ипотеки; отсутствие банка земельных участков с градостроительной подготовкой для ИЖС и механизмов гарантирования качества будущего объекта ИЖС; низкая ликвидность и слабая стандартизация индивидуальных домов; высокие затраты на обеспечение инфраструктурой. А основная задача — сохранение на ближайшую пятилетку объемов ввода индивидуального жилья на уровне 50 млн кв. м ежегодно.
Строительная инфляция
Президент НОСТРОЙ затронул и тему инфляции. Для наглядности он привел графики роста цен на строительные материалы в Самарской области, на которых только битум, кирпич и арматура (после очень значительного роста в 2021 году) находились ниже жирной красной черты официальной инфляции, в то время как кривые роста цен на теплоизоляцию, бетонные смеси, щебень и цемент — значительно выше.
«Цемент — тот материал, который всегда и повсеместно применяется на стройке. Часто спрашивают, что происходит со стройкой. Посмотрите на потребление цемента по месяцам — это самая достоверная картина на сегодняшний момент. И мы, к сожалению, видим в последние пять месяцев очень сильное снижение объемов потребления цемента, — отметил он. — Это, наверное, реально отражает картину, которая сегодня есть».
Антон Глушков обратил внимание собравшихся и на изменение ряда других показателей: «За два года заработная плата выросла на 83%, стоимость материалов — на 50%, а машин и механизмов — на 60%. Огромная величина!»
В качестве примера того, как изменение стоимости строительных материалов может влиять на рентабельность объекта, Антон Глушков привел проект детского сада в Бурятии на 100 мест: «При стоимости в 278 млн рублей минимальная цена заведомо не соответствует стоимости строительных материалов и разница составляет 10% — 27 млн рублей. То есть подрядчик заведомо их не получит, если выиграет этот тендер. Напомню, что средняя рентабельность строительства таких объектов — порядка 6%. При такой структуре себестоимости с сожалением приходится констатировать, что стройка недофинансирована уже на старте».
В то же время он отметил, что в стране избыток мощностей по производству строительных материалов. Он пояснил, что производственные перекосы привели к тому, что крупные девелоперы предпочитают сами заниматься производством стройматериалов, особенно те, кто выходит в новые для себя регионы работы.
Фальсификат и импортозамещение
Еще одна серьезная проблема — это засилье фальсификата на строительных рынках. «Мы провели анализ по продукции, которая на сегодняшний день находится в розничных сетях, — цифры ошеломляющие: нормам не соответствует 45% кабельной продукции, сухих смесей — 32%, не соответствует заявленным параметрам 25% цемента, 20% полимерных труб, 15% радиаторов», — сказал Антон Глушков.
Что касается ситуации с импортозамещением, то для масштабного импортозамещения не хватает технологий. «Та продукция, которая выпускалась у нас, она нами и выпускается самостоятельно, но продукцию, которой у нас не было, освоить самостоятельно, без партнеров, будет очень сложно, — отметил он. — Технология сама по себе не появляется и сложно переносится, если нет каких-то совместных предприятий. Обойтись без носителя технологий, без инвестора непросто». Сейчас основной акцент сделан на Китай, с которым активно создаются совместные предприятия.
Антон Глушков подчеркнул, что большие надежды возлагаются в этой связи на Национальный реестр добросовестных поставщиков и производителей НОСТРОЙ: «Интерес со стороны иностранных компаний, в первую очередь китайских, по-прежнему высокий. За 2024 год 750 новых товаров появилось в этом каталоге, сейчас в нем 4 300 позиций — рост 15%».
Мигранты
По словам Антона Глушкова, согласно официальной статистике, в нашей стране сейчас работают 7,7 млн трудовых мигрантов: «На стройке трудятся 13% из них — порядка 1 млн иностранных рабочих. Динамика с 2020 года позитивная: объем строительства возрос почти вдвое, а количество иностранцев сократилось в два раза».
Кризис рабочей силы в стране преодолен, считает президент нацобъединения: снижение объемов строительства снизило спрос на рабочую силу. «Ажиотаж, который наблюдался в середине прошлого года, сегодня не такой острый», — отметил Антон Глушков. Дефицит рабочей силы все еще остается, но наметились структурные сдвиги.
Так, удалось организовать целевой набор иностранной рабочей силы. «Сейчас среди стран доминирует Узбекистан, он закрывает наши базовые потребности. Найдены юридические формы для привлечения северокорейских рабочих, которые вернулись на стройки. Их уже много, предложение даже превышает спрос на корейскую рабочую силу», — сказал Антон Глушков.
Строители из Индии тоже могут составить на российских стройках конкуренцию представителям других стран — это более привлекательное сейчас предложение на рынке с точки зрения заработной платы. «У нас большой рынок для визовых мигрантов. Безусловно, есть языковые и логистические сложности, но мы видим большое количество вахтовых строек, где уже начали трудиться граждане Индии, — рассказал Антон Глушков. — В каком объеме придут индийские рабочие — вопрос логистики, которую нужно будет выстроить. С точки зрения закона, с ними как с визовыми мигрантами работать проще, но это и возлагает на работодателя определенные обязательства. Желающих очень много, предложение значительно превосходит спрос».
Как раньше — не будет
Глава НОСТРОЙ отметил, что он попытался показать объективную картину происходящего в строительном секторе экономики. «Говорить, что все плохо, точно нельзя; говорить, что все хорошо, как раньше, — конечно же, нет. Показатели свидетельствуют, что мы где-то посередине, с учетом имеющегося объема строительства. Мы быстро забыли, что раньше жили без льготной ипотеки, а совсем недавно и без ипотеки вообще — но рынок существовал. Стройку ждет структурное реформирование — и по объемам строительства, и по производству стройматериалов, и по структуре предложения на рынке, и по цене этого предложения, и по доступности кредитных ресурсов. В 2025 году точно не будет, как в предыдущие годы», — заявил Антон Глушков, подчеркнув, что перестройка работы и поиск альтернатив потребуют от всех участников рынка нетривиальных решений и максимального повышения эффективности.
«2025 год будет переломным, и возможно невыполнение своих обязательств частью подрядных организаций. Насколько глубоким будет спад, зависит от расторопности подрядчиков и общей экономической ситуации, складывающейся в стране», — указал президент НОСТРОЙ.
А в завершение своего выступления он напомнил, что у строителей есть очень хорошая черта — они неисправимые оптимисты. «Именно поэтому стройка живет, развивается, убегает вперед, и это очень здорово», — заключил Антон Глушков.