Как строят дома в Турции и зачем их покупают россияне: интервью с зарубежным застройщиком

Компания Fortress Investment — агентство недвижимости, которое занимается реализацией жилых комплексов в турецком городе Аланья, а также помогает своим клиентам получить инвестиционное гражданство Турецкой Республики. Представители Fortress Investment и компании-застройщика IKY GROUP рассказали корреспонденту ДОМОСТРОЙНН.РУ об особенностях строительства в сейсмически опасном регионе, о портрете покупателя турецкой недвижимости, о различиях стройки в России и в Турции, о благоустройстве, а также о том, в чем уникальность Нижегородского кремля и что нужно построить в Нижнем Новгороде для молодежи.

Содействие в проведении интервью редакции ДОМОСТРОЙНН.РУ оказала ассоциация «Лига Успешных Агентов Недвижимости (ЛУАН)» и лично Президент Ассоциации Ольга Миронова.

О компании Fortress Investment

— Расскажите, пожалуйста, о вашей компании. Сколько лет вы на рынке и чем вы занимаетесь?

— Компания существует с 2017 года. Мы реализуем жилищные проекты различных классов: комфорт, комфорт+, бизнес, премиум, элит. Мы являемся крупнейшим агентством недвижимости, которое представляет проекты застройщика IKY GROUP, а также более 50 компаний-застройщиков Аланьи, Мерсина, Стамбула и других городов Турции. На сегодняшний день мы единственная компания в городе Аланья, у которой в работе порядка 16 проектов на различных этапах строительства. Большинство наших клиентов обращаются к нам, потому что специализация компании — это инвестиционное гражданство Турции. За последний год у нас более 550 положительных кейсов, то есть более 550 новых клиентов приобрели объекты недвижимости нашей компании и успешно получили турецкое гражданство.

К нам обращаются разные клиенты с разными потребностями. В первую очередь — это инвесторы. Они могут купить квартиру или апартаменты в комплексе на начальной стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи. Второй сегмент — это желающие получить инвестиционное гражданство. И третья категория — это люди, которые хотят приезжать отдыхать в Турцию в свое жилье или те, кто хочет получать доход с арендного бизнеса. Для каждого клиента у нас будет свое предложение.

— Можете назвать проект, который был самым сложным в реализации, или который не удалось реализовать?

— К счастью, проектов, которые не удалось реализовать, у нас нет. Мы ставим для себя определенную цель — реализовать проект — и вся команда работает именно над этим. Пока эта цель не будет достигнута, мы не пойдем дальше. Но учитывая то, что у нас одновременно реализуется несколько проектов, мы отработали схему работы в таких условиях. И уже применяя опыт, мы доводим все проекты до конца.

— Есть ли проект, которым вы гордитесь? Расскажите о нем.

— У нас есть флагманский проект с пятизвездочной инфраструктурой — Voyage Deluxe. Он состоит из четырех блоков на большой территории в 6 197 кв. м. Комплекс включает с себя все сервисы, которые необходимы современному клиенту. Например, SPA-зона, которая занимает целый этаж, массажные кабинеты, хаммамы, сауны, зоны отдыха, большой бассейн на открытой территории в 370 «квадратов», витамин-бар, лаунж-зоны и так далее. Также на территории комплекса располагается ресторан. По сути, это большой жилой комплекс, рассчитанный на 102 квартиры, инфраструктура которого соответствует концепции пятизвездочного отеля.

Фото: IKY GROUP

— Как вы подходите к созданию квартирографии? Какие можете выделить особенности подхода в Турции?

— Мы проводим тщательный анализ при проектировании новых комплексов. Мы собираем аналитику по востребованности квартир и делаем выводы. Большим спросом пользуются квартиры формата 1+1, то есть одна спальня и большая кухня-гостиная, и 2+1 — две спальни и кухня-гостиная.

Мы учитываем все факторы, которые влияют на результативность продаж, и стараемся сделать максимально ликвидный комплекс. Например, мы создаем проекты, где однокомнатные квартиры будут располагаться не только на первых этажах, но и на средних, с панорамным видом. Есть проекты, которые исключают однушки в середине, они запроектированы только на первых этажах, а далее с каждым этажом увеличивается метраж и комнатность. Мы стараемся учитывать все пожелания наших клиентов.

— То есть вы опираетесь не на локацию, а на запросы клиентов?

— Нет, локация играет основополагающую роль, потому что многие, кто не проживают в Аланьи, хотят приобрести квартиру ближе к морю — в 100–500 метрах до побережья. Люди, которые некоторое время уже пожили в Аланьи, будут перемещаться ближе к горам. Инвесторы же будут выбирать нечто среднее.

— Что касается архитектуры ваших объектов, вы работаете с каким-то архитектурным бюро?

— Нам повезло больше. Владелец нашей компании — наш архитектор. У нас работает более 40 архитекторов, которые проектируют под его чутким руководством.

— Есть ли у вас опыт работы в других странах, не только в Турции? Может, в других странах Европы?

— Пока мы закрываем запросы покупателя, не выходя за границы Турции. Однако у нас есть измеримая во времени цель — выйти на зарубежный рынок. В настоящий момент ведутся мероприятия, проводится тщательный анализ, на основании которых наше руководство примет окончательное решение в вопросе выхода на зарубежный рынок.

О строительстве в Турции

— Какие сложности могут возникнуть на этапе строительства?

— Больше всего сложностей возникает не в строительстве, а в отработке возражений, когда случаются какие-либо форс-мажоры. Например, землетрясение, которое произошло в феврале 2023 года. Тогда наши клиенты прислали нам пул вопросов, и на каждый нужно было ответить. Мы успешно с этим справляемся в силу того, что мы полностью соответствуем нормативам и стандартам строительства согласно закону Турецкой Республики.

Стоит отметить, что абсолютное соблюдение этих нормативов — это самая важная часть работы и относится ко всем проектам. Например, мы понимаем, что почва в Аланьи — это горная каменистая структура, и самым лучшим фундаментом станет фундаментная плита. Также важная часть строительства наших домов — это качество раствора. По нашим анализам, которые проводятся на каждом этапе работ, применяемый нашей компанией раствор содержит на 16% стали больше, чем это положено по нормативу. Это важно.

Также мы не применяем диафрагмы жесткости (диафрагма жесткости — вертикальный элемент системы, предназначенный для сопротивления поперечным силам в плоскости, обычно ветровым и сейсмическим нагрузкам — прим. ред.). В Турции их априори не используют. Но у нас есть пояса жесткости. То есть качество строительства нашей компании на очень хорошем уровне.

— Расскажите, пожалуйста, о специфике строительства в локации с большой сейсмической опасностью.

— Основное — это то, что мы строим не из тяжелых конструкций, а из облегченных. Это связано с тем, что тяжелые стены при землетрясении могут сложиться и нанести ущерб людям. Мы строим не кирпичные дома, а монолитные. Причем используются перекрытия двух видов: монолитные и пустотелые BIMS-блоки (пемзобетон, у которого в качестве заполнителя используется пемза вулканического происхождения, являющаяся натуральным силикатным продуктом с пористой структурой, которая придает блокам легкость — прим. ред.). Это необходимо для того, чтобы здание было легким. А чтобы оно было крепким, используется толстая арматура в 28 мм. Важно, что у нас небольшая толщина стен. Если в России стены по 40–60 см, то в Турции — около 30 см. Это также облегчает конструкцию.

— Есть ли еще какие-то особенности стройки в вашей стране?

— Так как в Аланьи жаркий климат, у нас нет задачи утеплять фасады, как это делают, например, в России. Но мы обращаем внимание на звукоизоляцию. Также мы используем алюминиевые стеклопакеты вместо привычных пластиковых, потому что они долговечнее, и при температурных перепадах они будут оставаться невредимыми.

Для фасадов мы чаще всего используем качественную европейскую краску. Кроме того, что в Турции летом очень жарко, и краска на стенах может деформироваться, покрытие со временем разъедается еще и от влажного и соленого воздуха из-за близости моря. Поэтому мы заказываем краску со специальным составом, которая прослужит долгие годы. Некоторые застройщики в оформлении фасадов используют дерево или алюминий.

— Расскажите об особенностях в подходе к ведению строительного бизнеса, которые присущи только туркам.

— Я бы сказала, что, в первую очередь, это клиентоориентированность. В Турции открыты к диалогу, компании всегда ищут индивидуальный подход к клиентам.

Еще важно отметить, что, когда мы покупаем недвижимость в Турции, мы приобретаем не только квадратные метры, а еще и часть той земли, на которой стоит комплекс. Там даже нет понятия стоимости квадратного метра, потому что клиент покупает не только квартиру, но и инфраструктуру.

— Вы используете только турецкие стройматериалы или работаете с европейскими или российскими поставщиками?

— В основном мы используем турецкие и европейские стройматериалы. Примерно 40% — из Европы, остальное — местное.

— Поговорим о местах общественного пользования. В нижегородских новостройках набирают популярность такие помещения, как холлы, лобби. Также большое внимание уделяется благоустройству территории. Как обстоят дела с этим в Турции?

— Конечно же, мы предусматриваем полноценное благоустройство территории наших проектов. В первую очередь, мы создаем бассейн, зоны для спокойного и активного отдыха, а также детские площадки. Что касается открытых площадок для детей, мы даже учитываем количество солнца. То есть мы располагаем их так, чтобы, когда солнце в зените, площадка была в тени. Кроме того, открытая инфраструктура включает в себя и парковочные места, и прогулочные зоны, и перголы. Что касается озеленения, то его мы тоже учитываем. В основном высаживаем многолетние деревья.

Если мы говорим о закрытой инфраструктуре, то у нас есть зоны для нетворкинга, переговорные, фитнес-залы с профессиональным оборудованием, соляные комнаты, кинотеатры, зоны отдыха с игровыми приставками и также детские площадки. Здесь мы учитываем системы кондиционирования и вентиляции для циркуляции воздуха.

— А если мы говорим не о флагманском проекте, а о среднем сегменте, что там вы предлагаете по благоустройству?

— В озеленении отличий нет. Что касается территории, она будет поменьше. Здесь мы располагаем бассейн, фитнес-залы, детскую комнату, сауну, хамам.

— В Нижнем Новгороде сейчас часто делают колясочные на первом этаже, кладовые на цокольном этаже, лапомойки для животных. Вы такое проектируете?

— В некоторых комплексах мы предусматриваем кладовые и колясочные. Инфраструктура для животных тоже есть, чтобы не было загрязнения территории. В Турции следят за чистотой, здесь есть специально отведенные места с большими контейнерами, все вывозится по часам. Обслуживающий персонал тщательно следит за чистотой территории, бассейна, а также ухаживает за растениями.

О клиентах и гражданстве

— Клиенты из каких стран к вам обращаются чаще всего?

— Больше всего, конечно, россияне. Однако есть и те, кто постоянно проживают в Европе. В целом мы рады, что основной пул наших клиентов из России, нам легко работать с русскоговорящими людьми. Я не ошибусь, если скажу, что это 98% наших основных покупателей.

— Можете рассказать, какие объекты особенно пользуются популярностью у русских и русскоговорящих граждан?

— Это зависит от клиента. Если это инвестор, который покупает недвижимость для сдачи в аренду, то он может купить несколько квартир формата 1+1 на разных этажах. Если это клиент, который будет проживать в Аланьи постоянно, то, конечно, он будет выбирать квартиру 2+1, 3+1, а то и больше, в зависимости от количества членов его семьи. Если же это клиент, который приезжает отдохнуть на все лето, а потом уехать домой, то он выбирает средний вариант.

Локация также зависит от типа клиента. Если будущий владелец хочет жить здесь во время отпуска, то он покупает жилье у береговой линии. Инвесторы, которые хотят заработать, выбирают варианты между горами и морем. Те, кто хотят переехать жить, отдают предпочтение локациям рядом с горами.

— Опишите портрет инвестора и покупателя, который приобретает квартиру для жизни в Турции? Сколько ему лет, чем он занимается, какое у него семейное положение?

— Сейчас инвестор стал моложе, и это нас радует. Люди в раннем возрасте начали задумываться о том, что недвижимость — это тот инструмент, который нужно использовать для сохранения денежных средств. Чтобы составлять портрет покупателя, важно понимать, какой у него приоритет: доход, сохранение денежных средств или ликвидность самой инвестиции. Если это будет доход, то это амбициозные молодые люди. Если цель — сохранить деньги и приумножить их, то это люди постарше, порядка 40–50 лет, которые имеют опыт в этом бизнесе.

Что касается получения инвестиционного гражданства, то к нам обращаются клиенты и в 18, и в 20, и в 30 лет, и старше. Был кейс с 70-летним покупателем. Не могу сказать, что есть какой-то определенный тип клиента, они абсолютно разные. Поэтому мы строим большое количество разных проектов, чтобы иметь возможность предложить то, что нужно каждому.

Если говорить о профессиях, по много представителей IT-сферы, предпринимателей. Но есть и простые клиенты, которые много трудились и заработали на свое жилье у моря. У нас было несколько кейсов, когда люди в России брали кредиты, покупали недвижимость в Турции и потихоньку выплачивали долг, зная, что их деньги уже работают в их пользу. Ведь многие понимают, что выгоднее взять свои накопления и куда-то их вложить, чем просто копить, так как с инфляцией эта куча денег с каждым годом обесценивается.

— Расскажите, пожалуйста, о покупке недвижимости в Турции для иностранцев, в частности для русскоговорящего человека? Какие особенности можете выделить?

— Единственные моменты, на которые нужно обратить внимание, — оформление, перевод денег и сбор необходимых документов. Никаких сложностей в покупке жилья для иностранного гражданина нет. Раньше мы даже проводили онлайн-сделки без каких-либо трудностей. Сейчас, конечно, нужно несколько раз съездить в Турцию. Первый раз — когда клиент выбирает недвижимость. Потом — когда он оформляет доверенность на представителя нашей компании, чтобы мы имели возможность полностью сопровождать его на каждом этапе сделки. Следующий визит — когда клиент оформляет инвестиционное ВНЖ, если это необходимо. И последний раз — подача заявки на гражданство и получение паспорта. Эта схема уже отработана годами, опытом, и наши ребята сопровождают клиентов «под ключ».

— Любой клиент, который покупает у вас недвижимость, автоматически получает гражданство?

— Нет. Чтобы получить инвестиционное гражданство Турецкой Республики, нужно вложить 400 тысяч долларов. Это закон. То есть необходимо купить недвижимость на сумму более 400 тысяч долларов, и тогда вы получите гражданство при соблюдении чистоты сделки.

— То есть можно купить жилье дешевле, при этом не получать гражданство, и просто приезжать в свою квартиру в отпуск?

— Абсолютно верно. Цены на наши проекты варьируются, начиная от 40 тысяч долларов, поэтому получать ВНЖ не обязательно.

— Сколько по времени занимает такая сделка от первого визита в Турцию и до получения гражданства?

— От момента оформления сделки до получения гражданства проходит около 7 месяцев. Мы заключаем контракт, далее идет экспертная оценка недвижимости и получение сертификата соответствия — это соблюдение всех законодательных норм для получения гражданства. Как только покупатель получает этот сертификат, который означает, что никакие законы Турции не были нарушены, клиент собирает все оставшиеся документы и ждет. В это время адвокаты работают над получением гражданства, отслеживают заявку и так далее. И уже через полгода клиент получает заветный паспорт.

— Какие особенности турецкого законодательства нужно знать иностранному гражданину, который интересуется недвижимостью?

— Знать законодательство той страны, в которой он собирается жить и получать гражданство, нужно. Конечно, большое количество клиентов этого не делают, и для этого существуют консультационные услуги по предоставлению всей необходимой информации. Если у клиента есть вопросы, он может проконсультироваться с адвокатом.

Первая и, наверное, самая важная особенность — это то, что по закону Турецкой Республики иностранный гражданин должен показать свои денежные средства на покупку недвижимости под инвестиционное гражданство в турецких лирах (турецкая валюта — прим. ред.). Для этого клиент переводит средства на счет в валюте своей страны, после чего она конвертируется в лиры и выдается специальная справка о том, что у покупателя есть 400 тысяч долларов. Это основной закон, который должен соблюдаться при оформлении. В целом никаких сложностей нет.

— Изучаете ли вы опыт предыдущих продаж жилья у конкурентов или свои собственные, прежде чем проектировать новый объект?

— Мы четко понимаем, что наша основная задача — это увеличить продажи. Конечно, мы работаем над продуктивностью, работаем над увеличением нашей доходности. Мы понимаем, в какую сторону нам двигаться, исходя из того, сколько продаж в прошлом мы совершили и кто стал нашим клиентом.

Например, потребности россиянина отличаются от желаний покупателя из Казахстана. Мы понимаем, что для российского гражданина необходимо построить лаконичный проект, который будет оснащен всеми современными инфраструктурными объектами, без вычурной архитектуры. А граждане Казахстана, наоборот, предпочитают больше золота в проектах, локации непосредственно на первой береговой линии. Мы это все учитываем, анализируем и применяем в будущем.

— Для продажи своих проектов вы прибегаете к помощи агентств недвижимости или справляетесь своими силами?

— У нас есть возможность реализовывать проекты самостоятельно, но в основном мы работаем с партнерами, потому что так заведено в Турции. 99,9% сделок осуществляются через агентства. Если говорить о прямых продажах, то зачастую они касаются близких людей наших сотрудников.

О Нижнем Новгороде

— Как вам нижегородская архитектура?

— Здесь преобладает архитектура времен Советского Союза, но она нам очень нравится.

— Чем?

— Самобытностью. Нам очень нравятся дома из красного кирпича, для нас, как для жителей Турции, это что-то непривычное, далекое и очень интересное. Особенно кремль. Мы наслаждаемся, когда смотрим на него, возникает чувство, как будто оказались в прошлом. Некоторые новостройки тоже произвели впечатление. Нам нравится, когда архитекторы стараются привнести что-то новое в развитие строительной сферы.

— Как можете оценить наши новостройки с профессиональной точки зрения?

— Здесь все по-другому, поэтому оценить сложно. Например, мы попали под дождь и увидели, что здесь почти отсутствует канализационная система. Но, я думаю, через пару лет это исправится.

Также мы заметили, что фасады жилых комплексов делают из мрамора или из кафеля. Это большой минус для домостроения, потому что дает очень сильную нагрузку на здание. В целом впечатление у нас хорошее. Мы любим Нижний Новгород. И здесь люди очень хорошие, все улыбаются, все отзывчивые, как в Турции.

— Что, на ваш взгляд, было бы хорошо построить в Нижнем Новгороде?

— Здесь очень много зелени, и это хорошо. Но очень мало развлекательной инфраструктуры для детей и взрослых. Например, развлекательные парки, большие крытые бассейны. Тем более в Нижнем много университетов, сюда приезжают учиться ребята из других городов. Хочется, чтобы для молодежи построили что-то в этом роде.