Гармонично развивай, а не осваивай. Или как не построить спальный район
Для многих покупателей жилья цена по-прежнему играет важнейшую роль при выборе новой квартиры. Но ветераны человейников, пожившие в студиях пригородных высоток, все чаще выбирают квартиры в гармонично развитых проектах с местом для прогулок, общественными пространствами и коворкингами. Хотя они стоят дороже их прежних обиталищ.
До недавнего времени казалось, что спальные районы, растущие в крупных городах еще со времен СССР, – явление естественное и неизбежное. Их соседство или даже жизнь в них – то, чем жителям российских столиц приходится расплачиваться за возможности, которые дарит жизнь в мегаполисе. То есть куда более широкий рынок труда, несоизмеримо более высокие зарплаты, а также гораздо более интересный и разнообразный досуг, чем в провинции.
«Современные исследования говорят, что урбанизация будет продолжаться, как и переезд сельских жителей в город, - говорит, директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. – Если в США или Европе много крупных городов примерно одного уровня развития, то в России основных центров притяжения всего два – это Петербург и Москва. Конечно, есть еще Екатеринбург, Новосибирск и Челябинск. Но столицы наиболее привлекательны. Здесь выше уровень дохода и качество жизни. Петербург, как второй по привлекательности город, безусловно, будет расти и дальше».
Выходит, вопрос лишь в том, какого качества жизнь формируется в спальнике и насколько токсичным получится это неизбежное зло крупных городов. Кто-то не видит в них ничего дурного. «Спальный район – это место, в котором люди, преимущественно, живут, – рассуждает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – В них, как правило, нет в большом количестве театров, музеев, объектов культурного наследия. К неспальным в Петербурге можно отнести разве что Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и частично Василеостровский районы. Все остальные – спальные. Поэтому не могу сказать, что строительство новых спальных районов является проблемой для города и области».
Безусловно, идеалистический взгляд на спальный район тоже имеет право на существование. Надо лишь не забывать, что театры, музеи и объекты культурного наследия в спальниках представлены не в небольшом количестве, а почти полностью отсутствуют. Зато присутствует дефицит общественных пространств и рабочих мест. А в последние годы еще и растущая плотность застройки, которую к неудовольствию многих девелоперов все-таки удалось остановить. Сюда можно добавить также маятниковую миграцию. «Спальные районы и маятниковая миграция, то есть поездки людей на работу в город и обратно, – это болезненные темы для любого мегаполиса, - соглашается Михаил Гущин. – Корни этих проблем можно найти в урбанизации, как явлении, которое сегодня существует во всех странах».
Интересно, что так было не всегда. Например, в советское время застройка районов, которые впоследствии окрестили спальными, велась с гораздо большим тщанием. Рабочих мест, как и сегодня, практически не создавалось. Очагов культуры тоже было немного, разве что клуб, да кинотеатр. Тем не менее, жить в этих местах было даже более комфортно, чем в историческом центре.
«Советские спальники застраивались продуманно, - объясняет генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – В них возводились необходимые и учитывающие будущее население новых кварталов детские сады и школы, поликлиники и магазины. Строились дороги, развивалась сеть общественного транспорта, разрастался метрополитен. Основной целью было – сформировать уютную среду, отличную от тесных центральных кварталов. Поэтому в таких микрорайонах проектировались просторные дворы с озеленением, между домами закладывалось большое расстояние, чтобы в квартиры поступало как можно больше солнца. Если не считать устаревшие технологии строительства и планировки, советские типовые кварталы и сейчас комфортны для жизни».
По мнению Анжелики Альшаевой, проблема высотных микрорайонов, которые начали строиться на ближайших к городу территориях во второй половине нулевых – в отсутствии такого комплексного подхода к застройке. Без единого плана развития раздробленные участки каждый застройщик фактически осваивал на свое усмотрение. К удачным примерам комплексного развития территории в Петербурге можно отнести квартал Балтийская жемчужина на юго-западе города. Сейчас это место считается комфортным и престижным, хотя застройка здесь начиналась на пустом участке земли.
Получилось действительно удачно. Инфраструктура микрорайона строилась одновременно с жилыми домами. Сейчас там есть детсады и школы, большой торгово-развлекательный центр, встроенные магазины, построена сеть дорог и внутриквартальных проездов. Уже обустроена набережная Матисова канала. «Вдоль канала мы строим жилой комплекс «Наутилус», - говорит Анжелика Альшаева. – У его жителей уже будет интересный прогулочный маршрут. С вводом нашего дома набережная оживет еще больше – проектом «Наутилус» предусмотрена пешеходная улица с зонами отдыха и арт-объектом, а также местами для магазинов и кафе. По принципам развития, а не освоения, ведется и застройка наших пригородных микрорайонов – «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово». Здесь также предусмотрена необходимая инфраструктура, чтобы жителям не нужно было постоянно ездить в город».
Создавая инфраструктуру для не требующей ежедневных вылазок в город жизни, застройщик страхует свой проект от превращения в спальник даже, если он находится за чертой Петербурга. Новостройки становятся спальными районами, когда нарушается баланс между жильем, местами приложения труда, социальной, коммерческой и рекреационной инфраструктурой. Если жителям нечем заняться в своем квартале – негде работать, негде проводить время – он превращается в место, куда приезжают переночевать.
«Подобный дисбаланс мы наблюдаем на границах Петербурга и его пригородов, - говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. – Во время бума застройки этих территорий, приоритеты и у девелоперов, и у покупателей были иными. Перед первыми стояла задача построить больше доступного востребованного жилья. Вторые искали недорогие квартиры с приемлемой транспортной доступностью».
Ольга Ульянова считает, что и сегодня задача застройщиков – максимально оптимизировать свои затраты, чтобы сделать жилье более доступным. Именно цена сегодня и завтра будет решающим фактором на рынке жилья в сегменте масс-маркет. «Спрос на жилье в Петербурге огромный, - говорит эксперт. – Но высокая себестоимость проектов существенно ограничивает его».
Впрочем, приоритеты у многих покупателей сегодня уже другие. По словам Яна Фельдмана, покупатели, многие из которых уже успели пожить в студиях человейников, повышают требования к жилью. Рынок реагирует новыми проектами комфорт-класса с более низкой плотностью застройки, социальными объектами, торговыми центрами, общественными пространствами.
Берясь за новый проект, застройщик может повлиять на то, как в будущем этот район будет восприниматься его жителями – как уютное место, откуда не хочется уезжать или как безликая и скучная окраина. «Чтобы избежать второго, важно не только возводить жилье, но и создавать среду, - говорит Ян Фельдман. – В нее входят и социальные объекты, и благоустроенная придомовая территория, и места для досуга, которые могут стать точкой притяжения не только для будущих покупателей, но и для жителей соседних районов».
Чтобы избежать строительства очередного спального района, компания «Ленстройтрест» разработала концепцию самодостаточного пригорода для строительства микрорайона Янино во Всеволожском районе. В результате, в квартале «Янила» появился парк, занимающий 7 га, центральная площадь с амфитеатром для проведения мероприятий, скейтпарк и мангальная беседка для семейных пикников. «В следующих очередях проекта мы планируем создать коворкинг для жителей квартала, которые работают удаленно, но хотели бы разделять домашнее и рабочее пространство», - пообещал Ян Фельдман.