С каким «обременением» вошли в 2025 год: ключевые тенденции строительной отрасли
Рынок строительства и недвижимости Новосибирска в 2024 году всколыхнул ряд событий регионального и федерального масштаба: от смены глав областного и городского строительных блоков власти, несостоявшихся небоскребов и принятия поправок по комплексному развитию территории (КРТ) в Новосибирске до отмены общедоступной льготной ипотеки и роста ключевой ставки на уровне всей страны. Эти и другие факты потянули, в свою очередь, за собой новые вызовы и решения. «Континент Сибирь» рассматривает, что может стать кризисной точкой в развитии строительной отрасли, какие возможности доступны и к чему двигаться в году наступившем.
Падение продаж жилья
По итогам 2024 года минстрой региона отчитался, что Новосибирская область сохраняет многолетнее лидерство в Сибирском федеральном округе и находится в числе лучших в стране по объемам жилищного строительства. В 2024 году в регионе, по данным минстроя Новосибирской области, в эксплуатацию было введено более 2,545 млн. кв.м. жилья ─ плановые показатели превышены на 16%.
Однако, наряду с позитивными отчетами строительного ведомства региона о сданных квадратных метрах жилплощади, в конце года звучали выводы аналитиков о рекордном за последние десятилетия количестве непроданных квартир: 28 тысяч.
«Можно сказать, что происходит затоваривание рынка новостроек, — охарактеризовала ситуацию в своем докладе во время декабрьского расширенного заседания Регионального делового клуба строителей (РДКС) директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. — Весь тот позитив, который мы видим в отрасли, — это следствие предыдущих лет (с июля 2020 года по июль 2024 года). Прежде всего, это, конечно, следствие программы льготной ипотеки. И как только она прекратилась с июля 2024 года — рынок обвалился».
Ссылаясь на данные регионального минстроя, Елена Ермолаева привела такие цифры: с июля по октябрь 2024 года в Новосибирской области было выдано примерно 3 тыс. ипотечных кредитов, что в три раза меньше, чем за такой же период прошлого года. И констатировала снижение рынка примерно на 70%. «Это значит, что у кого-то из строителей продажи упали на 50%, а у кого-то — на 90%», — посчитала аналитик.
Отмена льготной ипотеки
Застройщики подтверждают, что отмена большинства льготных госпрограмм по ипотеке сильно сказалась на рынке.
«С учетом того, что порядка 90% квартир продается в ипотеку, и, условно, из них процентов 70% — была льготная ипотека, то единомоментно с 1 июля все это прекратилось», — говорит «Континенту Сибирь» глава группы компаний «Химметалл» Евгений Гаврилов.
И хоть прекратилось не всё — осталась, например, семейная ипотека — однако и здесь нашлись свои нюансы. «Время вкладчика» продолжается: как изменился банковский рынок и что ждать в 2025 году Во-первых, не так много людей соответствуют критериям этой программы и попадают под неё. Во-вторых, действуют определенные лимиты. Но если основатель и руководитель компании «МЕТР» Эдуард Ляхов в разговоре с «Континентом Сибирь» предполагает «исчерпание лимитов» со стороны покупателей и застройщиков, которые «побежали» в эту единственную программу, субсидируемую государством, то Евгений Гаврилов высказывается о «злоупотреблении лимитами» по этой программе со стороны банков, которые диктуют свои условия покупателям, «указывая, у кого именно покупать».
В свою очередь, основатель группы компаний «Мета» Владимир Мартыненков добавляет, отвечая на вопросы «Континента Сибирь», что «банки пытаются дополнительно обременить застройщика комиссиями в счет выдачи льготных ипотечных кредитов». Речь идет о субсидировании ставки, чтобы сделать кредит доступнее и привлечь покупателя. По словам Евгения Гаврилова, такая комиссия может составлять от 10 до 20% от суммы кредита. «По сути, вся прибыль уходит банкам», — делает вывод Гаврилов.
Рост ключевой ставки
Вдобавок к отмене общедоступной льготной ипотеки строительный рынок практически сразу настигло ещё одно потрясение: рост ключевой процентной ставки. Причем в 2024 году Центробанк с июля повышал «ключ» трижды, дойдя в итоге с отметки в 16% до 21%. Естественно, падение спроса на недвижимость обусловлено и этим фактором: ежемесячный платёж при текущих ставках стал неподъёмным для большинства семей, увеличившись в разы по сравнению с ипотечными платежами в «лучшие» времена.
Поскольку в разы упали продажи жилья, это повлияло на запуск новых объектов. Представители строительного бизнеса жалуются, что никакие инвестиции при такой ключевой ставке практически невозможны: сложно окупить даже проценты по кредиту.
«Казалось бы: если у строительных компаний так много непроданных квартир, то пусть они снижают цены и делают скидки. Но не все так просто, — рассуждает Елена Ермолаева. — Себестоимость за последние годы существенно выросла, и снижать цены особо некуда. Кроме того, это не дадут сделать и банки, перед которыми строители защищают свою финансовую модель, чтобы получить кредит по проектному финансированию. Ну а с учетом того, какие высокие сейчас проценты у проектного финансирования, то ресурсов для снижения практически нет». Обострение проблем безопасности и последствия роста ключевой ставки: Сбер подвел итоги года Директор компании «Новосибирский квартал» Иван Завьялов, также констатируя снижение спроса из-за «заградительных показателей» средней ставки по рыночной ипотеке, убежден, однако, что эта ситуация стимулировала рынок к поиску новых решений. «Застройщики разработали собственные программы субсидирования ипотеки совместно с банками-партнерами, предложили гибкие условия оплаты и рассрочки», — поделился своим мнением для материала «Континента Сибирь» Иван Завьялов.
Кроме такого толчка, факт повышения ключевой ставки, означающий увеличение расходов на обслуживание кредитного портфеля компаний, удорожание проектного финансирования для застройщиков и ипотечных кредитов для покупателей, в то же время становится причиной уже отдельных явлений и тенденций.
Так, Эдуард Ляхов обращает внимание, что в этих условиях с рынка ушли инвесторы, которые раньше вкладывались в недвижимость: «Им спокойней и надёжней проживать это время с депозитами, по которым ставки приближаются к 30% годовых».
Елена Ермолаева также констатировала в своём докладе во время заседания РДКС, что в депозитах накоплена значительная сумма средств, которая в будущем может пойти на рынок в виде ажиотажного спроса, как уже происходило ранее в Новосибирске и в России в целом. Аналитик заверила: «Если получится немного охладить рынок жилья (что, в принципе, уже произошло) для сдерживания инфляции, а затем хотя бы часть этих средств с депозитов какими-то мерами направить на строительный рынок, то это бы, конечно, улучшило ситуацию».
По наблюдениям директора филиала компании Брусника в Новосибирске Михаила Ансимова уже сейчас растет количество 100%-ных оплат объектов недвижимости. «Люди все чаще предпочитают недвижимость депозитам. Те, кто поступал так в прошлые кризисы, не прогадали: недвижимость на протяжении десятков лет только растёт в цене», — комментирует «Континенту Сибирь» Михаил Ансимов.
Иван Завьялов дополняет, что покупатели стали более избирательными и отдают предпочтение надёжным застройщикам с репутацией. Руководитель «Новосибирского квартала» усматривает в этом возможности для качественного развития отрасли в сторону проектов с продуманной концепцией и инфраструктурой: «Высокие ставки и снижение спроса естественным образом «отсеивают» менее эффективные проекты и компании, повышая общий уровень качества предложения на рынке».
Механизм комплексного развития территории (КРТ)
В дополнение к сложившимся экономическим условиям новосибирские застройщики ощутили и новые законодательные требования.
В декабре 2024 года новосибирский Совет депутатов принял поправки в правила землепользования и застройки города, согласно которым жилищное строительство в Новосибирске теперь допускается только на условиях комплексного развития территории. Застройщиков обязуют обеспечивать строящиеся дома объектами социальной инфраструктуры (прежде всего — строить новые школы и детсады или реконструировать имеющиеся), расселять ветхое и аварийное жильё на застраиваемой территории, создавать и развивать современную городскую среду.
«Это знаковый показатель 2024 года, который анонсирует новую работу в новых реалиях. Крупным застройщикам с большим послужным списком и банком сданного жилья, земельным в том числе, конечно, будет проще адаптироваться, нежели тем, кто работал в так называемом формате «точечной застройки», либо каких-то небольших проектов», — комментирует «Континенту Сибирь» решение горсовета директор по развитию ГК «КПД-Газстрой» Кирилл Покровский.
По оценке основателя ГК «Мета» Владимира Мартыненкова, «в Новосибирске это становится нормой — создание школьных и дошкольных мест в соответствии с потребностями строящегося жилого фонда». Вместе с тем, он добавляет: «Никогда ещё не было, чтобы застройщик за свои деньги строил социальный объект. Раньше это делало государство». Новосибирск, только не Сити. Достаточно ли высоко ставит себя «столица Сибири», чтобы строить небоскребы? Власти оценивают объемы строительства социальной инфраструктуры как рекордные. «Сегодня в каждом муниципалитете несколько объектов строительства, благоустройства, ремонта. Социальной стройки и капремонтов в ближайшие годы у нас меньше не будет. Нужно продолжать учиться строить много и в срок», — выразил уверенность в ходе оперативного совещания в правительстве губернатор Новосибирской области Андрей Травников.
Уверенность власти в поддержании высоких показателей по возведению социальных объектов разбавляется опасениями застройщиков, что все обязанности по строительству «социалки» чиновники переложат на них. А также застройщики напомнили, что при создании инфраструктуры исключительно за счет бизнеса есть риск стагнации строительства либо продаж, поскольку затраты отразятся на себестоимости квадратного метра жилья.
В связи с чем строители обращают внимание на необходимость создания проработанной законодательной базы для реализации КРТ, чтобы все механизмы, начиная с согласования строительства, были прозрачны, а застройщики находились в равных условиях. На сегодня такой нормативно-правовой акт в Новосибирске отсутствует. Губернатор на декабрьском заседании РДКС поставил руководителю департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска Евгению Улитко задачу в разумные сроки проработать документ по процедуре КРТ.
Смена власти в строительном секторе города и области
Евгений Улитко, последние пять лет руководивший управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии, в сентябре 2024 года стал начальником департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска. И это тоже одно из «событий года». Насколько не по средствам живут регионы СФО и где бюджетная дыра глубже? Отставка Алексея Кондратьева, занимавшего пост вице-мэра с 2014 года, стала потрясением для строительного и делового сообщества Новосибирска. «Это большая и серьезная кадровая потеря для города и строительной отрасли, — высказался тогда председатель комиссии по контролю за исполнением органами местного самоуправления и их должностными лицами полномочий по решению вопросов местного значения Совета депутатов Новосибирска Андрей Гудовский. — Во-первых, в том, что Кондратьев настоящий профессионал. Во-вторых, он пользуется большим авторитетом в строительном сообществе. Он умел всегда сохранять баланс интересов между разными застройщиками. При этом он умел защищать и сохранять интересы Новосибирска».
Перед уходом Кондратьева, двумя неделями ранее, также уволился министр строительства Новосибирской области Алексей Колмаков, работавший на этом посту с 2022 года. Колмакова в областном правительстве заменил Дмитрий Богомолов, перейдя с должности заместителя министра строительства Новосибирской области, где занимался решением вопросов обманутых дольщиков и курировал возведение жилья в ЛНР и ДНР, а еще раньше руководил Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства Новосибирской области.
Опасения по поводу того, что с приходом к власти новой команды перестанет функционировать Общественный экспертный совет при мэре Новосибирска по вопросам градостроительства, не подтвердились.
Создание комфортной среды
Развитие городской среды возможно совместными согласованными действиями строителей, общественных организаций, экспертного сообщества, активных граждан. Спикеры «Континента Сибирь» отмечают в числе заметных тенденций прошлого года продолжение улучшения облика города и условий жизни для человека. Сюда входит экологичность и эстетика внешней среды, а также доступность различных пространств для проживания, развития и досуга.
Иван Завьялов называет это «человекоориентированной урбанистикой» и говорит о создании комфортной городской среды через концепцию «15-минутного города», где на стадии жилищного строительства все необходимые сервисы предусмотрены в пешей доступности. «Кроме того, рынок малоэтажного жилья показал особенно высокий прирост. Это подтвердило глобальный тренд на отказ от перенаселённости крупных мегаполисов в пользу здоровой среды для жизни», — считает Завьялов. «Новосибирский квартал»: строить сегодня — думать о завтрашнем дне Евгений Гаврилов, принимая во внимание достижения прошлых лет и глядя в будущее, позитивно высказался о благоустройстве и озеленении территорий, создании новых парков, а также об удачных архитектурных решениях: «Дома, которые строятся в последнее время, являются украшением нашего города. Все это хотелось бы сохранить».
Эдуард Ляхов сделал акцент на привлекательности строений также в темное время суток: «Искусство архитектурной подсветки зданий в центральной части города — на высоте!»
А вот украсить Новосибирск высотками столичного уровня в прошлом году так и не удалось. Из заявленных четырёх небоскрёбов ни один проект пока не состоялся. Недавно «Континент Сибирь» подробно анализировал причины.
Итоги и прогнозы
«При всех сложностях итоги 2024 года в строительной отрасли достойны», — высоко оценил в целом результаты работы строительного сектора губернатор Андрей Травников.
В этом строительным компаниям помогли запасы прочности. Но в сложившихся новых условиях застройщики говорят о важности поддержки со стороны государства на всех уровнях: как федеральном, так и местном. «Есть опасность того, что если не будут предприняты серьёзные меры поддержки именно спроса, именно продаж, то в следующий год-два показатели по продажам и вводу жилья существенно снизятся. Мы можем увидеть очередной кризис. Особенно это опасно с учетом того, что строительная отрасль — базовая отрасль, и она оказывает большой мультипликативный эффект на всю экономику в целом», — резюмирует аналитик Елена Ермолаева.