Ашот Рафаелян: «Застройщикам нужно консолидироваться вокруг надежного государственного заказчика»
В 2024 году началось активное освоение площадки проекта «Клюквенный» — нового жилмассива в Калининском районе Новосибирска, реализацией которого в рамках механизма комплексного развития территорий занимается АО «АРЖС Новосибирской области». В своем интервью АШОТ РАФАЕЛЯН рассказал, как развивается этот, а также еще несколько проектов компании, каких результатов АО «АРЖС НСО» добилось в 2024 году и с какими сложностями и проблемами пришлось столкнуться.
— Ашот Вардкесович, вы возглавляете АРЖС уже более двух лет. Оглядываясь назад — насколько изменилась работа ваша и компании за это время?
— Прошло уже 2,5 года. Хотелось бы отметить, что изменения, конечно, произошли серьезные. При этом, являясь, с одной стороны, депутатом Законодательного собрания Новосибирской области, с другой — руководителем одного из крупнейших операторов комплексного развития территорий в России, не только мне удалось изменить работу компании, но и произошедшие за это время события изменили меня.
Первый период вхождения в работу был бурный: споры, бюрократия, конкуренты. Приходилось, так скажем, отстоять себя и продемонстрировать место АО «АРЖС НСО» в системе строительной отрасли региона. Много сил, нервов ушло на это, нужно было показать свои умения, профессионализм, коммуникабельность и опыт. Потом был период набора специалистов, которые делают сложнейшую работу. Этот процесс в какой-то мере продолжается до сих пор, но костяк команды уже сложился и доказывает делом, что в компании работают профессионалы высокого класса.
— Как изменилась ситуация на рынке строительства за то время, пока вы работаете?
— Два года назад на рынке недвижимости была ситуация, когда застройщик чувствовал себя барином. Что ни построишь — все купят, все продастся. Последние 5–7 лет был период бурного роста, когда застройщику требовалось только найти клочок земли, быстро там что-то построить и продать. Каждый старался приобрести землю подешевле, а продать квадратные метры подороже.
Это был период точечной застройки в худшем ее виде: «воткнули свечку», и на этом всё — ни дополнительной социальной инфраструктуры, ни инженерных сетей создавать было не нужно. В итоге мы получали проекты, которые перегружают инженерную инфраструктуру, ближайшие школы и детские садики. Посмотрите на наши дороги: да у нас любая улица — это пробки, это результат прошлых неуправляемых лет в строительстве.
Не последнюю роль здесь сыграли в том числе отвечающие за архитектуру и градостроительство структуры новосибирской мэрии, которые любыми способами раздавали хаотично расположенные свободные земли застройщикам. Сначала через снос ветхого и аварийного жилья, потом через МИПы (масштабные инвестиционные проекты. — «КС»), потом с использованием механизмов развития застроенных территорий; комплексного и устойчивого развития; освоения территорий в целях жилищного строительства и т. п. — в том недоработанном виде, в котором это отвечало интересам застройщиков. И только с позапрошлого года государственные подходы к застройке стали приобретать комплексный характер, региональное правительство на нормативном уровне и путем рассмотрения отдельных проектов постепенно меняет сложившуюся годами практику.
Период «точечной застройки» закончился. Во-первых, благодаря тому, что прокуратура обратила внимание на проблему нехватки школ и детских садов и фактически поставила под запрет выдачу разрешений на строительство жилых домов в случаях отсутствия обеспеченности жителей необходимой социальной инфраструктурой. Это был первый звонок для застройщиков. Второй прозвучал, когда начали подниматься ставки по кредитам и появились сложности с выдачей льготной ипотеки. Это, я думаю, окончательно опустило застройщиков с небес на землю. Еще 2 года назад я говорил местным застройщикам: «У вас не осталось времени. С таким подходом, когда нет комплексного решения всех проблем осваиваемой территории, плохая перспектива — вас скупят федеральные застройщики, у которых достаточно ресурсов для подобных инвестиций».
— И как существовать застройщикам и девелоперам в новых условиях?
— Я говорил: АО «АРЖС Новосибирской области» — государственная структура с масштабным и комплексным подходом к освоению территорий. Давайте вместе браться за реализацию комплексных задач, когда и государство в лице регионального оператора КРТ, и застройщики действуют в рамках одного масштабного проекта. Возьмем для примера проект КРТ «Клюквенный». Проект микрорайона «Клюквенный». Фото предоставлено пресс-службой АО «АРЖС Новосибирской области»
Два года назад никто из застройщиков не хотел участвовать в проекте, говорили: «Да там чистое поле, ничего не получится». Сегодня мы за свой счет создаем все необходимое: дороги, инженерные сети, школы и детские сады, поликлиники, которые появятся в микрорайоне. При этом бюджет финансирует около 40% всех расходов на инфраструктуру, остальные 60% затрат несет АО «АРЖС Новосибирской области» за свой счет. В 2027 году, уверен, первые ребятишки уже пойдут в школу и детский сад «Клюквенного». И застройщики начали проявлять интерес. Потому что здесь, в «Клюквенном», реализован принцип государственного подхода. Мы строим дороги, проектируем и строим социальную инфраструктуру. Более того — мы реализуем землю под застройку на понятных и прозрачных условиях. Все, что требуется от застройщика, — это пройти все конкурсные процедуры и приступить к строительству жилья по своим проектам. Тем самым обеспечив себя работой на ближайшие 5–10 лет вперед. Проект парка в микрорайоне «Клюквенный». Фото предоставлено пресс-службой АО «АРЖС Новосибирской области»
— В 2024 году развернулась общественная дискуссия вокруг проекта АРЖС «Смарт-Сити» в Академгородке. Некоторые застройщики уверяли, что способны самостоятельно реализовать этот масштабный проект. Что вы думаете об этом?
— Действительно, звучали такие предложения: Правительство выделяет нам земельные участки, мы строим жилье, а государство пусть строит дороги, детские садики, школы и все остальное. То есть в инженерные сети и социальную инфраструктуру никто из девелоперов не собирался инвестировать. План был простой: взять землю, потом поменять проект планировки, увеличить плотность застройки и максимально на этом заработать. А объекты образования и здравоохранения? Инженерные сети? Дороги?
Да, наши, назовем их так, конкуренты даже сумели инициировать дискуссию о развитии этого, если можно его так назвать, проекта с руководством Новосибирской области. Были попытки втянуть в него и нас — реализовать его под эгидой АО «АРЖС НСО». Но, понимая, что такой подход неверный в современной действительности, было принято решение о реализации проекта именно комплексного развития территории.
Подключились общественники, ангажированные заинтересованными в земле «Смарт-Сити» застройщиками. Начались инсинуации: кто победит, Рафаелян или общественники? Послушайте, Рафаелян представляет и отстаивает интересы государства в лице «АРЖС». Это структура, которая по поручению региональной власти курирует проект от и до, каждую мелочь. По поручению губернатора Андрея Александровича Травникова подготовлен мастер-план территории, учитывающий в том числе присоединенные в конце прошлого года к территории КРТ 40 гектаров парковой и лесной зоны. В конце января мы выходим с презентацией мастер-плана в правительство Новосибирской области. Искажая суть вопроса в своих корыстных целях, недобросовестные конкуренты, которые пытались, как говорят, ставить палки в колеса, только отодвинули наш проект на год. Самое неприятное, пожалуй, — необходимость все время оправдываться. Это очень отвлекает от работы. В конце концов, за «АРЖС» надзирают все возможные структуры: прокуратура, правительство, казначейство, минстрой, минфин, Законодательное собрание Новосибирской области. Все, что мы делаем, — в рамках закона и согласуется с позицией региональных властей.
Но в итоге все равно стало понятно, что развитие этой территории может быть осуществлено только комплексно и только силами государства, в данном случае силами «АРЖС». Мы обеспечим территорию социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой, которой смогут пользоваться все застройщики и будущие жители микрорайона. — В чем именно плюс реализации этого проекта через «АРЖС», а не силами частных девелоперов?
— Губернатор Новосибирской области Андрей Травников принял окончательное решение — поручить реализацию данного проекта государственной организации, потому что «Смарт-Сити» мало построить, тут нужен тот самый государственный подход, о котором я уже говорил. Первое — это обеспечить строительство объектов образования, здравоохранения и спорта. И не только строительство таких объектов, но и синхронизацию их ввода в эксплуатацию со строительством жилья.
Помимо жилья и социальных объектов и, собственно, ради чего задумывался этот проект изначально, — это научно-производственный кластер. Мастер-планом на сегодняшний день предусмотрено четыре основных функциональных зоны: научно-производственная, общественно-деловая, жилая и лесопарковая. Все эти зоны логически связаны между собой и раскрывают основную идею проекта — возможность заниматься научными разработками и производством, комфортно жить и отдыхать в одном месте. АО «АРЖС НСО» обеспечит возможность застройщикам осуществлять строительство любого типа объектов — от жилья, образовательных и спортивных объектов до торговых, бизнес-центров и гостиниц. Развитие же научно-производственной зоны главой региона поручено осуществлять профильному министерству науки и инновационной политики Новосибирской области.
Еще один очень важный аспект — инженерные сети. Участие «АРЖС» в этом проекте — это спасение не только для Академгородка, но и для жителей Бердска и Новосибирского района. Потому что для водоснабжения и приема стоков из Советского района города, Новосибирского района области и Бердска не хватает ни существующей пропускной способности сетей, ни мощностей. Кроме того, там уже одни направления, а не трубы. Заново спроектировать и проложить все эти коммуникации — это очень дорого. Только в водопроводные и канализационные сети нужно вложить более 6 миллиардов рублей. Ни один застройщик в регионе не способен на такие инвестиции. Да, повторюсь, это очень дорого. Но какие еще есть варианты? Проблему с водой и канализацией в Академгородке и Бердске не могли решить 30 лет до тех пор, пока не появился этот проект комплексного развития и его оператор — АО «АРЖС Новосибирской области».
Как только наши конкуренты и пресловутые общественники увидели, что проект начал оживать, что государство действительно тратит на его развитие огромные деньги, а это, кстати говоря, только 20% от всей потребности проекта в инвестициях в инфраструктуру, остальные 80% — это средства АО «АРЖС НСО», опять оживились просьбы: «Дайте нам этот кусочек земли», «Давайте мы вот тут построим что-нибудь». Слушайте, с территорией комплексного развития граничат еще более 300 гектаров земли. Развивайте на здоровье! Наша задача — создать для людей всю инфраструктуру и проконтролировать, чтобы девелоперы в рамках прозрачных конкурсных процедур получили возможность осуществлять строительство в соответствии с одобренной правительством и губернатором Новосибирской области концепцией. Этой весной мы уже намерены провести торги в отношении первых площадок, а через 3 года в «Смарт-Сити» появятся первые объекты. — Расскажите о проекте в устье реки Ини. Насколько он сложный?
— По моим подсчетам, в перспективе на территории от микрорайона «Европейский берег» до дамбы железнодорожного моста и станции Иня-Восточная АО «АРЖС Новосибирской области» и другими застройщиками на своих земельных участках может быть возведено около 4 миллионов квадратных метров жилья. И если не вкладываться в развитие этой территории, однозначно нужно запретить строить всем. Потому что проблемы те же — отсутствует и инженерная, и социальная, и транспортная инфраструктура. Для примера: на данной территории есть земельный участок, принадлежащий частному застройщику, который запланировал строительство на нем комплекса многоквартирных домов. Но, столкнувшись с вопросами технологического присоединения к инженерным сетям, защиты территории от подтопления, социальной обеспеченности, полагаю, осознал, что такие масштабные инвестиции в инфраструктуру для него неподъемны. Государство в лице правительства Новосибирской области поручило «АРЖС» комплексное развитие этой территории. Мы уже проделали огромную работу. Получили технические условия для снабжения данной территории всеми видами ресурсов и готовы заключать соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями. Предварительно проработали транспортную модель территории с учетом перспектив строительства крупных транспортных объектов, таких как Южный транзит, Восточный обход, объявили конкурс на подготовку предпроектных решений строительства автодорог, мостов и развязок на данной территории, проработали вопрос создания остановки электричек и многое другое… Вопросов по этой территории очень много. Пока у нас не будет понимания, как их решить, мы даже не будем выходить на рынок и предлагать застройщикам земли для строительства.
— Как вы считаете, в будущем все проекты должны развиваться в рамках государственного подхода и под эгидой «АРЖС»?
— Я не думаю, что все проекты КРТ в Новосибирской области должно курировать АО «АРЖС». У нас нет задачи монополизировать этот рынок. Для меня как руководителя важнее взять несколько проектов и реализовать их качественно, даже идеально.
Но в целом государственный подход должен применяться ко всем строительным проектам, я считаю. У нас сложилась парадоксальная ситуация, когда каждое министерство само что-то себе строит. Минобр строит школы, минздрав — поликлиники, и так далее. Что в итоге получается — мы видим. Думаю, мы должны отойти от этой практики.
Будущее развития территорий — за государственными корпорациями. Министерства должны выступать заказчиками строительства, контролировать вопросы подготовки технических заданий и финансирования, но не самого строительства. Для этого есть профильные министерства — минстрой, минтранс и их подведомственные организации: управление капитального строительства, государственная вневедомственная экспертиза, «Арена», мост, территориальное управление автомобильных дорог (ТУАД), «АРЖС Новосибирской области» и другие.
Сейчас уже и чиновники, и строители видят, что альтернативы нет — это единственно эффективный способ развития и строительства важных городских объектов.
— Насколько совершенно законодательство в области КРТ? Какие есть «белые пятна»?
— Уверен, что комплексное развитие требуется всей России. При этом законодательство о КРТ пока довольно молодое, и в нем очень много мест, которые нужно изменять, дополнять, развивать как на федеральном, так и на региональном уровне. Есть нерешенные вопросы с изъятием объектов и земель, правовой конструкцией отношений оператора КРТ и застройщиков, самих подходов к комплексности освоения. Например, с самого введения института КРТ обсуждается вопрос о размерах территории комплексного развития: 0,5 га или 1 га — это КРТ? Можно ли на такой территории обеспечить комплексный подход к освоению территории? Однозначно нет, это та же точечная застройка. Весной этого года закон будут уточнять, внесены поправки, которые усовершенствуют законодательство. При этом АО «АРЖС НСО» совместно с региональным минстроем активно участвует в совершенствовании законодательства и обсуждении этих и других вопросов применения законодательства КРТ на всех уровнях.
— Продажи жилья, вслед за выдачей ипотеки, резко просели. Как долго, по вашим прогнозам, будет продолжаться падение спроса на квартиры?
— Напомню, что на рынке недвижимости каждые 5–7 лет происходит сначала падение, а потом отскок. Да, сейчас снижается количество выданных ипотечных кредитов, но давайте не забывать про отложенный спрос. Застройщики сейчас придумывают различные программы рассрочки, фиксированные платежи — немного играют на поле банков. Центробанк выступает против этого, но какие-то механизмы покупки квартир без использования льготной ипотеки, думаю, застройщики все равно будут предлагать покупателям.
Во-вторых, государство активно расширяет количество участников льготных ипотечных программ. Добавили участников СВО, семьи с детьми, сейчас идет разговор про введение в эту программу государственных служащих. Я думаю, что это тоже подстегнет рост продаж именно для той целевой аудитории, которая покупает жилье для себя, а не для инвестиций.
Поэтому отскок, о котором я говорил, скоро наступит. Кто-то накопит, кто-то сумеет войти в участники льготных ипотечных программ, и эта пружина отскочит. По моим прогнозам, примерно через 2 года, в 2027 году.
— Есть ли у строительных компаний запас прочности, чтобы пережить этот спад?
— Вернусь к тому, о чем говорил в начале разговора: времена, когда можно было воткнуть «свечку» и быстро получить прибыль, прошли. Наступил новый период, когда каждая организация должна строить комплексно, осваивать территорию и снабжать ее по новым правилам всей необходимой инфраструктурой. Поэтому крупные строительные компании, думаю, выживут, а средние и мелкие — нет. Они закончат текущие проекты и сменят свою специализацию.
Наступает период, когда консолидировать свои усилия с таким государственным оператором, как «АРЖС», не просто выгодно — это единственно возможная экономическая модель развития. Объединить усилия, когда государство в нашем лице строит школы, садики, дороги и так далее, а строители спокойно строят жилье. В таком случае, думаю, могут выжить и маленькие строительные компании: берут один гектар, на нем работают и не несут обязательств по строительству инфраструктуры, потому что ответственность за это ложится на нас.
Я не хочу называть это кризисом — это новые условия для развития строительной отрасли. Девелоперам нужно приспособиться, оптимизировать все процессы и объединить с нами все силы для того, чтобы пережить этот период. Я смотрю в будущее с оптимизмом. Да, будут 2–3 года непростые в сфере строительства, но уже в 2027-м, по моим прогнозам, строители начнут закладывать новые проекты и почувствуют, что опять наступило время для развития. АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области»
630007, г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, 40, офис 601
Тел.:+7(383)209-01-89
args@args-nsk.ru
https://args-nsk.ru/
Реклама