Преступление без наказания: бездействие власти угробило дом-памятник в Орле
В самом центре Орла, на улице Гостиной, стоит дом, который местные жители давно окрестили несчастливым. Это здание — объект культурного наследия — вот уже почти десять лет находится в эпицентре скандалов и судебных тяжб. Несмотря на то, что за эти годы дом ремонтировали дважды, он продолжает разрушаться, а его жильцы живут в атмосфере постоянной тревоги.
И последние несколько недель их переживания только усиливаются постоянными разговорами о том, что дом-памятник вот-вот признают аварийным, и это приведёт к расселению. ОрелТаймс попытался узнать, кого же всё-таки считают виновным в том, что объект культурного наследия оказался опасен для жизни? И опасен ли он в реале? Обещанного три года ждут, а ремонта на Гостиной, 3 — все десять
Дом на Гостиной, 3 построен в 1953 году, с использованием фундаментов и стен построек XIX века, сильно пострадавших во время бомбардировок 1941-1943 годов. По Генеральному плану тогдашнего Орла застройка главных площадей и улиц предполагалась трёхэтажной. Поэтому третий этаж был надстроен над Торговыми рядами и на Гостиной,3. Проектное задание и планировку первых этажей составлял архитектор Вадим Овчинников.
К первому масштабному капитальному ремонту дома на Гостиной,3 приступили в 2016 году в преддверии юбилея Орла. Тогда это выглядело и звучало помпезно: обещали привести в порядок одну из главных городских улиц. Получилось ли? Спустя десять лет смело можно говорить, что нет. Здание Торговых рядов и его младший брат, выполненный в том же стиле дом на Гостиной,3 продолжают разрушаться.
Тогда, в 2016 году, подрядчиком выступила московская компания «Москомреставрация». Работы, на которые было потрачено почти 40 млн рублей, велись в авральном режиме, и, как выяснилось позже, с грубейшими нарушениями. Заказчиком выступал региональный Фонд капитального ремонта.
Проблемы начались после сдачи объекта. Первая же зима показала, что ремонт был фикцией: кровля протекала, а фасад, который лишь покрасили, начал осыпаться. Однако работы вопреки всему были приняты. Впоследствии столичная фирма обанкротилась, и за счёт облбюджета на неприглядном ОКН навели «косметику». В 2021 году Железнодорожный районный суд постановил и утвердил перечень работ по капремонту дома, куда включили только ремонт фасада и кровли. Решение подлежало исполнению до 12 мая 2022 года. Однако к исполнению решения суда приступили только спустя два года – кардинально исправлять ситуацию принялись в сентябре 2023-го.
На объект зашла новая организация — тамбовское ООО «Арх-Проект». На работы по ремонту фасада и кровли было выделено 28,4 млн рублей, а завершить их по контракту необходимо было к декабрю 2023 года . Казалось бы, вот он — шанс исправить ошибки прошлого и выполнить, наконец, судебное решение. Увы. ФОТО ОрелТаймс
Жители Гостиной, 3: «Дом не аварийный, его угробили»
Поводом к этому материалу стало обращение жителей дома, обеспокоенных тем, что их дом грозятся признать аварийным. В своём письме они предъявили претензии и к подрядчику, и к Фонду капремонта. Жители заявляют, что проект, разработанный в 2022 году по заказу Фонда, не проходил предусмотренную законом государственную историко-культурную экспертизу, а проект ООО «Арх-Проект» предусматривает радикальные, если не сказать, революционные изменения в отношении дома на Гостиной 3.
«Из видов работ полностью исключена фасадная шпатлёвка (как подрядчик планировал наносить краску на цементную штукатурку М150 – одному ему известно), да и самой штукатурки заложено, минимум, в два раза меньше нормы. Существенно изменены виды и перечень работ, используемые материалы в сравнении с предшествующим проектом 2016 года.
Полностью исключена разборка чердачного перекрытия из шлака и засыпка керамзитом, изоляция перекрытия минераловатными плитами и укладка ходовых досок, а ведь именно недостаточная вентиляция и утепление чердака в предыдущем проекте обозначалась как основная причина образования наледи, разрушающая фасад. Никак не учтено требование «заменить карнизные и кровельные панели с соблюдением достаточного карнизного свеса» для устранения увлажнения фасада.
Что ещё важнее – проект вносил радикальное изменение, влияющее на облик и восприятие памятника – из светло-зелёного цвета здание должно стать жёлтым. Такая «революция» для Орла равносильна перекраске Кремлевской стены на Красной площади в зеленый цвет. Разумеется, это должно было проходить государственную историко-культурную экспертизу.
Каким образом, подрядчик вообще приступил к работам – большой вопрос, особенно в свете того, что к его работе имеются обоснованные претензии. Результатом работ без экспертизы стало снятие штукатурного слоя перфораторами, с грубым повреждением кирпичной кладки стен. Выполненная им кровля в новогодние праздники 2026 года затапливала квартиры дома. Дом остался брошенным подрядчиком без консервации и уже вторую зиму не защищён от атмосферных осадков», – заявили жители.
При этом жители убеждены, что их дом не аварийный. Покидать свои квартиры они не собираются.
«Дом не аварийный, его попросту угробили. Трещин в нём нет, хотя о них заявляют активно чиновники и подрядчик. Необходимо только укрепить стену в подвале, где магазин «Хозяюшка». Раньше там располагалось бомбоубежище. Выезжать жильцы, конечно, не будут. В нашем доме почти метровые стены и никаких трещин нет. У нас очень жарко, даже зимой в мороз открывали окна. Коммунальная инфраструктура нормальная. Зато кровля, которую якобы починил тамбовский подрядчик, дала течь. Затопило несколько квартир. Да и к тому, как подрядчик выполнял работы, возникают вопросы. Штукатурку долбили перфораторами, что и привело к тому, что была повреждена кирпичная кладка. Один из кирпичей вовсе разбил окно нашей соседке. Водостоки не сделаны, потому что не проведены работы по фасаду. Как подрядчика допустили к объекту без акта госэкспертизы, непонятно. На наши вопросы представитель подрядчика не отвечал. Он вообще вёл себя по отношению к жителям агрессивно», – заявляют жители.
Что тут – по делу, а что – эмоции?
Что говорит власть?
Увы, позицию заказчика работ, а именно регионального Фонда капремонта ОрелТаймс узнать так и не удалось. Направленный в адрес его руководителя Владимира Слизовского официальный запрос остался без ответа. Судьбой дома теперь, похоже, займётся не он, а городская власть. Однако дабы не оставлять запрос СМИ без ответа, за Слизовского решил ответить Сергей Латынин – руководитель Департамента ЖКХ Орловской области.
Выяснилось, что в 2023 году действительно была разработана проектно-сметная документация на капремонт дома на Гостиной,3. Что же касается историко-культурной экспертизы, то её не проводили – воспользовались той, которая была выполнена в отношении ранее разработанной проектно-сметной документации ЗАО «Горпроект» в 2016 году. «Разрешение на проведение работ по капитальному ремонту указанного объекта выдано согласно ранее разработанной и согласованной в установленном порядке документации», – подтвердили дополнительно данный факт в Управлении по госохране ОКН Орловской области. Вопрос, как такое можно было допустить при условии, что с момента разработки первой ПСД прошло пять лет и за это время состояние здания менялось и не в лучшую сторону, до сих пор остаётся открытым.
Что же касается изменения цвета самого здания, чем обеспокоены его жители, то здесь решение коллективно принималось на заседании Научно-методического совета по объектам культурного наследия при Управлении по госохране в декабре 2022 года. Тогда в основу предложения о смене привычного каждому орловцу зелёного цвета Гостиной,3 легла идея объединения всех соседствующих поблизости зданий-памятников единой цветовой гаммой. Причём главным ориентиром стали даже не Торговые ряды, а «Здание магистрата», где ныне находится театр «Свободное пространство».
«Ввиду того, что рассматриваемый Объект находится в непосредственной близости от объектов культурного наследия, расположенных по пл. К. Маркса, включая объект культурного наследия федерального значения «Здание магистрата», и составляет с ним визуальную единую композиционную линию, цветовое решение фасадов Объекта должно быть максимально приближено к цветовому решению «Здания магистрата», а именно: крыша – серая, стены фасадов – песочные оттенки (охра), архитектурные элементы – белые, цоколь – серый, по высоте: до низа оконных проемов 1-го этажа. В этой связи с целью создания единого цветового решения с объектами культурного наследия, расположенными на пл. К. Маркса, Управлением было согласовано коллегиальное решение Совета, не противоречащее нормам законодательства, поскольку цветовое решение не входит в предмет охраны Объекта», – заявил ОрелТаймс руководитель Управления по госохране ОКН Иван Алтухов.
Впрочем, цвет дома – это самое малое, что может волновать в этой сомнительной истории.
«Полный бред»: подрядчик ответил на претензии жителей
Многое прояснил представитель подрядной организации ООО «Арх-Проект» Вадим Волобуев. К слову сказать, он убежден, что во многом виноваты сами жители, которые ещё в 2016 году не обеспокоились качеством проведённого капитального ремонта. Железным аргументом своей правоты Волобуев называет решение суда, в рамках которого и проводились работы, а в нём, кроме ремонта фасада и кровли, больше ничего не фигурировало. И никто это не оспорил!
– То, что написано в письме жителей – полный бред. Работы проводились по решению суда, где было прописано, что нужно исправить фасад и кровлю: ни про какое утепление чердака не шло и речи. В техническом задании этого не было. Да, экспертиза была пройдена по проекту 2016 года, и мы делали рабочую документацию к старому проекту. В проекте 2016 году были те же самые виды работ, что и сейчас, поэтому новая историко-культурная экспертиза и не проводилась. Была изменена только смета. Увидеть какие-либо изменения под штукатуркой до начала работ было невозможно. Когда мы только начали работы возле магазина «Хозяюшка», то сразу сказали: дом аварийный. И я сразу сказал жителям, чтобы они пробовали быстрее продать квартиры, пока это было ещё возможно. В подвале – беда с бетонными стенами, а это угроза обрушения дома. Гидроизоляция плохая там, фундамент мокрый, что приводит к разрушению кирпича.
За домом нужно было раньше смотреть. В первую очередь, именно жители не смотрели за своим домом. Почему они ещё в 2016 году не смотрели на то, как был проведён ремонт, а сделан он был безобразно? Почему они только сейчас начали возмущаться? Крыша у них в доме теперь идеальная, что бы они ни говорили. У них не кровля течёт, а мозги протекают… Кровля должна обслуживаться. Свою работу мы сделали, и у экспертов по кровле вопросов нет. От жителей дома ни одного внятного возражения или претензии нет. Ещё раз повторю, что мы разрабатывали рабочую документацию к старому проекту. Там стоимость по договору составляет порядка 160 тысяч. Ну какой проект полноценный мы могли бы сделать за эти деньги? Поэтому мы ссылались на старый проект, переделали смету, внесли небольшие конструктивные изменения с учётом судебного решения.
Напротив стоит дом по Гостиной,2 – он старше, но ситуация там лучше с той точки зрения, что это один дом, а Гостиная,3 собрана из трёх домов. Там три разных фундамента, которые гуляют между собой. Там несущая способность нарушена – рука может в щели пролезть. Но бОльшая проблема в том, что у них фундамент плывёт. Там нужно делать гидроизоляцию, а эта штука очень дорогая.
Теперь если делать по уму и обследование, и проект, то нужно будет примерно 200 млн рублей, а на выполнение самих работ ещё миллионов 300. Для того, чтобы законсервировать объект, тоже нужна своя документация, на разработку которой Фонд капремонта выделять деньги не может, поэтому тут вопрос только к администрации города.
Теплоизоляция чердака, о которой говорят жители, была проведена в 2016 году, но с нарушениями. Переделать это стоило было, но в судебном решении этого не было. Мы сделали то, что было запрошено в суде.
Десять лет рекомендацию «немедленно усилить подвал» на Гостиной,3 игнорируют
В ситуации с ремонтом дома на Гостиной,3 любопытна одна важная деталь. Ещё в проекте 2016 года специалисты указывали на проблемы в подвале – мол, перекрытие там находится в предаварийном состоянии. Но что тогда, что десять лет спустя к ремонту подвала так и не приступили, хотя одна из главных проблем дома всё-таки в нём.
В проектной документации 2022 года указано следующее:
«В целом техническое состояние основных несущих строительных конструкций здания по результатам работ обследования может быть охарактеризовано, как ограниченно-работоспособное состояние – «категория технического состояния конструкции, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкций зависит от контроля их состояния, продолжительности и условий эксплуатации».
Состояние железобетонного перекрытия над подвалом, в отличие от всех остальных конструктивных элементов здания, было оценено как предаварийное. При этом в документах и 2016, и 2022 года написано и жирным цветом выделена рекомендация: «Немедленно выполнить усиление и восстановительный ремонт монолитных перекрытий подвал (бывших помещений ГО) по отдельному проекту».
И вот здесь возникает главный вопрос, требующий объяснения властей: если ещё в 2016 году проектировщики били тревогу и требовали «немедленно выполнить усиление» перекрытий подвала, то почему ничего не было сделано? Почему суд не обязал привести в порядок то, что находится в предаварийном состоянии и может привести к обрушению?
Получается парадоксальная ситуация: и подрядчик, и проектировщики (оба года — и 2016-й, и 2022-й) знают, что подвал — это бомба замедленного действия. Есть прямая рекомендация, выделенная жирным шрифтом: «немедленно выполнить усиление». Но реальных действий за это время — ноль. И потому капремонт выглядит лишь косметической заплаткой на теле умирающего здания.
Этому историческому дому со сложной судьбой требовался не капитальный ремонт, а реставрация. Да, много-многомиллионная, но дающая возможность дому-памятнику дальше существовать, радовать глаз горожан и туристов, которые часто отождествляют дома на Гостиной, 2 и 3 с лучшими памятниками архитектуры Санкт-Петербурга.
И отвечать за реставрацию должен уже не Фонд капремонта, поскольку у него нет на это полномочий, а городская власть.
По-хорошему, нужно было проводить полное обследование дома. Но в Орле получилось, как и всегда, по принципу: «И так сойдёт!».
Судьба дома под вопросом
Сейчас дом на Гостиной, 3 находится в подвешенном состоянии. В начале 2026 года для вынесения окончательного вердикта приглашали независимых экспертов московской ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз». Им предстоит ответить на главный вопрос: является ли здание аварийным, и если – да, то виноват ли в этом естественный износ или халатность ремонтников.
Пока эксперты готовят заключение, мэр Орла Юрий Парахин уже заявил, что администрация готовится к самому худшему сценарию — расселению жильцов. В доме расположены 57 жилых помещений, в которых проживает 150 человек, и 8 коммерческих объектов. Власти уже подыскивают пункты временного размещения для людей, не дожидаясь заключения экспертизы.
Вопрос о консервации здания и его дальнейшей реставрации также остается открытым. Учитывая статус объекта культурного наследия, любой ремонт обходится в разы дороже обычного, а найти инвестора, готового взяться за такое «наследство», крайне сложно. На ремонт Гостиной,3 уже потрачено почти 70 млн рублей только в рамках капремонта, но лучше от этого не стало – только хуже. Огромная сумма фактически потрачена в никуда.
К слову сказать, жители Гостиной,3 не верят в объективность московской экспертизы. Уж очень заманчивым выглядит для некоторых предприимчивых дельцов признать дом аварийным с последующим сносом и возведением на этом месте коммерческого жилья. И потому люди готовы провести за свой счёт независимую экспертизу. Потому что, в отличие от чиновников и безответственного бизнеса, они любят свой дом и ценят историческое наследие.