Когда Пенза распрощается с хрущевками
Наибольшая концентрация ветхих строений — в Октябрьском районе, в центре города и на ул. Измайлова
Московский опыт реновации могут распространить на всю Россию, законопроект об этом внесен в ГосдумуНачать с малого
Массовое строительство пятиэтажек было важной городской программой послевоенной России. В 50-е годы стране нужны были недорогие и, самое главное, быстро строящиеся дома. Наследие этой программы — тысячи зданий, расчетные сроки эксплуатации которых подходят к концу.Реновация жилых пятиэтажек в Москве породила волну предположений о переносе программы в регионы. Так стоит ли пензякам ждать чего-то подобного?
Для начала надо отметить, что реновация — это развитие. Она не предполагает точечного расселения ветхих зданий. Реновация — это обновление территории в целом, включающее строительство новых инженерных коммуникаций, использование альтернативных источников энергии, возведение школ, детских садов и т. д.
Прежде чем дома, расположенные на территории, определяемой под реновацию, будут снесены, их должны признать аварийными и включить в одну из действующих программ по расселению.
— Пока могу сказать лишь то, что в течение 2019 года должны появиться новые механизмы, позволяющие сокращать непригодный для проживания жилой фонд. Законодательные изменения, которые приведут эти механизмы в действие, будут внесены до 20 июля 2019 года, — сказала нам начальник Управления градостроительства и архитектуры администрации Пензы Нина Кутырева.
Плюсы реновации
Сложно говорить о конкретных районах города, которые могли бы стать первыми участниками программы. Здания разной степени износа расположены практически на всей территории Пензы, что вполне естественно, так как город застраивался неравномерно.Наибольшая концентрация ветхих строений — в Октябрьском районе, в центральной части города и в районе улицы Измайлова.
Недавно архитекторы рассматривали проект реновации территории в границах улиц Чкалова, Лермонтова, Куйбышева.
На территории квартала есть свободный земельный участок, там предлагается построить многоэтажку, в которую смогут переехать жители из старых домов, расположенных рядом. Проектировщики выделили несколько преимуществ: жители останутся на привычном для них месте, территорию благоустроят в современном стиле.
— Сейчас идет процесс расселения и сноса домов в Октябрьском районе, — продолжает Нина Александровна. — Причем не только за счет бюджета, но и при участии инвесторов. Привлечь бизнес к этой проблеме мы пытались и раньше, однако все упиралось в недостаточность законодательной базы. Сейчас и этот пробел устраняется на федеральном уровне.
Например, подготовлены поправки, которые разрешают выделять землю под строительство МКД без проведения торгов тем застройщикам, которые реализуют проекты развития застроенных территорий.
Решать, выделять или не выделять землю, будет губернатор. Проект поправок находится на рассмотрении в федеральных органах исполнительной власти.
Определить затраты, которые могла бы потребовать программа, невозможно до тех пор, пока не будут известны конкретные объемы работ и их очередность.
Но то, что она имеет больше плюсов, чем минусов, очевидно. Объем вновь возведенного жилья будет значительно превышать объем ликвидированного за счет большей этажности. Следовательно, и плотность застройки повысится.
Сносимые и несносимые
В 80-е годы эксперты провели масштабное обследование хрущевок на техническое состояние. После чего все пятиэтажки разделили на дома сносимой серии (наихудшие дома, в которых зимой из-за тонкости стен холодно) и дома несносимой серии.— Большинство хрущевок возводилось как временное жилье. Например, панельные были рассчитаны на 25 лет, после этого срока их нужно было снести. Но часть до сих пор не выведена из жилфонда. Хрущевки несносимых серий имели расчетный ресурс — 50 лет. Позднее исследования показали, что они в состоянии простоять до 150 лет — естественно, при своевременных капитальных ремонтах. Кирпичные хрущевки могут прослужить не менее 100—150 лет. Тем не менее отдельные дома приходят в негодность намного раньше из-за плохого техобслуживания или низкого качества строительства. И такие примеры у нас есть, — продолжает Нина Александровна.
Сегодня главные проблемы хрущевок (за которыми не следили должным образом) — это аварийное состояние балконов, центрального отопления, канализации, системы горячего и холодного водоснабжения.
«Возрастные» дома обслуживать затратно, в разряд ветхих они официально еще не перешли, но уверенно к этому приближаются. Еще несколько лет, и их процент в жилом фонде значительно подрастет.
Надеяться на капитальный ремонт, по словам экспертов, тоже не приходится, даже если проводить его по всем правилам. Сама архитектура хрущевок устарела. Теперь так не строят, но поменять старое жилье на новое не всем под силу.
— В некоторых случаях локальная реконструкция лишь на некоторое время отодвинет неизбежное, — говорит Нина Кутырева. — По данным с 1 января 2012 года по конец марта 2019-го, в Пензе аварийными и подлежащими сносу или реконструкции признаны 169 МКД общей площадью 98 192,80 кв. м.
В администрации разработан проект программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Пензы на 2019–2025 годы» с перечнем 86 многоквартирных аварийных домов общей площадью 56 326,64 кв. м. Это здания, процент износа которых, как правило, более 70 процентов.
По мнению экспертов, сама программа реновации хороша и могла бы решить множество проблем с жильем. Но ни городской, ни областной бюджеты не имеют возможности ее обеспечить. Нужна помощь федерального центра, но будет ли она?
Застройщики считают, что реализация программы за счет местного бюджета невозможна нигде, кроме Москвы. В регионах зачастую не хватает средств на более насущные нужды и программа сноса хрущевок — непозволительная роскошь.
Не приходится рассчитывать и на инвестиционный интерес. У пензенских застройщиков и так «скопилось» немало непроданных квартир. В условиях непредсказуемости кредитно-денежной политики они вряд ли возьмутся за участие в сносе хрущевок под залог будущего спроса. По мнению застройщиков, выходом из ситуации могло бы стать государственно-частное партнерство.
