«Кот в мешке». При покупке квартиры в Петрозаводске легко обжечься

Текст, фото: Антонина Кябелева

В судах Карелии рассматривается несколько похожих исков, связанных с претензиями граждан к группе компаний «Сана», возникшим при покупке квартир.

Мы уже рассказывали о судебном споре между петрозаводчаниным и компаниями, действующими под брендом «Сана», который завершился в пользу гражданина. В общей сложности истцу удалось отсудить 2,8 миллиона рублей. Окончательного решения по другим искам пока нет. Но потенциальным покупателям жилья будет полезно знать, какие сюрпризы их могут ждать при покупке новых квартир.

В мае 2024 года в Петрозаводском городском суде состоялось заседание по иску Светланы Мозгуновой к ООО «Сана Реал Эстейт+», ООО «Проект Инвест» и ООО «Сана+». Истец просит взыскать в свою пользу вместе с понесенными убытками и штрафными санкциями чуть более 3,4 миллиона рублей. В зале заседаний прозвучала позиция представителей группы компаний «Сана» по поводу той системы продажи квартир, которая практикуется на петрозаводском рынке недвижимости.

Вокруг бренда «Сана» создано столько разных компаний, что, кажется, сотрудники и руководители этих коммерческих структур сами путаются в лабиринтах данных образований.

Сначала Ольга Зубкова сказала, что она представитель ООО «Специализированный застройщик «Жилстрой».

«А у нас «Проект Инвест» же»,

- удивился Олег Маняков, представляющий в суде интересы Мозгуновой.

Зубкова извинилась и уточнила, что представляет интересы фирмы «Проект Инвест».

Потом казус произошел с Анатолием Шмаеником, представившимся как директор ООО «Проект Инвест».

«Только, наверное, не «Проект Инвест», а «Проект Финанс»,

- поправил Маняков.

Шмаеник согласился. Компания «Проект Финанс» была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. Допрошенный свидетель Виталий Погудо так и не смог вспомнить, являлся ли он сотрудником ООО «Сана Реал Эстейт +» или работал в фирме с аналогичным названием только без плюса.

В 2020 году Светлана Мозгунова решила приобрести трехкомнатную квартиру в доме на улице Чапаева, 50. Ей предложили заключить так называемый договор оказания услуг. В сентябре 2020 года женщина подписала с ООО «Сана Реал Эстейт+» акт о подборе квартиры с указанием цены в 4,299 миллиона рублей. По словам Олега Манякова, его доверительница была уверена, что квартира забронирована за ней, и она приобретет ее по указанной цене, как только будет заключен договор купли-продажи или договор долевого участия. За эти услуги женщина заплатила 98 тысяч рублей.

Далее переписку с Мозгуновой вели от лица ООО «Сана+». При этом собственником квартиры являлась компания «Проект Инвест».

В июне 2021 года покупательница получила уведомление, что в связи с увеличением стоимости строительных материалов и изменением конъюктуры на рынке недвижимости, стоимость выбранной квартиры увеличивается до 5,456 миллиона рублей.

Маняков утверждает, что при заключении договора бронирования Светлану Мозгунову заверили, что цена, указанная в акте о подборе квартиры, не изменится.

Когда женщина узнала о повышении стоимости, то попыталась через суд обязать компанию заключить с ней договор на указанных ранее условиях. Суд она проиграла, так как, по мнению ее представителя, был выбран неправильный способ защиты. Позднее Мозгунова все же приобрела квартиру в выбранном доме, но меньшей площади.

Олег Маняков настаивает, что договор оказания услуг подразумевал не просто подбор квартиры, но и должен был обеспечить фактическое сопровождение по заключению договора купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Несмотря на то, что Мозгунова так и не смогла приобрести выбранную квартиру, ей даже не вернули 98 тысяч рублей, которые она заплатила при бронировании.

«Обязательств, вытекающих из предварительного договора, то есть обязательства продать Мозгуновой по той цене, которая указана в акте подбора, ни у кого не возникло. Это главное»,

- считает Ольга Зубкова.

По ее мнению, речь шла об обычных риелторских услугах. Зубкова заметила, что Мозгуновой готовы были продать квартиру, правда, по повышенной цене. Как объяснила представитель ООО «Проект Инвест», договор оказания услуг заключается для того, чтобы квартиру сняли из свободной продажи, и позднее продали покупателю. С маленькой оговорочкой, если гражданина устроит новая цена.

«Этот договор делается для чего? Для того, чтобы эта квартира, которая подобрана гражданину, была снята из свободных. И в случае если цена устроит этого гражданина, которая будет предложена продавцом, она будет ему, скажем так, первому продана. Она за ним бронируется, но не более того… Никаких обязанностей по продаже квартиры вот этот договор агентский не содержит»,

- объяснила Зубкова.

В случае с квартирой, которую выбрала Мозгунова, цена меньше, чем за год, увеличилась почти на 27 процентов.

Судья Татьяна Иванова задала логичный вопрос: зачем тогда в договоре указывать конкретную цену?

«Чтобы человек был проинформирован, что на момент подбора такая цена на эту квартиру»,

- ответила представитель компании «Проект Инвест».

Судья поинтересовалась, как рассчитывалась на момент подбора цена квартиры? По словам Зубковой, цену определял застройщик. Татьяна Иванова поинтересовалась, имела ли Мозгунова возможность купить квартиру по указанной цене на момент ее подбора? Ольга Зубкова ответила отрицательно.

В общем, используемая схема предельно ясна. Человеку предлагают забронировать квартиру, указывают конкретную цену, но этот договор оказания услуг, за который гражданин еще должен заплатить, ни к чему продавца не обязывает. В данном случае гражданин всегда будет в проигрыше. Ведь какую цену по итогу «зарядит» продавец, гражданин не узнает до самого последнего момента.

Анатолий Шмаеник назвал эту схему «шагом навстречу клиенту». Он также настаивает, что указанная в договоре оказания услуг цена актуальна только на момент подбора квартиры. А уж как там дальше поведет себя рынок, компания сказать не может.

Шмаеник заметил, что подавляющее большинство тех, кто бронировал квартиры, купили жилье по новым ценам. Это, по его мнению, «говорит о том, что люди понимали, что они находятся в рынке».

Предупреждал ли Виталий Погудо покупательницу Мозгалеву о том, что цена, указанная в договоре оказания услуг, «плавающая»? Свидетель утверждает, что предупреждал своих клиентов. Правда, Мозгалеву он вспомнить не смог. Как реагировали граждане, узнав, что цена изменилась?

«Конечно, были люди, которые, скажем так, свое негодование высказывали»,

- сказал Погудо.

По его словам, многие клиенты все же приобретали подорожавшие квартиры. Виталий Погудо сказал, что сейчас сотрудничает с компанией «Высокий стандарт». С практикой заключения актов подбора квартир Погудо сталкивался только при сотрудничестве с группой компаний «Сана».

Следующее судебное заседание состоится в июне. В настоящий момент на ООО «Сана+» и ООО «Проект Инвест» наложены обеспечительные меры в общей сумме 2,5 миллиона рублей, которые «заморожены» на счетах компаний. По словам Зубковой, это даже создало проблемы с выплатой зарплаты работникам.

Конечно, сложно предсказать исход этого судебного спора. Но очевидно, что данная история может служить предостережением тем, кто собрался приобрести квартиру в строящемся доме. Один из руководителей группы компаний «Сана» не скрывает, что договор бронирования не дает покупателю никакой гарантии того, что квартиру продадут по указанной в документе цене.

Фактически гражданин платит десятки тысяч рублей только за право приобрести первым выбранную квартиру по цене, которую назначит продавец. Какой эта цена будет и сможет ли покупатель соответствовать аппетитам рынка, заранее сказать невозможно. Если нет, то впереди у неудавшегося покупателя - разочарование, негодование, судебные процессы. Тем не менее многие идут на риск. Но если уж рисковать, то с открытыми глазами, понимая, что ты выбрал квартиру по заведомо неизвестной цене.