Девелоперы обманываются. Colliers - о том, почему после переезда "Газпрома" в "Лахта Центр" ставки аренды в офисах резко вырастут

Девелоперы ожидают, что после ввода первой очереди нового офиса "Газпрома" - "Лахта Центра" - в бизнес-центрах класса "А" в Петербурге освободятся площади. Поэтому они приостановили инвестиции в новые проекты - в 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие объемы строительства офисных зданий за 10 лет. Однако эксперты  Colliers International считают, что девелоперы обманываются: вопреки их ожиданиям переезд "Газпрома" приведет к резкому росту ставок аренды в офисах. С вводом в эксплуатацию "Лахта Центра" освободившиеся в городе офисы займут подразделения "Газпрома", в результате чего в бизнес-центрах класса А к 2020 году останется всего 1% вакантных площадей, то есть минимум за 10 лет,  а ставки аренды ускорят рост. К такому выводу пришли эксперты международной консалтинговой компании Colliers International. Согласно прогнозу экспертов, к 2023 году структуры "Газпрома" займут в Петербурге около 1 млн м2. Это произойдет после ввода второй очереди "Лахта Центра" и первой очереди "Морской резиденции". "Острая потребность  рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния "фактора Газпрома" послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге", - считают в  Colliers International. В 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, в прошлом году в городе ввели всего 116,1 тыс. м2 площадей - это минимум за 10 лет. "Показатель служит иллюстрацией "эффекта ожидания" девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок в 2015-2016 годах приостановили инвестиции в новые проекты, так как предполагают, что к 2019 году, после ввода первой очереди "Лахта Центра", вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет", - указывают в Colliers International. Согласно анонсированным на текущий момент проектам, спекулятивный ввод в предстоящие три года не превысит 150 тыс. м2, отмечают эксперты. Если учитывать, что в первой очереди "Лахта Центра" для аренды будут пригодны 129 тыс. м2, а на одного человека нужно 20 м2, то новая штаб-квартира сможет вместить не более 6,4 тыс. человек. Эксперты приходят к выоду, что "Лахта Центре" смогут разместиться сотрудники основных подразделений "Газпрома", в большинстве своем занимающие качественные бизнес-центры класса А в различных районах Петербурга. Это чуть более 6 тыс. сотрудников высшего и среднего звена и около 100 тыс. м2 новых арендопригодных площадей, которые может получить рынок (при коэффициенте размещения в них около 15 м2 на человека), подсчитали в Colliers. Однако эксперты считают более реалистичным другой сценарий развития. "Освободившиеся после ввода в эксплуатацию "Лахта Центра" офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы "Газпром". В результате, к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти", - прогнозируют в Colliers International. Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев отметил, что "фактор “Газпрома" поставил девелоперов в "режим ожидания", в результате которого на рынке Петербурга в последние годы нарастает дефицит высококлассных офисов. По его мнению, девелоперы ощутят потребность в новых бизнес-центрах только в 2020 году, когда "Газпром" уже переедет в "Лахта Центр", а освободившиеся площади будут перераспределены между структурами компании. "К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов. Принимая во внимание минимальный трёхлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023 году", - заявил Андрей Косарев. "На протяжение последних пяти лет “Газпром” выступал драйвером рынка качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге, задавая высокую планку в требованиях к объектам и арендным ставкам. Ежегодный объём чистого поглощения в городе без учёта спроса со стороны “Газпрома” и компаний, строящих собственные офисы, в среднем составляет около 90 тыс.  С переездом газового монополиста в “Лахта центр” ИТ-компании, которые выступают вторым по размеру арендатором, могут занять на рынке доминирующее положение", – отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости и Colliers International  Игорь Темнышев. Строительство "Лахта Центра", который станет самым высоким небоскребом в Европе, планируется завершить в 2018 году. На сегодня небоскреб на Лахтинском проспекте достиг своей проектной высоты в 462 метра. На общей площади будущей штаб–квартиры "Газпрома" в 400 тыс.м2 разместятся офисный центр, спорткомплекс, научно–образовательный комплекс, общедоступная смотровая площадка, выставочные пространства, планетарий, амфитеатр, магазины, рестораны и кафе. Ранее "ДП" подробно писал о том, как появление "Лахта-центра" повлияет на туристическую активность и инвестиционную привлекательность Петербурга.