Девелоперы обманываются. Colliers о том, почему после переезда "Газпрома" в "Лахта центр" ставки аренды в офисах резко вырастут

Девелоперы ожидают, что после ввода первой очереди нового офиса "Газпрома" - "Лахта центра" - в бизнес-центрах класса А в Петербурге освободятся площади. Поэтому и еще по ряду причин, среди которых ослабление рубля и снижение ставок, они приостановили инвестиции в новые проекты. Эксперты Colliers International считают, что девелоперы обманываются: вопреки их ожиданиям, переезд "Газпрома" приведет к резкому росту ставок аренды в качественных офисах. С вводом в эксплуатацию "Лахта центра" освободившиеся в городе офисы займут подразделения "Газпрома", в результате чего в бизнес-центрах класса А к 2020 году останется всего 1% вакантных площадей, то есть минимум за 10 лет, а ставки аренды ускорят рост. К такому выводу пришли эксперты международной консалтинговой компании Colliers International. Согласно прогнозу экспертов, к 2023 году структуры "Газпрома" займут в Петербурге около 1 млн м2. Это произойдет после ввода второй очереди "Лахта центра" и первой очереди "Морской резиденции". "Острая потребность рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния "фактора "Газпрома" послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге", — считают в Colliers International. В 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, в прошлом году в городе ввели всего 116,1 тыс. м2 площадей — это минимум за 10 лет. "Показатель служит иллюстрацией "эффекта ожидания" девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок в 2015-2016 годах приостановили инвестиции в новые проекты, так как предполагают, что к 2019 году, после ввода первой очереди "Лахта центра", вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет", — указывают в Colliers International. Согласно анонсированным на текущий момент проектам, спекулятивный ввод в предстоящие 3 года не превысит 150 тыс. м2, отмечают эксперты. Если учитывать, что в первой очереди "Лахта центра" для аренды будут пригодны 129 тыс. м2, а на одного человека нужно 20 м2, то новая штаб-квартира сможет вместить не более 6,4 тыс. человек. Эксперты приходят к выводу, что в "Лахта центре" смогут разместиться сотрудники основных подразделений "Газпрома", в большинстве своем занимающие качественные бизнес-центры класса А в различных районах Петербурга. Это чуть более 6 тыс. сотрудников высшего и среднего звена и около 100 тыс. м2 новых арендопригодных площадей, которые может получить рынок (при коэффициенте размещения в них около 15 м2 на человека), подсчитали в Colliers. Однако эксперты считают более реалистичным другой сценарий развития. "Освободившиеся после ввода в эксплуатацию "Лахта центра" офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы "Газпром". В результате к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти", — прогнозируют в Colliers International. Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев отметил, что "фактор “Газпрома" поставил девелоперов в "режим ожидания", в результате которого на рынке Петербурга в последние годы нарастает дефицит высококлассных офисов. По его мнению, девелоперы ощутят потребность в новых бизнес-центрах только в 2020 году, когда "Газпром" уже переедет в "Лахта центр", а освободившиеся площади будут перераспределены между структурами компании. "К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов. Принимая во внимание минимальный трехлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023 году", — заявил Андрей Косарев. "На протяжении последних 5 лет “Газпром” выступал драйвером рынка качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге, задавая высокую планку в требованиях к объектам и арендным ставкам. Ежегодный объем чистого поглощения в городе без учета спроса со стороны “Газпрома” и компаний, строящих собственные офисы, в среднем составляет около 90 тыс. С переездом газового монополиста в “Лахта центр” ИТ-компании, которые выступают вторым по размеру арендатором, могут занять на рынке доминирующее положение", — отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев. Строительство "Лахта центра", который станет самым высоким небоскребом в Европе, планируется завершить в 2018 году. На сегодня небоскреб на Лахтинском проспекте достиг своей проектной высоты 462 метра. На общей площади будущей штаб-квартиры "Газпрома" —  400 тыс. м2 — разместятся офисный центр, спорткомплекс, научно-образовательный комплекс, общедоступная смотровая площадка, выставочные пространства, планетарий, амфитеатр, магазины, рестораны и кафе. Ранее "ДП" подробно писал о том, как появление "Лахта центра" повлияет на туристическую активность и инвестиционную привлекательность Петербурга.