Своя доля. Эксперт — о том, брать ли страховку за недостроенное жилье
Власти, как региональные, так и федеральные, озвучили планы по завершению строительства, назвали конкретные цифры финансирования работ, был назначен ответственный — Фонд защиты граждан — участников долевого строительства. Однако, периодически сторонние эксперты предлагают дольщикам другой вариант — взять стоимость квартир деньгами. Так ли это выгодно? Ситуацию комментирует политолог, директор Центра политического анализа Павел Данилин.
Губернатор Подмосковья Андрей Воробьев пообещал достроить за счет местного бюджета социальную инфраструктуру. А вице-премьер по вопросам строительства и регионального развития Виталий Мутко призвал дольщиков не волноваться и «не поддаваться на провокации людей, которые сняли дивиденды с этого проекта и хотят снять новые».
Однако на недавней встрече с дольщиками Urban Group, на которой были представлены графики проведения работ по каждому конкретному объекту, министр строительного комплекса Московской области Руслан Тагиев предположил, что по двум жилым объектам может быть выдана денежная компенсация вместо квартир. Дольщики этих жилых комплексов вряд ли обрадовались такой перспективе. Выбор — идти в страховую за возмещением, прямо скажем, куда менее выгоден им. Что бы ни обещали разного рода «специалисты», активно консультирующие пострадавших граждан под видом профессиональных юристов и адвокатов, и уверяющие, что страховку получить быстрее, проще и надежней. Но это не совсем так. Даже совсем не так. Попробуем разобраться на примере ипотечных заемщиков.
Деньги — банку, квартиру — страховщику
Во-первых, если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то должны четко понимать, что до полной выплаты кредита со всеми процентами вы пока еще не являетесь собственником жилья. Квартира находится в залоге у банка, а, значит, без его согласия ни расторгнуть договор долевого строительства (ДДУ), ни получить страховку попросту невозможно. Но даже если банк одобрит прекращение договора, основную часть выплат, а то и все деньги, вам придется отдать кредитору, чтобы погасить заем. Более того, и в руках деньги не подержите, поскольку они будут перечислены на счет банка.
Во-вторых, если дольщик внимательно читал правила страхования ДДУ, а они у каждого страховщика практически одинаковые, то обратил внимание на то, что выплаты не носят компенсационный характер, а подразумевают возмещение фактически уплаченных застройщику средств. Т.е. что застройщик взял, то страховщик и вернул. Никакие пени, штрафы, неустойки, проценты и т.д., не говоря уже о моральном вреде, в страховку не входят. Даже если пользовались ипотечным займом всего пару лет, сумму от полумиллиона и выше, считайте, уже подарили банку, ну а квартиру — страховщику. Разумеется, теряете вы еще и разницу между стоимостью приобретенной квартиры на стадии котлована и уже готовой, которая продается по рыночной цене. Для сравнения: если проследить динамику движения цен на подмосковную недвижимость, то, по данным Росстата, в первом квартале 2018 года они продолжили рост и практически вышли на «пиковый» уровень трехлетней давности. Просадка в стоимости жилья была зафиксирована только в 2016 году. Так вот за год, если сравнивать с показателями первого квартала 2017 года, стоимость 1 кв. м увеличилась почти на 6%. И, как прогнозируют аналитики рынка, рост продолжится.
Аналогичная ситуация и с военной ипотекой. Только имущество заложено не в банке, а у государства, и согласие на расторжение ДДУ ради получения страховки нужно брать у Министерства обороны РФ в лице ФГКУ «Росвоенипотека».
Свои особенности у приобретения квартиры с использованием материнского капитала — здесь потребуется взять разрешение у органов опеки и попечительства, поскольку в данном случае могут быть ущемлены права несовершеннолетних.
Мифы о доле
Теперь разберемся с бытующими мифами о правилах участия в долевом строительстве. Удивительно: проблема обманутых дольщиков существует давно, но находятся люди, уверенные в том, что можно и получить страховую выплату, и сохранить за собой квартиру. В силу действующего законодательства страхование ДДУ, по сути, является гарантией исполнения обязательств застройщика перед дольщиком. Следовательно, когда строительная компания не может исполнить свои обязательства, она либо сама возвращает дольщику деньги, либо за нее это делает страховщик. Поскольку чаще всего невозможность передать квартиру связана с банкротством застройщика, то страховая компания после расчетов с дольщиком обязана уведомить об этом конкурсного управляющего. В свою очередь, он должен вычеркнуть дольщика из реестра кредиторов.
Еще одно распространенное заблуждение — простота процедуры получения страховки. Начнем с того, что страховая выплата — не дело нескольких дней, как многие думают. Для начала нужно дождаться введения процедуры конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота. Затем в течение трех месяцев с момента публикации сведений о банкротстве, подать заявление на включение в реестр требований кредиторов. И только после этого заявление на возмещение направляется в адрес страховой компании с приложением комплекта необходимых документов. А список этих бумаг, как ошибочно предполагают дилетанты в вопросах страхового законодательства, не является исчерпывающим.
Страховые компании вправе запрашивать дополнительные документы, и непредоставление любого из них влечет мгновенный отказ в страховой выплате, оспаривать который придется уже в суде. В общий перечень обычно входят различные финансово-платежные документы в подлинниках с печатью банка, а также заверенные судом копии решений о банкротстве и об открытии конкурсного производства — их требуется запрашивать непосредственно в арбитражном суде. Также понадобятся выписки из реестра требований кредиторов о передаче жилых помещений, а включение в данный список занимает обычно несколько месяцев. Кстати, многие не знают о том, что изменить свое решение и обратиться за страховой выплатой можно в течение двух лет с момента подачи заявления о включении в метровый реестр. Но вот при включении в денежный реестр требуется прекращение ДДУ, а, значит, передумать и, что называется, отыграть обратно решение получить страховую выплату, невозможно.
Помимо же общего пакета документов, дольщиков могут попросить предоставить различные справки, выписки и согласия госорганов и организаций, о чем уже упоминалось в связи с ипотеками и использованием средств материнского капитала.
За страховкой — в суд
Лишь с момента подачи последнего документа начинается отсчет непосредственно рассмотрения заявления о страховой выплате, но это еще не гарантирует, что по нему будет принято положительное решение. Например, случаи банкротств, вызванные мошенничеством, расцениваются как преднамеренные и не покрываются страховкой. На это хочется обратить особое внимание — закон освобождает страховщика от страховых выплат в случае, если должностные лица застройщика в судебном порядке будут признаны виновными в совершении умышленных действий, направленных на хищение денег дольщиков, а не на исполнение обязательств по ДДУ. Причем в этом случае страховщик вправе требовать возврата уже выплаченного страхового возмещения. Urban Group может не стать исключением в череде последних банкротств застройщиков, обвиняемых в намеренном разорении компаний. Одно уголовное дело против руководства дочерней структуры группы уже заведено.
Оптимистичный сценарий
Но вот дольщик все-таки принял для себя решение, прошел все адовы круги и получил на руки заветную страховку. Что он выгадал? Квартиру так и не получил, на покупку новой средств, полученных от страховой компании, не хватает. Кроме потери денег на уплату процентов по кредитам, сбор документов и т.д., еще и времени прошло не меньше полугода. Представляю, с какой обидой дольщик воспримет известие о том, что его бывший дом достроен и в нем уже появились первые жильцы. По крайней мере, такой оптимистичный сценарий рисуется в ситуации с Urban Group.
О завершении строительства жилых комплексов застройщика уже объявлено официально. Ситуацию намерены урегулировать Минстрой,и Фонд защиты прав дольщиков, а также подмосковный Госстройнадзор и Администрация Московской области, на которую давит еще и груз ответственности перед грядущими выборами главы региона. Более того, на упомянутой в самом начале встрече с дольщиками впервые за всю историю банкротств застройщиков подмосковные власти не только подтвердили свои обязательства, но и назвали конкретные и реалистичные сроки завершения строительства по каждому из объектов. Целый ряд домов будет достроен до конца этого года, следующие — к апрелю 2019-го, окончательно работы завершаться к маю 2021 года. ДОМ.РФ уже пообещал рефинансировать ипотеку дольщикам по ставке 9,5%. Кроме того, немногие граждане осведомлены о существовании у банков программ так называемых ипотечных каникул. Они позволяют за символическую плату погашать только проценты по ипотеке.
В общем государство четко дало понять, что в беде дольщиков Urban Group не оставит и будет держать ситуацию на контроле. В конце концов, именно власть сейчас вынуждена менять законодательство, которое привело к созданию в стране неработающей системы долевого строительства, где права дольщиков должным образом не были защищены. А твердая политическая воля не может не вселять уверенность в то, что квартиры свои дольщики получат и это только вопрос времени.