Застройщикам ускорят переход на новые правила
Изначальный текст законопроекта с поправками в 214-ФЗ содержал всего три изменения и существенно не затрагивал интересы дольщиков. Ко второму чтению документ стал намного интереснее. "В законопроект были включены положения, направленные на усиление защиты прав граждан", - говорит председатель профильного думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Одна из наиболее ожидаемых самими дольщиками поправок - включение в реестр требований к застройщику в случае его банкротства недостроенных машино-мест и кладовок площадью до 7 квадратных метров. Раньше при банкротстве дольщики теряли на них право, хоть и платили за эти метры большие деньги. Теперь они будут достраиваться и передаваться дольщику, или за них можно будет получить денежную компенсацию. Поправками планируют решить и проблему большого числа выданных разрешений на стройку, которые застройщики набрали про запас.
Таким образом они решили обезопасить себя от грядущих изменений. Однако депутаты приготовили для них ускоренную схему перехода. Одно из изменений - обязательный переход на эскроу-счета всех реализуемых проектов.
В первую очередь эта норма направлена не на добросовестных застройщиков, а на мошенников, которые набрали разрешений на строительство. Они собираются заключить до 1 июля 2019 года первый договор долевого участия и тем самым избежать перехода на эскроу-счета. При этом сами проекты у таких застройщиков еще не реализуются, на месте стройки чистое поле. Такие первые ДДУ заключаются с аффилированными лицами, это фиктивные сделки, их цель - воспользоваться лазейкой в законодательстве.
В то же время эксперты отмечают, что такой резкий переход на эскроу-счета для всех застройщиков создает риски для рынка недвижимости. Проектное финансирование - это дополнительные затраты строительных организаций. "Те жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или даже начали продажи, такие издержки не учитывали", - говорит Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании "ТОП Идея".
Возможно, эти опасения преувеличены. Так как изменения не планируется распространять на проекты, которые реализуются давно. Предполагается, что правительство и минстрой к марту 2019 года разработают критерии проектов, для которых будет сделано исключение. Скорее всего, в их числе окажутся проекты высокой степени готовности с большим количеством проданных квартир.
Это позволит застройщикам реализовать их без дополнительных финансовых издержек. Они смогут продолжить работать по существующим правилам и пользоваться средствами дольщиков.
Также теперь в законе описан момент, когда уполномоченный банк должен прекратить контроль за целевым расходованием средств застройщиками. Это должно произойти с момента сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности. Предполагается, что после получения ключей дольщиками банк больше не обязан контролировать операции по счетам строительной организации, так как она выполнила свои обязательства перед покупателями.
Ряд поправок касается надежности застройщиков. Требования к ним предлагается смягчить, а вот контроль усилить. Так, будет снижен один из критериев допуска застройщика к привлечению средств дольщиков. Прежде на рынок долевого строительства допускались только строительные организации, которые имеют в активе не менее 10 тысяч кв. метров построенного жилья. Однако для некоторых регионов это оказалось слишком высокой планкой. В результате предложено дать доступ к работе с дольщиками компаниям, построившим не менее пяти тысяч квадратных метров жилья.
При этом ужесточается система государственного контроля застройщиков за счет расширения оснований для проведения внеплановых проверок. В целях своевременного выявления признаков возможной неплатежеспособности застройщиков Фонд защиты дольщиков наделяется правом проводить проверку их финансово-хозяйственной деятельности. Также фонд сможет учредить собственную дочернюю компанию-застройщика, чтобы с ее помощью осуществлять достройку проблемных объектов.
До конца года могут быть предложены и другие изменения в законодательство о долевом строительстве. Николай Николаев сообщил, что комитет готовит законопроект, которым средства, собранные страховыми компаниями с застройщиков жилья, предлагается передать Фонду защиты прав дольщиков. "Мы должны добиться, чтобы страховые компании закончили свою работу на этом рынке, передав все портфели Фонду защиты прав дольщиков. Чем быстрее это произойдет, тем лучше", - сказал Николаев и уточнил, что рассчитывает, что такая норма заработает уже к 1 марта следующего года. Это необходимо сделать для того, чтобы Фонд защиты прав дольщиков имел средства для завершения проблемных объектов. Речь идет о десятках миллиардов рублей. Обязательное страхование рисков при заключении договора долевого участия в строительстве было введено с начала 2014 года. Однако механизм не смог защитить рынок новостроек от появления новых обманутых дольщиков. В 2017 году для новых жилых проектов отчисления страховщикам заменили взносами в Фонд защиты прав дольщиков.