«Динамика связана не с экономическим ростом»: в чем причины подъема рынка жилья Казани?
Эксперты предупреждают: динамика на жилищном рынке не связана с экономическим ростом, и в будущем рынок жилья может снова оказаться в зоне турбулентности. Квартиры дорожают, а вот доходы населения не растут. Подробности – в материале «Татар-информ».
Квартиры дорожают, а вот доходы населения не растут. В Казани спрос на ипотеку продолжает расти уже несколько месяцев подряд
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
Ипотека: ставки ниже, сделок больше
В Казани спрос на ипотеку продолжает расти уже несколько месяцев подряд. По сравнению с июлем в августе число ипотечных сделок выросло почти на 30% (1828 сделок против 1423). Данные за сентябрь татарстанское управление Росреестра опубликует в следующем месяце. Но эксперты говорят, что спрос остается на довольно высоком уровне.
Почему казанцы охотно берут ипотеку? Разбираем основные причины.
Настоящий шок рынок жилья испытал в конце февраля. Тогда Центробанк поднял ключевую ставку до 20%. Как следствие ипотека стала для россиян недоступной. Никто не хотел брать кредит под 22-23% годовых. Однако постепенно регулятор смягчил политику.
Вот как менялась ключевая ставка в России в 2022 году.
Сразу же обратимся к другому график. Мы видим, что спрос на ипотеку в Казани рос обратно пропорционально.
Когда ставка была высокой, кривая спроса стремительно падала вниз. Затем рынок начал восстанавливаться. Сейчас ипотеку можно взять под 9,9% годовых, а то и меньше. Льготную ипотеку на новостройки банки выдают по ставке до 7%.
Когда ключевая ставка была высокой, многие инвесторы открыли краткосрочные вклады. Однако сейчас их срок истек, а условия для вкладчиков стали менее привлекательными. Часть инвесторов покупает квартиры, чтобы сохранить сбережения. Если наличных не хватает, берут ипотеку.
К осени спрос на недвижимость традиционно растет. Своего пика он достигает перед Новым годом. В этом году рынок развивается так же, как и всегда.
В нынешнем августе Росреестр зарегистрировал столько же сделок с ипотекой, сколько и в 2020-ом году. А по сравнению с 2019 году спрос даже вырос на 50%.
Однако эксперты предупреждают, что в долгосрочной перспективе спрос не будет расти такими темпами.
- Положительная динамика связана не с тем, что начался экономический рост, а с тем, что упали ипотечные ставки и людям надо куда-то вкладывать деньги. Не думаю, что это будет продолжаться долго. Надо иметь в виду, что квартиры сильно подорожали. Новостройки стоят порядка 180 тысяч рублей за кв. м. В однокомнатных квартирах «квадрат» может стоить до 200 тысяч рублей и больше. Но покупательская способность людей снижается, - говорит генеральный директор компании «Брокер Альянс Премиум» Фарит Шабаев.
«По переуступке квартиру можно купить на 25% дешевле, чем у застройщика»
Более половины квартир казанцы покупают с помощью ипотеки. А раз вырос спрос на ипотеку, увеличилось и число сделок на рынке вторичного жилья.
Правда, в августе спрос по сравнению практически не изменился.
Если сравнивать данные год к году, число сделок на вторичном рынке упало вдвое. Но надо учитывать, что в 2020-2021 гг. спрос на жилье был аномальным из-за льготной ипотеки и относительно низких цен на квадратные метры. А вот по сравнению со спокойным 2019-ым годом в нынешнем августе число сделок выросло на 50%.
Конечно, основная причина, по которой оживилась вторичка заключается в том, что подешевела ипотека. Однако есть еще один нюанс – готовое жилье можно купить дешевле, чем новостройку.
- Новостройки по переуступке можно купить на 25% дешевле, чем у застройщиков. Допустим, у девелопера квартира стоит 10 млн рублей. Такую же квартиру в том же доме у инвесторов или подрядчиков можно купить по переуступке прав требования за 8 млн рублей, - отмечает Фарит Шабаев.
Эксперты советуют не соблазняться на низкую ставку от застройщиков и не отвергать вторичку. В некоторых случаях даже несмотря на более высокий ипотечный процент готовую квартиру можно купить с выгодой.
Дом по цене квартиры
В августе казанцы охотно покупали загородную недвижимость. По данным Росреестра РТ, за месяц спрос на земельные участки вырос почти на 13%.
Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» связывает этот рост с появлением новых ипотечных программ, в частности ипотеки на строительство частного дома своими силами, без привлечения аккредитованных подрядчиков.
- Кроме того, многие поняли, что покупка новостройки – не единственный способ решить жилищный вопрос. Новостройки площадью более 60 кв., как правило, по цене превышают 7 млн рублей. За эти деньги можно купить дом. Также земельные участки пользуются популярностью у инвесторов. Одни размежевывают их и перепродают. Другие строят на них дома для продажи. Иногда люди вкладывают деньги в участок и постепенно строятся, - говорит Гизатова.
Гуландам Фатхуллина