Квартира без сюрпризов: челябинцы смогут проверять продавцов недвижимости через онлайн-сервисы

Рассказываем, что и как выяснить до подписания договора купли-продажи.

Счастливые новоселы только успели расставить в квартире мебель, и вдруг оказывается, что недвижимость придется вернуть? Такое развитие событий возможно. Чтобы не оказаться на месте этих новоселов, перед покупкой нужно тщательно проверить квартиру и продавца. Многие нюансы можно выяснить за считанные минуты через интернет. Портал «Госуслуги» объяснил, как это сделать. Раскладываем советы по полочкам в материале «Вечерки».

Кто продает

Как убедиться, что вы разговариваете с честным человеком, а не с мошенником? Для начала стоит проверить его документы. Номер паспорта можно пробить по базе на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России (вкладка «Сервисы по вопросам миграции»). Это совершенно законно, информацию предоставляет Министерство внутренних дел. Если вам предъявили потерянный и аннулированный паспорт, сервис об этом сообщит.

Если продавец реализует чужое жилье по доверенности, покупатель может убедиться, что документ настоящий. Сделать это просто в сервисе Федеральной нотариальной палаты. Его можно найти на сайте ФНП, в разделе справочной информации. Поиск идет по реестровому номеру доверенности, дате выдачи и имени юриста, который заверял документ.

Ранее получить всю информацию об объекте недвижимости, а заодно проверить его владельца можно было с помощью выписки из ЕГРН. Заказать выписку по-прежнему можно через МФЦ или «Госуслуги». Некоторые сведения предоставляются бесплатно, но саму выписку придется заказывать за деньги — чуть менее 500 рублей. С начала марта выписка показывает только сведения об имуществе. Данные владельца из нее исключат. Альтернатива — добиться от собственника разрешения на получение выписки с персональными данными. Если он возражает против такой проверки — это уже нехороший звоночек.


Большую часть проверок можно выполнить через интернет. Фото Людмилы Ковалевой («Южноуральская панорама»)

Также полезно проверить, имеет ли право продавец распоряжаться своим имуществом. Это право может быть ограничено, если человек запустил процедуру банкротства. Единый федеральный реестр сведений о банкротствах на сайте Fedresurs.ru выдаст информацию об этом по запросу. Для удобства можно уточнить ИНН продавца.

Есть ли другие заинтересованные

Продавец может быть кристально чист по документам, но у сделки все равно найдутся подводные камни. Дело в том, что в выписке из ЕГРН, даже если она включает персональные данные, не указывается супруг собственника. Штамп в паспорте тоже не является обязательным. Между тем квартира может быть совместно нажитым имуществом, даже если зарегистрирована на одного из супругов. В этом случае продать ее можно только с письменного, нотариально заверенного согласия мужа или жены.


Сердитая бывшая супруга продавца может остаться за кадром и появиться в самый неподходящий момент. Фото Олега Каргаполова

В этом вопросе большую роль играет то, как была получена квартира.

— Если недвижимость была приобретена до брака, получена в рамках приватизации, по наследству или на основании брачного договора, согласие от супруга на продажу не требуется, — подчеркнули специалисты.

Также квартира не считается общей, если ее передали по договору дарения. Но с безвозмездными договорами могут быть проблемы другого рода. Подарок можно отозвать, хотя на это и требуются серьезные причины. Распределение наследства в течение трех лет могут оспорить другие претенденты.

Если продавец получил квартиру в рамках договора купли-продажи, стоит быть особенно внимательным с брачным вопросом. Можно затребовать справку из ЗАГСа, чтобы убедиться, что продавец не в браке.

В 2022 году в законодательство внесли изменения, которые защищают покупателя от проблем с супругом продавца. Теперь супруг должен сам доказывать, что покупатель знал о нем и намеренно не потребовал письменного согласия. Если он этого не докажет — договор останется в силе. Честный покупатель рискует разве что своими нервами.

Также стоит обратить внимание на наличие детей. Если квартира куплена с привлечением материнского капитала, на ее продажу может наложить вето служба опеки.

— С особым вниманием нужно относиться к сделкам по продаже унаследованных и приватизированных квартир: вскоре после развода, пожилыми людьми, с занижением цены в договоре или перепланировкой, — предостерегают специалисты «Госуслуг».

Невидимый багаж

Проверка подноготной собственников и базовых документов на квартиру — еще не гарант беспроблемной жизни в ней. Чтобы сохранить свое время, нервы, а иногда и деньги — лучше попросить собственников показать последние квитанции или взять справку об отсутствии долгов за коммуналку.


Самый значимый для покупателя долг — за капремонт. Фото Олега Каргаполова

Если покупатель нечаянно приобрел квартиру с сюрпризом — принимать задолженность на себя не нужно. Долги за жилищно-коммунальные услуги закреплены за предыдущим владельцем. Недобросовестная управляющая компания может попытаться потребовать долг у нового владельца квартиры, но никаких законодательных рычагов для этого нет. Правда, и сам собственник после заключения сделки уже никак не сможет повлиять на продавца, чтобы он очистил кредитную историю недвижимости. А если новый хозяин поторопится и оплатит чужой долг, то вернуть свои деньги сможет только через суд.

Новому владельцу жилья с коммунальными долгами нужно как можно скорее прояснить свои отношения с ресурсоснабжающими организациями и открыть новые лицевые счета, чтобы не остаться без воды или света за долги. Такой же новый счет должна открыть и управляющая компания. Вместе с заявлением об открытии нового лицевого счета нужно предъявить выписку из ЕГРН, в которой отражена дата смены собственника квартиры. Зафиксировать показания приборов учета на момент сделки стоит и в том случае, если задолженности по ресурсам нет.

Задолженность за коммуналку не причина отказываться от покупки. Эксперты РБК рекомендуют до подписания договора потребовать от продавца, чтобы он оплатил свои коммунальные долги. Другой вариант — добиться от продавца скидки, равной долгу, и взять оплату на себя.

Гораздо более серьезной проблемой грозит стать долг по взносам за капремонт. Он продается вместе с квартирой и не списывается ни при каких условиях. Квитанции от регионального оператора или управляющей компании (если средства накапливаются на спецсчете) нужно проверять обязательно.