Вникая в содержание. Чем опасен договор пожизненной ренты

85-летняя Нина Зарубина уже полгода ходит в суд, чтобы вернуть свою столичную двухкомнатную квартиру. Пенсионерка рискнула подписать договор пожизненной ренты.

Суды всё чаще рассматривают споры по договорам пожизненной ренты. Причём обманывают и тех, кто хочет доживать свой век в сытости, и тех, кто готов тратиться на чужих стариков ради квадратных метров.

С магией и ДТП

Зарубина говорит, что ей откровенно заморочили голову. В фирме, контакты которой она увидела в объявлении, тут же сообразили: бездетная моск­вичка. Управились за 17 дней. В кабинете нотариуса пенсионерке были обещаны досуг, уход, 1,5 млн рублей сразу на счёт и по 25 тыс. к пенсии ежемесячно. «Только никто не объяснил, что с этого момента квартира уже не будет моей», – вздыхает она.

Договор подписывали под видеозапись, поэтому доподлинно известно, что Зарубиной обещали кроме денег «проживание в квартире, а коммунальные платежи будет оплачивать Татьяна». Эту самую Татьяну Нина Михайловна увидела у нотариуса впервые – обрабатывали женщину спецы из фирмы-посредника. О том, что она больше не хозяйка собственной «двушки», Зарубина узнала через несколько дней: подруге не понравился договор, и дамы пошли в МФЦ. Расторгать сделку, естественно, отказались. И уже полгода адвокат пенсионерки пытается доказать, что она была введена в заблуждение.

Юлия Горбанева всё понимала, но поддалась соблазну заключить договор ренты с бывшей коллегой. Елена Иванюк сама предложила уход, лечение и по 50 тыс. рублей в месяц в обмен на «двушку». После визита к нотариусу Елена про день­ги и заботу позабыла. А чуть погодя Горбанева оказалась под колёсами машины Елены. Впрочем, дело после ДТП возбудили только административное, потому как пострадавшая не явилась к судмедэксперту. А не пошла она, поверив Иванюк, что та добровольно расторгнет договор и вернёт квартиру. Елена явилась на встречу к бывшей коллеге с нотариусом и «участ­ником магических шоу». Позже оказалось, что «под воздействием магии» Юлия подмахнула документ, по которому получила 8 млн (рубли были только на бумаге), и тут же оформила дарственную на родственницу Елены.

Госконтроль поможет?

И всё-таки откровенно криминальных историй с «чёрными риелторами», которые окучивают одиноких стариков, не так много. Чаще можно ждать подвоха от знакомых. Самый известный случай – обман дочери Алексея Баталова. Вдова артиста в 2019 году от имени своей 51-летней дочери Марии, у которой с рождения ДЦП, подписала три договора пожизненного содержания. Приятелям семьи отошли в собст­венность несколько объектов недвижимости. Благодаря шумихе на ТВ собственность вернули, виновные были осуждены по статье о мошенничестве.

Но в подавляющем большинстве случаев, особенно в небольших городах с менее дорогой недвижимостью, договоры ренты работают более-менее нормально. Одинокие старики получают уход и день­ги, опекуны – жилплощадь. Последние, правда, не всегда честно выполняют свои обязанности – экономят на продуктах, не платят за «коммуналку». Чтобы избежать этого, депутат Зак­собрания Санкт-Петербурга Павел Крупник предложил Министерству труда и соцзащиты подумать над тем, чтобы привлекать государство к контролю за выполнением условий договора ренты.

Наследники суетятся

Не секрет, что пострадавшей стороной порой оказываются и люди, которые добро­совестно присматривают за чужими бабушками и дедушками. С ними разорвать договор норовят наследники, которым старики при жизни были не нужны. Один из таких случаев даже разбирал Верховный суд. Решил, что владеть квартирой должен плательщик ренты. Ещё пример – пенсионер из Башкирии пожелал расторгнуть договор с мужчиной, который, по его версии, нерегулярно платил содержание. Суд отказал, потому как мужчина доказал, что внёс солидный аванс, а потом платил оговорённую сумму вовремя.

Случаются и казусы, когда опекун умирает раньше опекаемого. И тут опять наследники суетятся, но почти всегда неудачно. В этой связи уместно вспомнить историю адвоката Франсуа Раффре. В 1965-м он заключил договор ренты с Жанной Кальман. Даме на тот момент было 90 лет, а господину – 47. Адвокат прикинул, что, даже если старушка, которая безбожно курила, поживёт ещё лет 10, ему достанется квартира за треть цены. Франсуа скончался в 77 лет, а Жанна протянула до 122. Продолжать выплачивать ренту пришлось вдове адвоката. Квартира оказалась золотой.

На самом деле юристы считают, что договор пожизненной ренты – неплохой механизм. Главное – тщательно выбирать партнёра и педантично следить за выполнением договора.

Другая сторона

Как защититься плательщику

Бывает и так, что получатель ренты (или его род­ственники) заявляет в суде: ни денег, ни ухода не видел. Поэтому плательщику надо заранее запасаться доказательствами. «В идеале если в договоре указан счёт для перечисления средств, выписка с него подтвердит существование выплат. Если платите наличными, берите расписку, – советует адвокат Надежда Швырёва. – Часто подобные договоры оспариваются из-за того, что кормили «несвежим», лекарства приносили «некачественные» и т. п. В моей практике была бабушка, которая продукты брала, а потом иск предъявила, что ей содержание не предоставляли. Пришлось подключать ресурсы и фиксировать факт передачи на видео».

Мнение

Поможет ли обязательный надзор?

При заключении договора нотариус должен помочь пожилому человеку понять суть. Это происходит, увы, не всегда. Отсюда многие проблемы. Ну и, само собой, недобросовестное исполнение пунктов договора ренты теми, кто присматривает за стариками, в том числе по злому умыслу.

«Идея ввести обязательный надзор соцслужб не так плоха, – считает адвокат Виктория Данильченко. – Одинокий пожилой человек часто не может защитить себя хотя бы в силу состояния здоровья. Бывает и так, что плательщик ренты просто отправляет получателя в пансионат для престарелых с минимальным содержанием – и всё, у квартиры новый владелец. Если представитель соцзащиты будет хотя бы пару раз в год приходить и контролировать, число таких историй уменьшится».

Нюансы

О чём надо помнить, заключая договор ренты?

«Чаще всего заключают договор ренты с пожизненным иждивением. Сюда могут относиться покупка продуктов, лекарств, помощь по дому, уход в случае болезни и даже оплата ритуальных услуг. Также в документе определяются размер денежной выплаты, её срок, ответственность за просрочку», – напоминает адвокат Виктория Данильченко.

Тем, кто готов платить старикам, необходимо понимать: вы обязаны не только содержать человека, но и жильё, оплачивать коммунальные услуги, налоги и пр.

«Если человек, который ухаживал за стариком, умирает раньше, то право соб­ственности на квартиру переходит его наследникам. Они обязаны продолжать выплачивать ренту. Но для пожилого человека это риск – неизвестно, в чьи руки перейдёт квартира», – говорит адвокат Виктория Шакина.

К слову, родственные связи – не препятствие ренты, уточняет эксперт. Договор нередко заключают, например, между матерью и дочерью. Это удобно, если не хочется оставлять квартиру другим наследникам первой очереди.

Помните, данные договоры, как и любая сделка, могут быть признаны недействительными, если одна из сторон не отдавала отчёт своим действиям.