Подавляющее большинство риелторов работает полулегально. Почему?
Уже много лет на повестке дня стоит вопрос: нужен ли закон о риелторской деятельности или нет, нужно ли вводить лицензирование агентов, что и каким образом регулировать. Эксперты не сходятся в едином мнении, но очевидно одно: чем дольше будет длиться противостояние, тем меньше шансов у агентов быть встроенными в систему рынка недвижимости и стать его полноправными участниками.
«Много лет по рынку ходит этот «призрак регулирования риелторской деятельности». И в среде профессионалов есть как сторонники, так и противники. И даже есть проекты законов о таком регулировании. Но еще никто не смог внятно сформулировать: «А что же пытаемся регулировать? Какой функционал риелтора? Ответственность за так называемую чистоту сделки? Так у нас все сделки проходят государственную регистрацию, часть сделок проверяют нотариусы, есть банки, которые в случае ипотеки тоже проверяют, есть страховые компании, которые страхуют в том числе и титул утраты права собственности. И все они в своей части зарегулированы и выполняют свою понятную функцию на рынке. При этом все они очень хорошо взаимодействуют с риелторами. А что касается «закона», пока, кроме желания не пускать на рынок конкурентов, работающих не по правилам, дальше не идет. Возможно, ровно потому, что правила работы каждый формулирует по-своему и старается всех подогнать именно под свои», – рассуждает Сергей Косиков, директор «Городского риэлторского центра».
Эксперты отмечают, что на рынке долгое время прослеживались попытки принизить роль риелтора. После возникновения онлайн-сервисов возникли разговоры о том, что эта профессия и вовсе – уже пенсионер и у нее нет будущего. Однако статистика говорит об обратном: доля сделок с недвижимостью с участием риелторов в России превышает 80%. И «свободных художников» в сфере много.
«Они не состоят ни в каких официальных организациях, не отвечают за свои действия, не примыкают ни к каким сообществам. Такие риелторы нередко становятся «черным пятном» на репутации всего сообщества, – говорит Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости», директор компании «Ростконтракт». – При этом задачи, поставленные перед риелторами, самые разные – от приватизации наследования или получения жилья большей площади до подписания договора социального найма или договора купли-продажи. На мой взгляд, компании, решающие такие задачи, должны соответствовать всем требованиям, которые предъявляет на сегодняшний день государство остальным сферам деятельности».
И в этой логике отдельный закон должен быть. Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риелторов, эксперт Народного фронта в Приморском крае: «Он должен регулировать все аспекты риелторской деятельности: работу компании, налоговые обязательства, требования к агентам, взаимодействие с клиентами и многое другое. Многие политики и общественные деятели поддерживают принятие такого закона. Вопрос регулярно обсуждается на разных уровнях, и уже есть несколько законопроектов. Но идеального решения пока нет. Этот вопрос должен решаться на уровне правительства РФ. Органы власти пока не определились с ведомством, которое будет контролировать исполнение нового закона. Но если будет политическая воля, проблема решится быстро».
«Интересно, что тема регулирования риелторской деятельности всплывает, когда это кому-то очень надо, – парирует Сергей Косиков. – Это беспроигрышный вариант, когда нужно что-то «горячее». Сразу вспоминаем, что есть недвижимость, есть «черные» риелторы и обязательно нужно кого-то от них защитить. Если продавец на рынке нанимает «частника» и потом ему платит какую-то сумму, то клиент сам провоцирует такой «теневой бизнес». Но в этом случае никакие законодательные регулировки это не изменят».
По словам Косикова, пристальное внимание к риелторам объяснимо, ведь они работают с обычными людьми, каждая продажа квартиры – это большое событие для человека, и цена ошибки велика. «Но по факту продавец сложных инженерных вентиляционных систем или продавец автокранов не сильно отличаются от продавца недвижимости. Но к ним почему-то пока никто не требует предъявлять повышенные требования», – считает директор ГРЦ.
Добровольное членствоКак бы то ни было, в настоящее время подавляющее большинство риелторов работает полулегально. Из около 30 тыс. работающих на рынке агентств недвижимости в Российскую гильдию риелторов добровольно вступило всего 1,5 тыс. компаний из 77 регионов страны. Из более 600 тыс. агентов в России аттестовано всего 19 тыс.
Владимир Каплинский: «Членство в гильдии определяется рядом требований, начиная с соответствия кодексу этики, заканчивая обязательным прохождением сертификации, которое включает страхование профессиональной ответственности и работу по национальным стандартам: оборудованный офис, квалифицированные специалисты и аттестованные агенты. Полная открытость, регистрация и деятельность в соответствии с законом, отображение в Едином реестре компаний, «белые» налоги, контроль со стороны ассоциации – все это сегодня дело добровольное и для многих риелторов невыгодное. Не каждый руководитель компании готов к выполнению таких условий».
Проблема в том, что правового контроля у гильдии риелторов нет. Только добровольное членство, внутренние правила и саморегулирование. «Вступают в организацию немногие, а заставить – нельзя», – поясняет Оксана Ветошкина, практикующий юрист, налоговый консультант.
Марина Оборожная: «Зарекомендованные агентства недвижимости часто состоят в некоммерческих организациях, которые несут ответственность за своих членов и свою деятельность. Именно такие объединения могут формировать общественный запрос и направлять его в государственные органы. Более того, в их компетенциях регулировка определенных отношений, согласование действий, лоббирование интересов всей отрасли, а значит, и потребителей, которых она обслуживает».
«Давайте не будем никого вводить в заблуждение, – контраргументирует Сергей Косиков. – Российская гильдия риелторов – это некоммерческая организация. Причем не единственная в России, которая объединяет риелторов на федеральном уровне. На городском и региональном уровнях есть аналогичные структуры. И объединяются туда только юридические лица и индивидуальные предприниматели. Есть еще профсоюзы риелторов. И если на рынке работает компания, которая официально зарегистрирована, платит налоги, у которой все сотрудники официально трудоустроены и которая имеет репутацию на рынке, то она точно «не в тени», хоть и не состоит ни в одной из риелторских ассоциаций. Например, мы не состоим ни в каком объединении риелторов».
Косиков уверен, что членство любой компании в любой ассоциации не страхует потребителя от риска получения некачественной услуги или финансовых потерь. С ним согласен Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп»: «Если спросите, возникали ли у меня трудности при работе с риелторами, которые входят в гильдию, то скажу, что да, возникали, и не раз! Видимо, мало входить в гильдию, нужно чтобы проводились какие-то меры по выполнению условий для членов гильдии».
Исаков настаивает, что, пока не налажена качественная работа гильдии, могут возникать проблемы даже с ее членами. «Если будет введена обязательная аккредитация или сертификация, то в гильдии риелторов предстоит еще большая работа внутри профсообщества, чтобы настроить качественную работу организации. Но все же она сможет отслеживать недобросовестных участников. Хотя скажу, что со стороны застройщика не важно, входишь ты в гильдию или нет, – главное, чтобы ты выполнял основную свою задачу – приводил клиентов, которые по каким-то причинам избегают взаимодействия с застройщиком напрямую», – пояснил девелопер.
Неправильные риелторыНизкая квалификация риелторов – больной вопрос для всей сферы, уверена юрист Оксана Ветошкина.
«Приказом № 611 Минтруд ввел профессию риелторов в реестр, но каких-то четких требований к этой специализации нет, действующей образовательной программы в России не существует, ни один вуз риелторов не выпускает. Зато есть частные школы и какие-то курсы повышения квалификации. На законодательном уровне эта область тоже не регулируется, можно только предположить, каких специалистов могут выпускать частные образовательные учреждения», – рассуждает Ветошкина.
По ее словам, абсолютно любой человек, имеющий 9 классов образования, пройдя подобные курсы, чаще онлайн-формата, получает удостоверение специалиста по операциям с недвижимостью. «Подобные «эксперты» не обладают достаточным уровнем подготовки, но запросто работают на рынке, зачастую оказывая некомпетентные услуги. После таких консультаций у потребителей нередко возникают серьезные проблемы, в разрезе, например, имущественных налогов», – говорит юрист.
Ветошкина поясняет, что, в частности, есть брокеры, вводящие в заблуждение людей относительно налогов на недвижимость. Например, уверяют продавца, что налог за квартиру платить не нужно, если та была три года в собственности. Не зная или умалчивая о том, что закон изменился, и в случае приобретения жилья после 2015 г. оно не облагается налогом только при пятилетнем владении имуществом.
Многие риелторы, по словам юриста, до сих пор дезинформируют людей в части того, что сделка до 1 млн руб. не облагается налогом. Мол, давайте оформим сделку за «три копейки» и избавим вас от лишних трат. «Забывая» сказать, что, если цена в договоре указана меньше, чем кадастровая стоимость, налог будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости, а не из стоимости договора.
Часто недобросовестные риелторы намеренно замалчивают какие-то важные моменты, о которых клиент узнает уже на этапе оформления сделки, когда внесен задаток. «Причем непосредственно договоры относительно сделок заключаются порой таким образом, что даже через суд взыскать потерянные деньги невозможно. Как правило, в договоре просто прописывают, что риелтор оказывает содействие по ведению той или иной сделки, без какой-либо конкретики, и в конечном счете, если сделка прошла некорректно или сорвалась, никакой ответственности он не несет», – комментирует Оксана Ветошкина.
Владимир Каплинский: «Некоторые компании предлагают услуги по низким ценам, и это часто привлекает клиентов. Но мало кто задумывается о рисках. Низкая квалификация риелторов может привести к серьезным последствиям: неправильно оформленные сделки, финансовые потери, ошибки в документации и даже мошенничество. Неправильные консультации по использованию материнского капитала или скрытые ограничения на продаваемую недвижимость – все это может привести к печальным последствиям. Хуже всего, когда на рынке появляются криминальные элементы. Когда к слову «риелтор» добавляется «черный», это страшно. Речь идет о преступной деятельности, и людей могут лишить денег или даже жизни».
«Один из потенциальных рисков у клиентов – это покупка не того, что ищет клиент, а того, что хочет продать недобросовестный риелтор! – говорит Алексей Исаков. – В первую очередь риелтор – это высококлассный продажник, который использует целый набор инструментов для убеждения клиента купить. И не важно, что клиент рассказал о своей потребности – при любом раскладе всегда есть возможность у риелтора убедить клиента изменить мнение и купить то, что хочет риелтор. А это, сами понимаете, уже манипуляция мнением клиента. Последний только потом, после обдумывания покупки, может понять, что что-то пошло не так».
Как же минимизировать риски?По словам Владимира Каплинского, все просто: нужно сотрудничать с надежной компанией. «Как определить степень надежности? Во-первых, зайти на сайт Российской гильдии риелторов или в Единый реестр сертифицированных компаний и найти ее в списках соответствующего города. То же самое можно сделать относительно конкретного агента: если он прошел аттестацию, то будет отображен в реестре своего города. Во-вторых, деятельность АН должна осуществляться открыто – чем больше о ней информации в Интернете, тем лучше. Хорошо расскажут о компании отзывы в публичном пространстве, а также ответы на них самой компании. В-третьих, многое даст понять офис компании – его локация, состояние, наличие разных сотрудников, стандартов работы и так далее. И в-четвертых, стоит внимательно изучить те договоры, которые предлагает компания, особенно прописанные в них условия и ответственность сторон», – поясняет эксперт.
Сергей Косиков: «В наш век новых технологий рекламы и формирования позитивных образов можно очень легко ошибиться. Уже написано много разных статей на тему «как выбрать риелтора». И все сводится к тому, что нужно выбирать по рекомендации и реальным отзывам. Но если клиент, понадеявшись на «квалификацию» риелтора, перестанет сам читать договоры и контролировать процесс, то до потерь совсем недалеко».
Оксана Ветошкина: «Чтобы себя обезопасить, я бы рекомендовала обращаться в крупные агентства недвижимости, действующие давно на рынке. Но, как правило, в таких агентствах и цена выше. К сожалению, люди, пытаясь сэкономить, обращаются к «дешевым» услугам, а по факту потом теряют гораздо больше денег».
Резюмируя вышесказанное, Сергей Косиков поясняет, что вообще такого юридического лица, как «агентство недвижимости», не существует. Есть компании, которые оказывают агентские услуги в сделках с недвижимостью и, возможно, в числе прочих своих видов деятельности.
«Поэтому о «требованиях» к риелторам можно говорить только в применении к сделкам с недвижимостью – оказывать качественную платную услугу тому, кто ее заказал, соблюдая интересы заказчика, с прозрачной стоимостью услуг. Все. Остальное – словоблудие», – уверен директор ГРЦ.